Premiumfastigheter

i premiumlägen

Årsredovisning 2025

Poznan

LETTLAND

LITAUEN

POLEN

Stockholm

Riga

Vilnius

Warszawa

Eastnines legala årsredovisning finns på s. 50–96 samt 101–107.

Detta är Eastnine

Detta är Eastnine 3

Affärsplan 4

Intervju med vd 5

Ordföranden har ordet 8

Mål och utfall 9

Investeringsargument 13

Aktien och aktieägarna 14

Aktuell intjäningsförmåga 17

Vår verksamhet

Marknader 19

Fastighetsbestånd 22

Polen 26

Litauen 29

Lettland 34

Hyresgäster 37

Medarbetare 39

Finansiell information

och styrning

Innehållsförteckning 51

Förvaltningsberättelse 52

Finansiering 57

Risker 59

Finansiella rapporter 67

Noter till finansiella rapporter 74

Femårsöversikt nyckeltal 94

Styrelsens och vd:s försäkran 96

Revisionsberättelse 97

Bolagsstyrningsrapport 101

Styrelse 106

Ledning 107

Övrig information

Hållbarhetsupplysningar 109

Nyckeltal hållbarhet 110

GRI-noter 114

GRI-index 123

TCFD-översikt 125

EU-taxonomin 127

Definitioner 130

Övrigt 132

Framtidssäker

portfölj

En framtidssäkrad

portfölj – nuläge 41

Energioptimering i

fastighetsportföljen 43

Energioptimering

i Nowy Rynek D 44

Klimatambition och

färdplan 45

Klimatrisker och

klimatanpassning 47

Engagemang i PropTech

och digital omställning 49

En grön och inbjudande miljö i LEED Platinum-fastigheten Uptown Park i Vilnius.

Detta är Eastnine Vår verksamhet Framtidssäker portfölj Finansiell information och styrning Övrig information Årsredovisning 2025

Poznan

LETTLAND

LITAUEN

POLEN

Stockholm

Riga

Vilnius

Warszawa

Eastnine skapar ett ledande fastighetsbolag

i den snabbast växande delen av Europa.

Detta är Eastnine

Eastnine investerar i premiumkontor i

förstklassiga lägen i Warszawa, Poznan,

Vilnius och Riga. Vi vill ge en hög kvalitativ

service som överträffar kundernas för-

väntningar. Fastighet s portföljen ska växa

i syfte att öka förvaltning s resultatet per

aktie och det övergripande målet

är att skapa en hållbar, attraktiv total-

avkastning på aktie ägarnas investering.

Marknader

Warszawa & Poznan, Polen

Vilnius, Litauen

Riga, Lettland

Huvudkontor

Stockholm, Sverige

Noterat på

Nasdaq Stockholm, Mid cap

Sektor Real Estate

Fastighetsvärde

960 MEUR

Direktavkastning

intjäningsförmåga

6,0 %

Ekonomisk

uthyrningsgrad

96 %

Belåningsgrad

47 %

Taxonomiförenlig

verksamhet

97 %

Uthyrningsbar yta

272 tkvm

Kontrakterad årshyra

62 MEUR

Förvaltningsresultat

31 MEUR

Detta är Eastnine Vår verksamhet Framtidssäker portfölj Finansiell information och styrning Övrig information Årsredovisning 2025

Lösningsorienterad

Vi ser möjligheter där andra

ser hinder. Genom att tänka

proaktivt och agera snabbt

hittar vi hållbara lösningar

som driver våra kunders, och

vår, verksamhet framåt.

Engagerad

Vi bryr oss om och behandlar våra kunder,

medarbetare och partners med respekt.

Vi lyssnar på våra kunders behov, tar

initiativ och fattar beslut. På så vis bygger

vi förtroende och levererar service samt

resultat av högsta kvalitet, som bidrar till

både våra kunders och Eastnines tillväxt

och utveckling.

Transparent

Vi kommunicerar tydligt,

ärligt och förtroende-

skapande, både internt och

externt, för att bygga lång-

siktiga relationer.

Kreativ

Vi utmanar det traditionella

och vågar tänka nytt. Vi

kombinerar nyfikenhet med

mod och välkomnar nya idéer,

teknik och lösningar.

Affärsplan

Eastnines medarbetare arbetar utifrån en gemensam bas bestående av fyra grundläggande och sammanhållande värderingar.

Ambition

Affärsmodell

Kundlöfte

Eastnine ska bli en ledande

leverantör av kontor i den snabbast

växande delen av Europa.

Eastnine erbjuder de bästa fastig-

heterna och platserna för att träffa,

rekrytera och behålla människor.

Hållbarhetsambition

Att definiera framtiden för en hållbar

fastighetsmarknad i våra regioner.

Att bli marknadsledare inom segmentet

premiumkontor med hög lönsamhet, kvalitet

och kundnöjdhet samt genom att vara

branschledande inom teknik och hållbarhet.

Genom att framtidssäkra våra fastigheter

• Hög hållbarhetscertifieringsnivå

• Nettonollutsläpp av växthusgaser 2040

• Energioptimerar fastigheterna

• Begränsar fysiska risker

Genom att vara en hållbar investering

• Växande lönsam verksamhet

• EU-taxonomiförenlig verksamhet

• Minskad klimatpåverkan

• Toppranking i GRESB

• Maximerar grön finansiering

Genom att bedriva en ansvarsfull verksamhet

• Hög affärsetik och transparens

• Hög kundnöjdhet

• Värdefulla partnerskap för hållbart samhälle

• Främja god hälsa och välbefinnande bland

medarbetare

• Jämställdhet och mångfald i fokus

• Hållbara leverantörskedjor

Förvärva och förvalta hållbara och

inspirerande kontorsfastigheter på de bästa

platserna i Polen, Litauen och Lettland.

Bolaget ska leverera högkvalitativ service

som överstiger kundernas förväntan.

Prioriterade hållbarhetsfrågor

Värderingar

Förädling/utveckling

Fastighetsportföljen ska för-

bättras genom investeringar

i existerande portfölj i syfte

att förbättra lönsamheten.

Nybyggnationsprojekt

påbörjas när förväntad

avkastningsnivå bedöms vara

tillfredsställande.

Förvaltning

Fastigheterna ska förvaltas

i nära samarbete med

kunderna för att möjliggöra

att både Eastnine och

kunderna kan uppnå sina

respektive mål.

Transaktion

Nya förvärv och omfördelning

av investeringar ska bidra till

lönsamheten.

Identifierade genom dubbel väsentlighetsanalys

enligt CSRD. Vi skapar långsiktigt värde:

Detta är Eastnine Vår verksamhet Framtidssäker portfölj Finansiell information och styrning Övrig information Årsredovisning 2025

Förvärv av fler fastigheter

ska ge nytt rekordresultat

Intervju med Kestutis Sasnauskas, vd

Eastnine presenterade ett rekordresultat i bokslutskommunikén

2025. Hur nöjd är du med utvecklingen och hur ser du på era

möjligheter att kunna fortsätta leverera nya rekord?

Förvaltningsresultatet för 2025 blev det bästa någonsin för ett enskilt

år efter en ökning på 40 procent totalt och 28 procent per aktie, något

jag är både stolt och glad över. De viktigaste anledningarna var de två

stora förvärv vi genomförde i Polen under 2024, men vi ser också en

tillväxt i hyrorna för jämförbart bestånd. Lägg därtill en uthyrnings-

grad som låg på 96 procent vid årets slut och en överskottsgrad på 93

procent för helåret. Det starka kassaflödet som vårt bestånd genererar

är i nivå med logistikfastigheter, men potentialen för värdetillväxt är

betydligt större för våra centralt belägna och högkvalitativa fastig-

heter. Det känns allt oftare som att vi verkar i en mer dynamisk kontext

än kontorsbolagen på den svenska marknaden.

Efterfrågan på högkvalitativa kontor är fortsatt god i Warszawa,

Poznan och Vilnius. Vi har under året lyckats förlänga och utöka ut -

hyrningarna till två av våra största hyresgäster; Rockwool och Vinted,

Eastnine levererade ett rekordresultat 2025 och

framtids förutsättningarna är goda. Marknaderna

kännetecknas av hög tillväxt och efterfrågan på

premiumkontor är stabil. Vår egen organisation i

Polen är på plats och mål sättningen är att förvärva

minst en fastighet under 2026, gärna i Warszawa.

Detta är Eastnine Vår verksamhet Framtidssäker portfölj Finansiell information och styrning Övrig information Årsredovisning 2025

trots i stort sett obefintliga vakanser i vårt bestånd. Det har krävt lite

pusslande och engagemang från vår sida, vilket har lett till ett bra

resultat och nöjda hyresgäster.

När vi gick in i 2025 hade vi 22 anställda i hela Eastnine och ingen

egen organisation i Polen. I februari 2026 har vi 30 medarbetare, varav

sex personer i Polen som redan har tagit över delar av det arbete som

tidigare gjorts av externa leverantörer och övertagandet kommer att

fortsätta under 2026. Vi är övertygade om att egna medarbetare på

viktiga positioner är avgörande för fortsatt framgång.

Eastnines övergripande mål är att leverera en hög och hållbar

totalavkastning till aktieägarna. I det ingår både utdelning och värde-

tillväxt. För utdelning behövs förvaltningsresultat och för värdetillväxt

goda investeringar på marknader som fortsätter att vara attraktiva

samt vår förmåga att utveckla verksamheten på ett positivt sätt, bland

annat genom fler värdeskapande förvärv. Jag bedömer att möjligheten

att fortsätta leverera nya rekordresultat är god, även om volatiliteten

på det geopolitiska området snarare ökat än minskat under 2025.

Kan du utveckla vad det är ni ser som gör er

så positivt inställda till Polen?

Polen uppvisar en långsiktigt stark ekonomisk tillväxt. Landet placerar

sig högt när man jämför tillväxten mellan olika länder i Europa och

även globalt när man jämför storleken på ekonomin i relation till andra

” Vi är övertygade om att egna medarbetare på viktiga

positioner är avgörande för fortsatt framgång”

Förvaltningsresultat

31 MEUR

Aktiens totalavkastning

2025

10 %

Förvaltningsresultat

per aktie

0,32 EUR

Hyresintäkter

62 MEUR

länders. Tillväxten har varit i snitt cirka 3,5 procent per år under de

senaste 25 åren och förväntas, av bland annat Internationella valuta-

fonden och Eurostat, ligga på cirka 3 procent per år de kommande

åren. Polen är den 6:e största ekonomin i EU och klättrade 2025 till

den 20:e största i världen. I en studie från Oxford Economics 2025, där

tillväxten i de 169 största städerna i Europa jämförts, finns tio polska

städer med bland de 20 städer som placerar sig i topp, däribland de

städer där Eastnine investerat; Warszawa på 8:e plats och Poznan på

9:e. Dessutom återfinns Eastnines övriga städer Vilnius och Riga på 5:e

respektive 15:e plats.

Vad kan aktieägarna förvänta sig när det gäller förvärv framöver?

Vi har varit väldigt transparenta beträffande vår aktuella förvärvs-

strategi och att huvudfokus ligger på Warszawa eftersom vi för

när varande ser störst avkastningspotential där. De som känner till

Eastnine sedan tidigare, och kan marknaden, vet nog ganska väl vilka

fastigheter vi kan tänkas vara intresserade av och de som inte har

samma inblick kan titta på vårt senaste förvärv i november 2024,

Warsaw Unit, för att få en känsla. Fastigheten Warsaw Unit är en

nybyggd kontorsfastighet i centrala Warszawa som är 202 meter hög,

omfattar 60 000 kvm, har flera höga hållbarhetscertifieringar och ett

värde på cirka 300 MEUR. Komplexiteten i den typen av förvärv är stor

och förklarar också delvis varför förvärv ibland tar längre tid än vad vi

skulle önska.

Detta är Eastnine Vår verksamhet Framtidssäker portfölj Finansiell information och styrning Övrig information Årsredovisning 2025

” Självklart är det Eastnines

mål sättning att göra minst

ett förvärv under året,

gärna i Warszawa”

Viktiga händelser under året

Under inledningen av 2025 beslutade styrelsen att revi-

dera Bolagets utdelningspolicy. Enligt den uppdaterade

policyn ska utdelningen uppgå till minst en tredjedel av

förvaltningsresultatet efter aktuell skatt och ambitionen

är att utdelningen per aktie ska öka årligen.

Eastnines ledningsgrupp utökades under året till

totalt sju personer, bestående av vd, CFO, finanschef,

investeringschef och tre landschefer.

Årsstämman utsåg Louise Richnau till ny styrelse-

ordförande.

Under året har landskontor med egna medarbetare

etablerats i Polen. Totalt har sex personer rekryterats,

varav tre påbörjat sin anställning vid årsskiftet.

CFO och vice vd Britt-Marie Nyman sade upp sin anställning

i augusti. I december annonserades att Adela Colakovic

anställts som ny CFO med beräknad start i juni 2026.

I den årliga internationella granskningen av hållbarhets-

arbetet i fastighetsbolag, GRESB, behöll Eastnine fem

stjärnor och rankades bland de 20 procent bästa

fastighetsbolagen i världen.

Två av Eastnines största hyresgäster valde att

förlänga och utöka sina hyresavtal med Eastnine;

Vinted i fastig heten Uptown Park i Vilnius samt

Rockwool i Nowy Rynek D i Poznan.

Under hösten har kreditavtal med två olika banker

re finansierats och i samband med förlängningarna

har kreditv olymerna utökats. Utbetalning av utökade

krediter har delvis skett i januari 2026.

Eastnine har sedan 2022 bara förvärvat fastigheter i Polen och

ingenting i Baltikum. Innebär det att allt fokus ligger på Polen?

Vi anser att det för närvarande finns flera intressanta förvärvsobjekt

i Warszawa, Vilnius och Poznan i nämnd prioriteringsordning. Det vi kan

konstatera är att objekten är fler än tidigare och att vi arbetar paral-

lellt med flera processer i olika faser för att optimera utfall. I detta är

finansieringsmöjligheterna en viktig del och kredit marknaden har san-

nerligen förbättrats under 2025 och det ser ut att fortsätta in i 2026.

Bankerna är närvarande och villiga att låna ut mer kapital, till lägre

marginaler, högre belåningsgrad och lägre amortering än tidigare.

Ni har i olika sammanhang återkommit till att efterfrågan och

dynamiken på er minsta marknad Riga i Lettland inte varit vad ni

hoppades på när ni förvärvade era första fastigheter 2018. Hittills

har ni inte avyttrat några fastigheter, kan ni tänka er att göra det

och under vilka omständigheter i så fall?

I vår affärsmodell ingår tre olika områden; Förvaltning, Förädling/

utveckling samt Transaktion, som inkluderar inte bara nya förvärv utan

också innebär att befintliga investeringar kan komma att omfördelas

i syfte att bidra till förbättrad lönsamhet. Eastnine har varit, och är,

i en uppbyggnadsfas. Bolaget har sedan 2014 successivt byggt upp

fastighetsbeståndet genom att förvärva kontorsfastigheter i premium-

segmentet och i väldigt bra lägen. Detta innebär att huvudfokus

kommer att fortsätta vara tillväxt, självklart under lönsamma former.

Men som affärsmodellen beskriver kan vi komma att avyttra enskilda

fastig heter, eller kanske till och med välja att helt lämna någon mark-

nad, om det är så att vi finner att kapitalet kan användas bättre någon

annanstans. Det blir en avvägning i varje enskilt fall både avseende

befintlig investering och alternativ investering.

Förutom organisation och kommande förvärv,

vad har ni mer fokuserat på under året?

Vi satsar en hel del resurser på effektivisering av förvaltningen genom

digitalisering och som ett led i det har vi under året rekryterat en

teknisk chef centralt placerad i Stockholm. Syftet med satsningen är

såväl kostnadsbesparingar som ökad kundnöjdhet. Vi fortsätter vårt

hållbarhetsarbete och arbetar för att det ska bli en integrerad del

av verksamheten, snarare än ett separat område. Under 2025 place-

rade vi oss återigen i toppskiktet av Global Real Estate Sustainability

Benchmark:s (GRESB) globala undersökning av hållbarhetsarbetet

bland fastighetsbolag och klassades som ett fantastiskt bolag att

arbeta på, av världens största arbetsplatsundersökning Great Place

To Work (GPTW).

Ni har en ambition om att ligga i framkant när det gäller tekniska

lösningar. Ökat användande av AI kan vara både en möjlighet och

ett hot mot olika branscher. Hur ser Eastnines förhållningssätt ut?

Vi ser det som en möjlighet och implementerar successivt AI-lösningar

samt ökar användningen i smått och stort där det är lämpligt. Men vi

är också realistiska och inser att det kan påverka enskilda hyresgäster,

även om vi inte sett något konkret exempel ännu. Vi har en stark tro

på att efterfrågan på premiumlokaler kommer att bestå, även i en

värld där AI kommer att leda till effektiviseringar med ökad lönsamhet

för vinnare i denna kapplöpning. Detta i kombination med en lång

genomsnittlig återstående avtalstid, och en nära dialog med hyres-

gästerna, gör att vi känner oss trygga med att kunna hantera eventu-

ella effekter.

Sist men inte minst, vad har du för förhoppningar

för Eastnine 2026?

Självklart är det Eastnines målsättning att göra minst ett större

förvärv under året, gärna i Warszawa, och som en följd av det kunna

leverera ytterligare ett rekordresultat, både totalt och per aktie.

Detta är Eastnine Vår verksamhet Framtidssäker portfölj Finansiell information och styrning Övrig information Årsredovisning 2025

Världen har stått inför mycket turbulens även under 2025, med

pågående krig, tulltryck och allmän osäkerhet. AI:s påverkan, inklusive

risker och möjligheter, på liv och företag återstår att utvärdera. Trots

detta kan vi sammanfatta ett starkt år för Eastnine.

Under 2025 har styrelsens fokus varit att, som alltid, stödja ledningen

i att bygga en ledande kontorsleverantör på snabbväxande marknader

i Europa samt skapa en hållbar och attraktiv totalavkastning för våra

aktieägare. Frågor vi återkommer till i styrelserummet är hur Eastnine

i en föränderlig, och ibland utmanande miljö, ständigt kan förbättras,

hur vi kan framtidssäkra fastighetsportföljen, organisatorisk kompe-

tens, excellens och tillväxt samt utforskandet av nya, värdeskapande

möjligheter.

Som en relativt ny medlem av styrelsen, och nu ordförande, är jag

redan imponerad av Eastnines ledarskap och organisation. Förtroende-

nivån är hög, kvaliteten på arbetet och analysen är imponerande.

Diskussionerna i styrelserummet är aktiva och levande, och styrelsen

arbetar konstruktivt för att fatta välgrundade beslut. Finansiellt

levererade Eastnine betydande tillväxt i driftnetto samt vinst och

den totala avkastningen för aktieägarna 2025 var 10 procent, medan

femårsgenomsnittet var 16 procent. Ekonomin på vår största marknad

Polen fortsätter att växa och är nu bland de 20 största i världen. Till-

växtutsikterna ligger dessutom över EU-genomsnittet för både Litauen

och Polen. Efter att vår fastighetsportfölj vuxit med i genomsnitt 23

procent per år de senaste fem åren, var 2025 ett år av konsolidering

och anpassning av organisationen för ytterligare tillväxt. Eftersom

finansieringsvillkoren är attraktiva refinansierade Eastnine skulder

i förtid. Med certifierade fastigheter i premiumlägen, ett fantastiskt

team, en hög överskottsgrad på 93 procent, en uthyrningsgrad på 96

procent och en belåningsgrad på 47 procent är Eastnine väl positione-

rat för fortsatt tillväxt på våra marknader. Med en avkastningsnivå på

i genomsnitt 6 procent och marknadshyror på betydligt lägre nivå än

i många europeiska städer är fundamenta attraktiva.

Hållbarhet står fortfarande högt på agendan och är nu alltmer inte-

grerat i all verksamhet. Eastnines hållbarhetsambition är att definiera

framtiden för hållbara fastigheter i våra regioner och är avgörande för

att framtidssäkra portföljen och därigenom maximera värdet. Port-

följen är 100 procent certifierad och målet är att operativt vara 100

procent i linje med EU:s taxonomi. 88 procent av Eastnines skuld är

grön och en femstjärnig GRESB-rankning uppnåddes även 2025. I år

reviderades målet till att vara nettonoll i växthusgasutsläpp år 2040,

inklusive en halvering av utsläppen till 2030, vilket även har validerats

i enlighet med The Science Based Targets-initiativet.

Eastnines landskontor, på vår största marknad Polen, etablerades

2025 och vi har nu totalt sex anställda lokalt. All affärsverksamhet

är lokal, och att vara nära våra kunder är avgörande. I takt med att

Eastnine växer är vi glada att se att antalet aktieägare och internatio-

nella investerare samt omsättningen i aktien ökat under 2025.

2025 beslutade styrelsen att utdelningen ska uppgå till minst en

tredjedel av förvaltningsresultatet, efter aktuell skatt, med ambitionen

att årligen öka utdelningen per aktie. Styrelsen föreslår nu en ökning

av utdelningen med 7 procent, till 1,28 SEK per aktie för 2025.

Eastnines prestation och framtidsposition är resultatet av de många

exceptionella insatserna från talangfulla och engagerade med-

arbetare. Därför vill jag å styrelsens vägnar rikta mitt uppriktiga tack

till alla anställda. Jag vill också ta tillfället i akt att å styrelsens vägnar

uttrycka vår särskilda tacksamhet till vår avgående vice vd och CFO

Britt-Marie Nyman, som har spelat en avgörande roll i att bygga upp

Eastnine.

Inför 2026 ser jag fram mot ett fortsatt fokus på värdeskapande

tillväxt och på att utöka vårt investeraruniversum samt en fortsatt

utveckling av attraktiviteten i Eastnines kontorserbjudande.

Eastnine-resan fortsätter och om du inte redan är med på tåget, bjuder

jag in dig att följa med!

Louise Richnau, styrelseordförande i Eastnine sedan årsstämman 2025.

Fokus på värdeskapande tillväxt

Ordföranden har ordet

Detta är Eastnine Vår verksamhet Framtidssäker portfölj Finansiell information och styrning Övrig information Årsredovisning 2025

Eastnines övergripande mål är att skapa en hållbar, attraktiv

totalavkastning för aktieägarna. Under 2025, liksom under de

senaste fem åren, var Eastnines totalavkastning betydligt högre

än motsvarande för OMX Stockholms fastighetsindex.

Eastnines övergripande mål är att skapa en hållbar, attraktiv total avkastning på aktieägarnas investering.

Eastnines totalavkastning (utdelning och aktiekursutveckling) överstiger utvecklingen för fastighets index

OMX Stockholm Real Estate GI under 2025 och under den senaste femårsperioden.

Mål och utfall

+10 %

Eastnine

OMX Stockholm

Real Estate GI

-9 %

Övergripande mål

Genomsnittlig årlig totalavkastning i aktien

1 år

Eastnines långsiktiga mål är att växa fastighets-

portföljen i syfte att öka lönsamheten.

+23 %

Utfall

Mål

Öka

Tillväxtmål

Tillväxt i fastighetsportföljen

Snitt 5 år

+16 %

-2 %

Snitt 5 år

Fastigheterna Nowy Rynek D och E i Poznan.

Detta är Eastnine Vår verksamhet Framtidssäker portfölj Finansiell information och styrning Övrig information Årsredovisning 2025

Målet är att förvaltningsresultat per aktie bör

öka. Förvärv liksom operationell utveckling

ska båda bidra till måluppfyllelse. Ett större

fastighets bestånd ökar normalt sett lönsam-

heten då de fasta kostnaderna tenderar att stiga

procentuellt sett mindre än intäkterna. Målet

uppnåddes 2025.

Avkastning på eget kapital bör vara minst 10

procent över tid. Hög räntabilitet på eget kapital

förbättrar förutsättningarna för utdelning samt

positiv aktiekursutveckling. Målet har inte upp-

nåtts under den senaste femårsperioden.

Utdelningen ska uppgå till minst en tredjedel

av förvaltningsresultatet efter aktuell skatt och

ambitionen är att utdelning per aktie ska öka

årligen. Styrelsen har föreslagit en höjning med 7

procent till 1,28 SEK per aktie (1,20) för 2025, mot-

svarande 41 procent (50) av förvaltnings resultatet.

Förslaget skulle innebära att mål och ambition

uppnås.

Mål

Öka

+28 %

Utfall 2025

≥10 %

Långsiktigt målMål

Utfall

+8 %

Öka

Förslag till

årsstämman

+7 %

Årlig ökning av utdelning

Finansiella mål

Avkastning på eget kapital över tid

Snitt 5 år

Ökning i förvaltningsresultat per aktie

1 år

Fastigheten Uptown Park i Vilnius.

Detta är Eastnine Vår verksamhet Framtidssäker portfölj Finansiell information och styrning Övrig information Årsredovisning 2025

Eastnine eftersträvar en belåningsgrad kring 50

procent över en konjunkturcykel, med en övre

gräns på 60 procent. En balanserad belånings-

grad säkerställer långsiktig stabil finansiering,

i kombination med god avkastning. Limiten om

maximalt 60 procent åtföljdes 2025.

Räntetäckningsgraden ska uppgå till minst

2,0 ggr. En tillfredsställande nivå säkerställer

möjligheten att betala räntekostnader över

tid. Limiten om minst 2 gånger åtföljdes

under 2025.

47 %

Utfall 2025

≥2,0 ggr

Limit

Utfall 2025

2,4 ggr

≤60 %

Finansiella limiter

RäntetäckningsgradBelåningsgrad

Fastigheten Uptown Park i Vilnius.

Detta är Eastnine Vår verksamhet Framtidssäker portfölj Finansiell information och styrning Övrig information Årsredovisning 2025

Eastnines mål är att 100 procent av fastig-

heterna ska vara certifierade med minst

LEED Gold eller BREEAM Excellent. Målet

uppfylldes 2025.

Eastnines målsättning är att uppnå 100 procent

EU-taxonomiförenlig fastighetsverksamhet,

baserat på nettoomsättningen. Eastnine upp-

nådde 97 procent 2025 (82) och närmade sig

därmed, även om det inte var uppfyllt.

Eastnines mål är att erhålla fem stjärnor i GRESB:s

globala jämförelse och rankas bland de 20 procent

främsta hållbarhetsaktörerna inom fastigheter

globalt. Målet uppfylldes 2025.

Mål

100 %

Utfall 2025

100 %

MålMål

Utfall 2025

97 %

100 %

Utfall 2025

GRESB, antal stjärnor

Hållbarhetsmål

Taxonomiförenlig verksamhetHållbarhetscertifierad portfölj

Eastnines mål är att uppnå nettonollutsläpp av

växthusgaser (Net Zero) till år 2040 i hela värde-

kedjan, inklusive att halvera utsläppen per kvm

mellan år 2024 och 2030. Utsläppsintensiteten

i jämförbart bestånd minskade med 55 procent

under 2025. Läs mer på s. 120.

Långsiktigt mål

Nettonollutsläpp

2040

Utfall 2025 9 kg

Utsläpp CO₂e/kvm

Detta är Eastnine Vår verksamhet Framtidssäker portfölj Finansiell information och styrning Övrig information Årsredovisning 2025

Positiva långsiktiga

trender

• Verksamt på de marknader

i Europa som vuxit snabbast

under de senaste 25 åren.

Marknader som förväntas

växa snabbare än flertalet

andra europeiska länder

även i framtiden.

• Skillnader i avkastning och

hyror i förhållande till jäm-

förbara marknader förväntas

minska över tid, vilket ger en

långsiktig värdestegrings-

potential.

Hög avkastning och

starka kassaflöden

• Verksamt på marknader med

relativt sett högre fastighets-

avkastning och likvärdig finan-

sieringskostnad, ger ett bra

kassaflöde och förutsättning

för värdetillväxt.

Premiumfastigheter

i premiumlägen

• Fokus på förstklassiga och

hållbara kontorsbyggnader

på attraktiva platser med

bra infrastruktur.

• Stark och diversifierad hyres-

gästbas samt långsiktiga

hyresgästrelationer.

• Moderna och framtidssäkra

fastigheter med lågt under-

hållsbehov.

En investering i Eastnines aktie innebär ett delägande i ett svenskt börs-

noterat fastighetsbolag med inriktning mot högavkastande, moderna samt

hållbara kontorsfastigheter i Polen och Baltikum. Eastnine kombinerar

svensk bolags styrning med lokal förvaltning och marknadskännedom.

Investeringsargument

Hyra och direktavkastningskrav premiumkontor

Direktavkastningskrav fastigheter

förväntas minska över tid

Hyresnivå

förväntas öka över tid

Hyra premiumkontor, EUR

Direktavkastningskrav premiumkontor, %

Stockholm

München

Helsingfors

Frankfurt

Oslo

Düsseldorf

Berlin

Hamburg

Stuttgart

Göteborg

Köln

Warszawa

Malmö

Köpenhamn

Vilnius

Riga

Poznań

Hyra, EUR/kvm/månad Direktavkastningskrav, %

Källa: JLL, Colliers, Newsec, CBRE

Detta är Eastnine Vår verksamhet Framtidssäker portfölj Finansiell information och styrning Övrig information Årsredovisning 2025

Aktien och aktieägarna

Kursutveckling, omsättning och totalavkastning

Eastnines aktiekurs steg med 3,50 SEK, motsvarande 7 procent, under

2025 och uppgick till 50,30 SEK (46,80) vid årets slut. Högst stäng-

nings kurs noterades den 28 oktober med 51,70 SEK och lägst den 9

april med 37,55 SEK. Total avkastningen under 2025 var 10 procent

(12).

Eastnines börsvärde ökade med 7 procent under året och uppgick

den sista december 2025 till 4,9 miljarder SEK (4,6). Den genom-

snittliga dags omsättningen på Nasdaq uppgick till 88 537 aktier

(66 656) och totalt på alla marknadsplatser

till 133 234 aktier

(111 693). Free float

uppgick till 48,5 procent (41,8).

Substansvärde per aktie

Det långsiktiga substansvärdet per aktie ökade med 1,17 SEK under

året, motsvarande 2 procent, för att vid årets slut uppgå till 55,27 SEK

(54,10). Värdet i euro ökade med 0,4 EUR, motsvarande 8 procent, till

5,11 EUR (4,71). Eget kapital per aktie ökade med 0,40 SEK till 51,79

SEK (51,39). Värdet i euro ökade med 0,32 EUR till 4,79 EUR (4,47).

Orealiserade värdeförändringar avseende fastigheter samt förvalt-

ningsresultatet ökade, och aktuell skatt minskade, substans värdet per

aktie. Den långsiktiga substansrabatten minskade till 9 procent (13).

Eastnines aktiekurs steg med 7 procent under 2025. Totalavkastningen i aktien

var 10 procent jämfört med Stockholmsbörsens fastighets index OMX Stockholm

Real Estate GI som sjönk med 9 procent. Det långsiktiga substansvärdet per

aktie steg och omsättningen i aktien ökade.

Antal aktier

Eastnines aktie är noterad på Nasdaq Stockholm Mid Cap, sektor Real

Estate. Det totala antalet aktier i Eastnine AB uppgick till 98241728

(98 241 728). Justerat för återköpta aktier i eget förvar, 467 616

(502124), var antalet aktier 97 774 112 (97 739 604). Kvotvärdet

uppgick till 0,0409 EUR per aktie (0,0409).

Antalet kända aktieägare uppgick till 7 218 (5 942). Peter Elam

Håkansson var vid utgången av 2025 största ägare i Eastnine som,

privat och via bolag, ägde 17,6 procent av antalet utgivna aktier i

Eastnine. Därefter följde Bonnier Fastigheter Invest med 15,8 procent

Det fanns ingen ytterligare ägare som ägde 10,0 procent eller mer

av aktierna i Bolaget. Andelen aktier i svensk ägo uppgick till 78,9

procent (83,6).

Återköp och LTIP

I augusti 2025 tilldelades deltagarna i LTIP 2022, 34 508 aktier, och

Eastnines återköpta aktier i eget förvar minskade med motsvarande

antal. Per 31 december 2025 hade Bolaget 467 616 återköpta aktier i

eget förvar, motsvarande cirka 0,5 procent av totalt antal aktier. Inga

aktier har återköpts under året. Återköpta aktier kan eventuellt komma

att användas till Eastnines långsiktiga incitamentsprogram (LTIP).

Utspädningseffekten till följd av LTIP-program redovisas för nyckel-

talet resultat per aktie. Läs mer om Eastnines långsiktiga incitaments-

program i not 5 på s. 78-80.

Vid årsstämman 2025 erhöll styrelsen nytt mandat att besluta om

återköp av egna aktier, med begränsningen att Bolagets innehav av

egna aktier vid var tid inte får överstiga 10 procent av samtliga aktier

i Bolaget.

¹ Inkluderar Nasdaq Stockholm, London Stock Exchange, Cboe, Aquis Stock

Exchange, ITG Posit, Instinet Blockmatch Europe och Sigma x.

² Free float baserat på definition och metodologi enligt Holdings Free Float.

³ Bonnier Fastigheter Invest har i mitten på februari 2026 minskat sitt innehav

i Eastnine med 12,3 miljoner aktier och innehar därefter motsvarande 3,31 %

av röster och kapital.

Extern källa: Modular Finance.

10 %

Aktiens totalavkastning 2025

Utdelning

För räkenskapsåret 2025 har styrelsen föreslagit en höjd utdelning till

1,28 SEK (1,20) per aktie, jämnt fördelat på fyra tillfällen om 0,32 SEK

per aktie och utbetalningstillfälle under 2026 och inledningen av 2027.

Den föreslagna utdelningen innebär en ökning om 7 procent och utgör

41 procent av förvaltningsresultatet efter aktuell skatt.

Vid kapitalmarknadsresan besöktes bland annat Eastnines fastighet Uptown Park

i Vilnius med både terrass och solpaneler på taket.

Vid en kapitalmarknadsresa i maj 2025 fick deltagarna möjlighet att prova Skyfall

Warsaw, en tippande terrass i toppen av fastigheten Warsaw Unit i Warszawa.

Detta är Eastnine Vår verksamhet Framtidssäker portfölj Finansiell information och styrning Övrig information Årsredovisning 2025

Källa: Modular Finance, Reuters, Eastnine.

Ägarfördelning

Sverige

Norge

USA

78,9 %

17,4 %

0,6 %

1,6 %

Övriga länder

Anonymt

1,5 %

Sverige

Norge

USA

78,9 %

17,4 %

0,6 %

1,6 %

Övriga länder

Anonymt

1,5 %

Aktiekurs

Eastnine (utdelningsjusterad) Stockholm Real Estate GI

SEK

2024-01-01

2024-04-01

2024-07-01

2024-10-01

2024-12-31

2025-01-01

2025-04-01

2025-07-01

2025-10-01

2025-12-31

Omsättning per handelsplats 2025 Aktier Andel, %

Nasdaq 21 620 925 65,2

Cboe 8 567 711 25,8

London Stock Exchange 1 471 765 4,4

Aquis Stock Exchange 743 247 2,2

ITG Posit 448 587 1,4

Liquidnet EU Limited Equity MTF 263 404 0,8

Sigma x 44 242 0,1

Instinet Blockmatch Europe 12 261 0,0

Börse München 1 652 0,0

Börse Stuttgart 1 032 0,0

Frankfurt Stock Exchange 497 0,0

Lang & Schwarz TradeCenter 12 0,0

Totalt 33 175 335 100,0

Ägarfördelning

efter innehav

Storleksklass 2025 Antal aktier

Andel,

Antal

kända

ägare

Andel av

kända

ägare, %

1–1 000 1 247 594 1,3 5 821 80,6

1 001–10 000 3 412 995 3,5 1 214 16,8

10 001–100 000 3 949 911 4,0 137 1,9

100 001–1 000 000 14 168 170 14,4 37 0,5

1 000 001–5 000 000 9 326 773 9,5 5 0,1

5 000 001– 48 998 815 49,9 4 0,1

Anonymt ägande 17 137 470 17,4 e/t e/t

Totalt 98 241 728 100,0 7 218 100,0

Största aktieägarna (2025-12-31) Antal aktier %

Peter Elam Håkansson¹ 17 288 610 17,6

Bonnier Fastigheter Invest AB 15 553 048 15,8

Kestutis Sasnauskas

9 570 697 9,7

Arbona AB (publ) 6 586 460 6,7

Patrik Brummer

3 331 720 3,4

Albin Rosengren¹ 1 810 348 1,8

Göran Gustafssons Stiftelser 1 555 555 1,6

Handelsbanken Fonder 1 316 077 1,3

Dimensional Fund Advisors 1 314 933 1,3

Gustaf Hermelin¹ 930 000 0,9

Martin Olof Brage Larsén 895 000 0,9

First Fondene 800 000 0,8

Protean Funds Scandinavia 778 184 0,8

Staffan Malmer 675 170 0,7

Jacob Grapengeisser 671 444 0,7

Summa 15 största aktieägare 63 077 274 64,2

Eastnine AB (återköpta aktier) 467 616 0,5

Övriga 34 696 866 35,3

Totalt 98 241 728 100

¹ Privat och via bolag.

Värde per aktie 2025-12-31 2024-12-31

Eget kapital, EUR 4,79 4,47

Långsiktigt substansvärde, EUR 5,11 4,71

Aktiekurs, EUR 4,65 4,07

Eget kapital, SEK 51,79 51,39

Långsiktigt substansvärde, SEK 55,27 54,10

Aktiekurs, SEK 50,30 46,80

Aktiekurs och substansvärde

Rabatt/premium, %

Aktiekurs, SEK Långsiktigt substansvärde, SEK

-100

-50

100

SEK

-15 %

-17 %

0 %

-13 %

-50 %

-13 %

-9 %

2025202420232022202120202019

Detta är Eastnine Vår verksamhet Framtidssäker portfölj Finansiell information och styrning Övrig information Årsredovisning 2025

Eastnine-aktiens totalavkastning, %

Totalavkastning fastighetsaktier

-30

-15

202520242023202220212020201920182017

24 %

16 %

51 %

29 %

-7 %

-22 %

46 %

12 %

10 %

Eastnine i SEK

Dec-14

Eastnine i EUR

EPRA-index

Fastighetsindex Stockholm

Nasdaq Stockholm OMX30-index

Juni-15

Dec-15

Juni-16

Dec-16

Juni-17

Dec-17

Juni-18

Dec-18

Juni-19

Dec-19

Juni-20

Dec-20

Juni-21

Dec-21

Juni-22

Dec-22

Juni-23

Dec-23

Juni-24

Dec-25

Juni-25

Dec-24

Warszawabörsen

100

200

300

400

500

600

Ljus och inbjudande lobby i Warsaw Unit i Warszawa.

Detta är Eastnine Vår verksamhet Framtidssäker portfölj Finansiell information och styrning Övrig information Årsredovisning 2025

Warsaw Unit, en 202 meter hög skyskrapa i Warszawas centrala affärsdistrikt.

Visar ögonblicksbild

Intjäningsförmågan ska ej förväxlas med

en prognos för kommande tolv månader,

utan är en ögonblicksbild som visar

vilket resultat Eastnine kan generera

under en 12-månaders period under

givna förutsättningar. Den grundar sig på

det fastighets bestånd som föreligger på

balansdagen.

Intjäningsförmågan omfattar aktuella

hyresavtal, men innehåller ingen

bedömning vad gäller framtida utveck-

ling av hyror och vakansgrad eller andra

framtida förändringar av fastighetskost-

nader, räntor, valutakurser, värdeföränd-

ringar eller andra resultatpåverkande

faktorer. Eastnines beräknade intjänings-

förmåga baseras på följande antaganden

om intäkter och kostnader:

• Hyresintäkterna baseras på kontrakte-

rade intäkter omräknat till årsintäkt.

• Fastighetskostnader och centrala

administrationskostnader utgörs

av aktuellt utfall för de senaste 12

månaderna.

• Ränteintäkter beräknas utifrån likvida

medel på balansdagen och aktuell

räntenivå.

• Räntekostnader beräknas utifrån

räntebärande skulder på balansdagen

och den genomsnittliga räntenivån,

med tillägg för periodiserade upp-

läggningskostnader.

• Övriga finansiella intäkter och kost-

nader har bedömts motsvara budget.

Ingen beräkning av historiska eller

framtida valutadifferenser sker.

Kommentarer intjäningsförmåga

• Hyresintäkter har ökat, huvudsakligen

på grund av hyresindexering.

• Fastighetskostnader har ökat

beroende på ett större fastighets-

bestånd, uppbyggnad av egen

organisation i Polen samt högre

underhålls kostnader.

• Räntekostnader har minskat efter

amorteringar och på grund av lägre

genomsnittlig räntenivå på ränte-

bärande skuld. Ny finansiering har

verkat i motsatt riktning.

• Övriga finansiella intäkter och

kostnader har ökat bland annat av

räntekomponenten i nytt hyresavtal,

vilket redovisas enligt IFRS 16.

• Förvaltningsresultatet har minskat

huvudsakligen på grund av högre

fastighetskostnader där lägre ränte-

kostnader har haft en motsatt effekt.

Aktuell intjäningsförmåga

För att underlätta bedömningen av Bolagets ställning presenterar Eastnine

aktuell intjäningsförmåga. Intjänings förmågan är en teoretisk bedömning för

att beskriva Bolagets aktuella intjäning per den 31 december 2025.

TEUR

2025

31 dec

2024

31 dec Förändring, %

Hyresintäkter 61 552 61 061 +1

Fastighetskostnader -4 078 -2 970 +37

Driftnetto 57 474 58 091 -1

Centrala administrationskostnader -4 688 -4 330 +8

Ränteintäkter 464 394 +18

Räntekostnader -21 732 -22 447 -3

Övriga finansiella intäkter och kostnader -177 -44 +302

Förvaltningsresultat 31 341 31 664 -1

Nyckeltal

2025

31 dec

2024

31 dec Förändring, enhet

Förvaltningsresultat, per aktie vid årets slut, EUR 0,32 0,32 0,00

Överskottsgrad, % 93,4 95,1 -1,7

Räntetäckningsgrad, ggr 2,4 2,4 0,0

Skuldkvot, ggr 8,6 8,6 0,0

Genomsnittlig räntenivå, % 4,3 4,5 -0,2

Direktavkastning exklusive utvecklingsprojekt, % 6,0 6,3 -0,3

Direktavkastning, % 6,0 6,2 -0,2

Förvaltningsfastigheter, TEUR 960 450 935 374 +25 076

• Förvaltningsresultat per aktie är

oförändrat och uppgick till 0,32 EUR.

• Överskottsgraden har sjunkit,

huvudsakligen på grund av högre

fastighets kostnader, vilket också

påverkat direktavkastningsnivån.

• Räntetäckningsgraden och skuld-

kvoten har varit oförändrade, medan

räntenivån har sjunkit.

Detta är Eastnine Vår verksamhet Framtidssäker portfölj Finansiell information och styrning Övrig information Årsredovisning 2025

Eastnine äger moderna, hållbara och högavkastande kontors-

fastigheter i Polen, Litauen och Lettland. Hyresgästerna utgörs

till stor del av stabila, internationella företag. Verksamheten

bedrivs effektivt i syfte att uppnå hög lönsamhet.

Vår verksamhet

Eastnines medarbetare i Valdemara Centrs i centrala Riga.

Uthyrningsgrad

95,8 %

WAULT

3,8 år

Fastighetsvärde

960 MEUR

Detta är Eastnine Vår verksamhet Framtidssäker portfölj Finansiell information och styrning Övrig information Årsredovisning 2025

Stockholm

Wroclaw

Lodz

Katowice

Krakow

Poznan

Klaipeda

Gdansk

LETTLAND

LITAUEN

POLEN

Tallinn

Riga

Vilnius

Kaunas

Helsingfors

Berlin

Warszawa

Eastnines marknader fortsatte att utvecklas väl under 2025. Den ekonomiska

tillväxten var stark, särskilt i Polen som tog steget upp som en av världens

tjugo största ekonomier. På kontorshyresmarknaden noterades god efter-

frågan på moderna lokaler i centrala lägen, medan äldre bestånd mötte ett

ökat marknadstryck på modernisering. Ränte- och transaktionsmarknaden

karaktäriserades av stabilisering, med räntenivåer, transaktionsaktivitet och

prissättning i stort sett jämförbara med 2024.

Marknader

Makroekonomi

Den nya administrationen i Washington

med tvära kast inom allt från handels-

tullar till geopolitik bidrog till en ökad

oförutsägbarhet under 2025. Trots det

har ekonomisk tillväxt, inflation och rän-

tor varit stabila under året, både globalt

och på Eastnines marknader. Polen fort-

satte att vara en ekonomisk motor

i Europa och växte omkring 3,6 procent

under året, vilket är mer än dubbelt

så snabbt som EU som helhet. Polen

blev världens tjugonde största eko-

nomi under 2025. Tillväxten drevs av

privat konsumtion, EU-finansierade

investeringar och en fortsatt stark

arbetsmarknad. I Litauen och Lettland

förbättrades tillväxtutsikterna successivt

efter en svagare period, med återhämtad

industriproduktion och ökande export

till kärnmarknader inom EU. Tillväxten

uppgick till 2,6 procent i Litauen och

1,9 procent i Lettland. Inflationen avtog

tydligt i samtliga tre länder, till omkring

3,5 procent.

Ränte- och kreditmarknader

Ränteutvecklingen under 2025 prägla-

des av en gradvis normalisering i både

euroområdet och Polen, i takt med att

inflationen avtog och penningpolitiken

successivt blev mindre restriktiv. Den

europeiska centralbanken inledde sin

räntesänkningscykel under första halv-

året 2025, med sänkningar under våren

och försommaren. Därefter hölls styr-

räntorna oförändrade under återstoden

av året. I Polen genomfördes parallellt

successiva sänkningar av styrräntan,

vilket förbättrade de lokala finansie-

ringsförutsättningarna. Den femåriga

euroswapräntan – ett centralt referens-

mått för prissättning av fastigheter med

eurofinansiering – var stabil runt 2,5

procent under året efter att ha fallit från

nivåer på nära 3,5 procent under 2023.

Nedgången och stabiliteten har bidra-

git till förbättrade investeringskalkyler

och ett successivt stärkt riskklimat för

fastig hetsinvesteringar. Kreditmarkna-

derna förbättrades gradvis under 2025,

Arbetet med järnvägslinjen Rail Baltica, som kommer att sammankoppla Baltikum med det europeiska järnvägsnätet, pågår.

Fas 1, som inkluderade enspårig järnväg, beräknades ursprungligen vara klart 2030, vilket oberoende revisorer nu bedömt

vara osannolikt. Projektet, som är ett av de största infrastrukturprojekten i regionen, är delvis EU-finansierat och kostnaden

uppskattas till 5,8 miljarder euro. Samtliga baltiska länder och Polen har stora hamnar i Östersjön inriktade på logistiktransporter.

Rail Baltica

Detta är Eastnine Vår verksamhet Framtidssäker portfölj Finansiell information och styrning Övrig information Årsredovisning 2025

med ökad tillgång till bankfinansiering

för fastighetsbolag med starka balans-

räkningar och hög kvalitativa tillgångar.

Samtidigt kvarstod en tydlig selektivitet

i prissättningen, där premiumsegmentet

fortsatt gynnades relativt sekundära

objekt.

Transaktionsmarknaden

Transaktionsaktiviteten på fastighets-

marknaden i Polen, Litauen och Lettland

var sammantaget stabil under 2025

och i nivå med 2024. Investerarbasen

dominerades fortsatt av regionalt kapi-

tal – särskilt från Tjeckien och Ungern

samt från Baltikum och Norden – med

ett tydligt fokus på kassaflöden och

hög kvalitet i läge och hyresgästmix.

Internationellt kapital började samtidigt

gradvis återvända till regionen, bland

annat från Frankrike, Storbritannien

och USA, medan intresset från tyska

investerare, som historiskt haft en domi-

nerande roll, fortsatt var begränsat. I

Warszawa genomfördes under året flera

större kontorstransaktioner, däribland

förvärv av Vibe, Office House, Mennica

Legacy Tower och Wola Centers. Köpare

i nämnda transaktioner var Manova

Partners, AFI Europe, Mennica Polska

respektive Trigea. I Vilnius genomfördes

endast två större kontorstrans aktioner

under 2025. I övriga Baltikum genom-

fördes inte några större transaktioner,

vilket speglar ett fortsatt avvaktande

riskklimat och få köpare. Prissättningen

var stabil under året och direktavkast-

ningskrav för högkvalitativa kontors-

fastigheter i centrala lägen bedöms ha

legat omkring 6,00 procent i Warszawa,

6,50 procent i Vilnius, 6,75 procent i Riga

och 7,50 procent i Poznan, vilket bidrog

till en mer förutsägbar värderings miljö.

Hyresmarknaden

Kontorshyresmarknaderna i regionen

visade sammantaget tecken på ökad

stabilitet under 2025. I Warszawa

fortsatte efterfrågan att koncentreras

till moderna, energieffektiva kontor i

centrala lägen, medan äldre bestånd

Stora ägare av kontorsfastigheter Stad

HB Reavis Warszawa

CPI Property Group Warszawa

DWS Warszawa

Sicore Warszawa

Karimpol Warszawa

Ghelamco Warszawa

Deka Immobilien Warszawa

Von der Heyden Group Poznan

Vastint Poznan, Riga, Vilnius, Warszawa

Eften Capital Riga, Vilnius

Capitalica Asset Management Riga, Vilnius

Hanner Vilnius

Lords L.B. Asset Management Vilnus, Riga

Takterrass tillhörande Nowy Rynek D i Poznan.

mötte ett ökande omställningstryck.

Topphyresnivåerna har fortsatt att stiga

i Warszawa, samtidigt som vakanserna

stegvis har minskat. I Vilnius och Riga är

efterfrågan och vakanser relativt stabila,

vilket bidragit till en försiktig uppgång

i topphyror. Hyresgäster lägger allt

större vikt vid flexibilitet, hållbarhet

och arbetsmiljö, vilket gynnat fastig-

heter med hög teknisk standard och

tydlig hållbarhetsprofil.

Detta är Eastnine Vår verksamhet Framtidssäker portfölj Finansiell information och styrning Övrig information Årsredovisning 2025

-5

20252024202320222021202020192018201720162015

Polen Lettland Litauen

1 000

2 000

3 000

4 000

5 000

6 000

7 000

20252024202320222021202020192018201720162015

tkvm

Poznan Riga Vilnius Warszawa

-5

20252024202320222021202020192018201720162015

Polen Lettland Litauen

20252024202320222021202020192018201720162015

Poznan Riga Vilnius Warszawa

20252024202320222021202020192018201720162015

Poznan Riga Vilnius Warszawa

Kontorsstock Hyresnivå – kontor Vakansgrad – kontor

HICP: Inom EU harmoniserat inflationsmått för konsumentpriser.

Marknadshyra, klass-A kontorKälla: Colliers, JLL, Eurostat, Swedbank Total vakansgrad

Direktavkastningskrav kontor CBD

20252024202320222021202020192018201720162015

EUR/kvm/månad

Poznan Riga Vilnius

Warszawa

BNP-tillväxt Inflation Avkastningskrav – kontor

Detta är Eastnine Vår verksamhet Framtidssäker portfölj Finansiell information och styrning Övrig information Årsredovisning 2025

Eastnines fastighets bestånd bestod vid

årets slut av 16 fastig heter, inkluderande en

projektfastighet, om totalt 271 500 kvm.

Fastighetsvärdet ökade med 25,1 MEUR

under 2025 till 960,5 MEUR. De orealiserade

värde förändringarna avseende fastigheter

uppgick till 21,1 MEUR, där fastigheterna

i Polen stod för merparten.

Fastighetsbestånd

Poznan, Polen

Andel av fastighetsvärdet, % 21

Antal fastigheter, st 2

Uthyrningsbar yta, kvm 68 100

Fastighetsvärde, MEUR 204,8

Hyresvärde, MEUR 14,8

Uthyrningsgrad, % 98,6

Förvaltningsresultat, MEUR 9,6

Warszawa, Polen

Andel av fastighetsvärdet, % 31

Antal fastigheter, st 1

Uthyrningsbar yta, kvm 59 900

Fastighetsvärde, MEUR 298,2

Hyresvärde, MEUR 18,3

Uthyrningsgrad, % 100,0

Förvaltningsresultat, MEUR 9,6

Vilnius, Litauen

Andel av fastighetsvärdet, % 41

Antal fastigheter, st 9

Uthyrningsbar yta, kvm 121 000

Fastighetsvärde, MEUR 389,5

Hyresvärde, MEUR 26,4

Uthyrningsgrad, % 95,0

Förvaltningsresultat, MEUR 15,5

Riga, Lettland

Andel av fastighetsvärdet, % 7

Antal fastigheter, st 4

Uthyrningsbar yta, kvm 22 500

Fastighetsvärde, MEUR 67,9

Hyresvärde, MEUR 4,8

Uthyrningsgrad, % 75,1

Förvaltningsresultat, MEUR 1,7

¹ Varav en projektfastighet.

Detta är Eastnine Vår verksamhet Framtidssäker portfölj Finansiell information och styrning Övrig information Årsredovisning 2025

Polen

Lettland

52 %

7 %

41 %

Litauen

100

150

200

250

300

2025202420232022202120202019

tkvm

Fastighetsportfölj

Eastnines fastighetsportfölj bestod vid

årets slut av 16 fastigheter, varav 15

moderna kontorsfastigheter (15) och

en projektfastighet (1) på egen mark,

belägna i Warszawa, Poznan, Vilnius och

Riga. Den totala uthyrnings bara ytan

uppgick till cirka 271500 kvm (271600).

Merparten, 96 procent (96), av den

uthyrnings bara ytan, utgörs av kontor

och resterande 4 procent (4) främst av

lokaler för service och handel.

Den ekonomiska uthyrningsgraden

minskade något under året och uppgick

till 95,8 procent (96,1) vid årets slut.

Hyresvärdet ökade till 64,3 MEUR (63,6).

Fastighetsbeståndets genomsnittliga

ålder baserat på kvm, exklusive bygg-

nader på projektfastig heten Kimmel,

uppgick till 8,3 år (7,3). 100 procent (100)

av Eastnines fastighetsyta var vid årets

slut certifierad med BREEAM Excellent,

alternativt LEED Platinum eller Gold.

Fastighetsvärde

Eastnines totala fastighetsvärde uppgick

till 960,5 MEUR (935,4) vid årets slut.

Av marknadsvärdet var 9,7 MEUR (9,6)

hänförligt till utvecklingsprojekt. Se not

10 (Förvaltningsfastigheter), s. 82-83, för

mer information om värderings modell,

antaganden och fastighetsvärde.

Förvärv och investeringar

Under 2025 har Eastnine varken förvär-

vat eller avyttrat någon fastighet. Inves-

teringar i befintliga fastigheter, uppgick

till 5,8 MEUR (4,4), varav 0,3 MEUR (–)

avser investeringar i koncernens utveck-

lingsprojekt.

Orealiserade värdeförändringar upp-

gick till 21,1 MEUR (-4,3), varav den del

som påverkade fastighetsvärdet uppgick

till 19,3 MEUR. Mellanskillnaden är rela-

terad till en justering i samband med

förvärvet av Warsaw Unit. Lägre avkast-

ningskrav och ett antagande om högre

marknadshyror, båda avseende fastighe-

ter i Polen, har haft en positiv inverkan

på fastigheternas värde.

Fastighetsbestånd Fastighetsvärde per land

Fastigheten Warsaw Unit vid rondellen Daszynskiego i Warszawa.

Detta är Eastnine Vår verksamhet Framtidssäker portfölj Finansiell information och styrning Övrig information Årsredovisning 2025

Uthyrningar

Uthyrningsbar yta uppgick till cirka

271500 kvm (271 600). Kontrakterad

årshyra per sista december 2025 uppgick

till 61,6 MEUR (61,1) fördelat på över 200

unika hyresgäster (200). För samtliga

kontorslokaler tillämpas månadshyra.

Vid årets slut uppgick den genom-

snittliga årshyran för lokaler till 222

EUR per kvm (218). I Warszawa var den

genomsnittliga årshyran för lokaler 288

EUR per kvm (282), i Poznan 204 EUR

per kvm (201), i Vilnius 204 EUR per kvm

(201) och i Riga 184 EUR per kvm (183).

Nettouthyrningen uppgick till -1 467

kvm (3 002), motsvarande årshyror om

-211 TEUR (581). Samtidigt har hyres-

avtal om totalt 28 115 kvm (24560),

med årshyror om 5 720 TEUR (4640)

omförhandlats. Nyuthyrningar har av -

talats till en genomsnittlig årshyra om

213 EUR per kvm (209) och omförhand-

lade avtal till 203 EUR per kvm (189).

Fastighetskostnader

Eastnines hyresavtal utgörs huvudsak-

ligen av triple-net-avtal, vilket innebär

att en stor andel av fastigheternas drift-

och underhållskostnader vidaredebiteras

till hyresgästerna. Eastnine redovisar

endast den del av fastighetskost naderna

som ej vidaredebiterats till hyresgäs-

terna, vilket innebär att kostnaderna

sjunker om uthyrningsgraden ökar och

vice versa. Eastnines andel av fastighets-

kostnaderna uppgick till 4 078 TEUR

(2970) och överskottsgraden för helåret

var 93,4 procent (92,8). Fastighetskost-

naderna ökade, huvudsakligen till följd

av ett större fastighetsbestånd jämfört

med föregående år.

Framtida fastighetsutveckling

Eastnine hade vid årets slut tre framtida

utvecklingsprojekt som totalt omfattar

64 800 kvm uthyrningsbar yta, varav två

belägna i Riga och ett i Vilnius. Samt-

liga projekt är på planeringsstadiet och

kommer att startas först när respektive

projekt bedöms kunna uppvisa tillfreds-

ställande resultat.

I Vilnius centrala affärsdistrikt, intill

Eastnines fastigheter 3Bures-1,2 samt

3Bures-3, planerar Eastnine att uppföra

ytterligare en kontorsbyggnad, 3Bures-4,

på befintlig mark.

I Riga planeras kontors byggnaden

The Pine uppföras i direkt anslutning

till befintlig byggnad på fastigheten

Alojas Biroji i Riga. I centrala Riga

finns även projek tfastigheten Kimmel,

som består av mark och kulturmärkta

tegelbyggnader. Visionen är att skapa

en central mötesplats, där ett grönt,

urbant kvarter med mycket plats för liv

och rörelse växer fram intill den plane-

rade kontorsfastigheten. I avvaktan på

rätt förutsättningar för nybyggnation,

100

2025202420232022202120202019

Överskottsgrad

Ekonomisk uthyrningsgrad

Lokalkategori Kvm

Hyresvärde,

MEUR

Hyresvärde,

EUR/kvm/år

Ekonomisk

uthyrningsgrad, %

Kontor 260 901 58,2 223 95,8

Handel och service 8 527 1,5 182 88,8

Parkering – 3,9 – 97,3

Övrigt¹ 2 101 0,7 134 99,9

Totalt 271 529 64,3 222 95,8

omvandlade Eastnine under våren 2025

Kimmel-marken i Riga till en attraktiv

och välkomnande mötesplats med mat,

dryck och livemusik. Bolaget etablerade

ett nära samarbete med erfarna aktörer

inom event och upplevelser och skapade

en trivsam stadsträdgård där besökare

kan umgås, koppla av och ta del av en

levande atmosfär.

Ekonomisk uthyrningsgrad och överskottsgrad Information per lokalkategori

¹ Inkluderar hyresvärde för lagerlokaler och övriga intäkter utöver hyresvärde för kontor, handel och service samt parkering.

Detta är Eastnine Vår verksamhet Framtidssäker portfölj Finansiell information och styrning Övrig information Årsredovisning 2025

Fastighetsförteckning

Fastighet Stad

Uthyrningsbar

yta, kvm

Parkerings-

platser

Ekonomisk

uthyrningsgrad, %

Hyresvärde,

MEUR

Hållbarhets-

certifiering

Warsaw Unit Warszawa 59 930 399 100,0 18,3 BREEAM Outstanding

Nowy Rynek D Poznan 39 258 261 100,0 8,8 LEED Platinum

Nowy Rynek E Poznan 28 824 236 96,5 6,0 LEED Platinum

Alojas Biroji Riga 10 115 247 87,7 2,0 LEED Platinum

Kimmel¹ Riga – – – – –

Valdemara Centrs Riga 8 759 65 48,8 1,8 LEED Gold

Zala 1 Riga 3 629 190 96,3 1,0 LEED Platinum

3Bures-1,2 Vilnius 28 317 1 017 87,0 6,8 LEED Platinum

3Bures-3 Vilnius 13 447 121 98,3 2,7 LEED Platinum

S7-1 Vilnius 12 053 323 100,0 2,4 BREEAM Outstanding

S7-2 Vilnius 15 952 406 100,0 3,2 BREEAM Outstanding

S7-3 Vilnius 14 536 450 100,0 2,8 BREEAM Outstanding

Uniq Vilnius 6 930 106 83,6 1,7 LEED Platinum

Uptown Park Vilnius 12 681 321 99,1 2,6 LEED Platinum

Vertas-1 Vilnius 9 472 241 99,5 2,6 LEED Platinum

Vertas-2 Vilnius 7 627 67 96,1 1,6 LEED Platinum

Totalt 271 529 4 450 95,8 64,3

Fastighetsvärdets förändring, MEUR 2025 2024

Fastighetsvärde vid årets början 935,4 573,8

Fastighetsförvärv – 361,5

Investeringar i befintliga fastigheter 5,8 4,4

Orealiserade värdeförändringar 19,3 -4,3

Fastighetsvärde vid årets slut 960,5 935,4

Nyckeltal fastigheter 2025 2024

Uthyrningsbar yta, kvm 271 500 271 600

Antal fastigheter 16 16

Fastighetsvärde, MEUR 960,5 935,4

Ekonomisk uthyrningsgrad, % 95,8 96,1

Hyresintäkter, MEUR 61,7 41,5

Fastighetskostnader, MEUR 4,1 3,0

Överskottsgrad, % 93,4 92,8

I lobbyn i 3Bures-3 i Vilnius finns flera sätt att fylla på energi under arbetsdagen – både via snackbaren och med hjälp av en ljusterapilampa.

¹ Projektfastighet, se s.24.

Detta är Eastnine Vår verksamhet Framtidssäker portfölj Finansiell information och styrning Övrig information Årsredovisning 2025

Eastnine äger tre kontorsfastigheter i Polen, en centralt i

huvudstaden Warszawa och två i det centrala affärsdistriktet

i regionstaden Poznan, belägen mellan Warszawa och Berlin.

Polen

Polen är, med nära 37 miljoner invånare, EU:s femte

största land sett till befolkningsmängd. Landet har

under de senaste decennierna uppvisat en stark

ekonomisk utveckling och tillhör de mer snabbväx-

ande ekonomierna inom EU. Polen blev dessutom

världens tjugonde största ekonomi under 2025.

Landet har blivit ett viktigt centrum för outsour-

cing och shared service centers för internationella

företag. Sedan EU-inträdet 2004 har Polen haft en

stabil ekonomisk tillväxt, understödd av inhemsk

konsumtion, investeringar och betydande inflöden

av EU-medel. Valutan är zloty (PLN).

Polen är en parlamentarisk demokrati med fler-

partisystem och fria val. Efter parlamentsvalet 2023

leds landet av en koalitionsregering med Donald

Tusk som premiärminister. Regeringsskiftet har

inneburit ett tydligare fokus på rättsstatens prin-

ciper och ett närmare samarbete med EU, vilket

har stärkt Polens internationella relationer och

investerings klimat.

Polen är medlem i flera centrala internationella

organisationer såsom OECD, Nato och EU. Landet

är en aktiv aktör inom EU i frågor som rör säkerhet,

energi, försvar och regional utveckling.

¹ Källa Eurostat

² HICP – inom EU harmoniserat inflationsmått för konsumentpriser.

I fastigheten Warsaw Unit i centrala Warszawa har Polens näst största försäkringsbolag Warta kontor.

Uthyrningsbar yta

128 tkvm

Ekonomisk uthyrningsgrad

99,4 %

Antal miljoner invånare

i Polen, varav

3,5 miljoner i Warszawas, respektive 1,0

miljoner i Poznans, storstadsområde.

36,5

Hyresvärde

33,1 MEUR

BNP-utveckling

3,6%

Inflationstakt

3,3 %

Eastnine

Polen

Detta är Eastnine Vår verksamhet Framtidssäker portfölj Finansiell information och styrning Övrig information Årsredovisning 2025

Resultat och nyckeltal, Polen 2025 2024

Hyresintäkter, MEUR 32,7 13,7

Förvaltningsresultat, MEUR 19,2 8,7

Årets resultat, MEUR 37,4 5,7

Genomsnittlig årshyra, EUR/kvm 243 239

Ekonomisk uthyrningsgrad, % 99 100

Polen är Eastnines största marknad och de tre fastig-

heterna i Warszawa och Poznan utgör tillsammans 52

procent av Bolagets totala fastighetsvärde.

Eastnines kontorsfastighet Warsaw Unit är belägen

i Warszawas centrala stadskärna, invid rondellen

Daszynskiego. Fastigheten, som uppfördes 2021,

förvärvades 2024. I universitetsstaden Poznan,

tillika Polens femte största stad, äger Eastnine

fastigheterna Nowy Rynek D och Nowy Rynek E.

Fastig heterna är centralt belägna i affärsdistriktet,

nära både centralstationen och Gamla stan. Fastig-

heterna förvärvades 2022 respektive 2024, båda året

efter de färdigställts. Eastnines uthyrningsbara yta i

Polen uppgick till cirka 128000 kvm (128 200), varav

59900 kvm i Warszawa och 68 100 kvm i Poznan, vil-

ket bedöms motsvara en procent (1) av kontorsmark-

naden i Warszawa och cirka 10 procent (10) i Poznan.

Hyresvärdet i Warszawa uppgick till 18,3 MEUR

(18,0) och fastighetsvärdet uppgick till 298,2 MEUR

(281,8) vid årets slut. Den ekonomiska uthyrnings-

graden uppgick till 100 procent (100). Överskotts-

graden var 97 procent (99). Hyresvärdet i Poznan

uppgick till 14,8 MEUR (14,6) och fastighetsvärdet

till 204,8 MEUR (198,3). Den ekonomiska uthyrnings-

graden uppgick till 99 procent (100). Överskotts-

graden var 97 procent (98). Fastigheterna i Polen

ägs med tomträtt. Avtals tiden fram till omförhand-

ling av tomträttsavtalen varierar mellan 64–100 år.

Arrendeavgiften kan höjas under avtalstiden.

Eastnines kontorslokaler i Polen hyrs av stora

nationella och internationella företag. I skyskrapan

Warsaw Unit sitter Polens näst största försäkrings-

bolag Warta samt välkända företag som Amazon,

Moderna, CBRE, Stryker och Panattoni. I Nowy

Rynek D har Allegro, Polens största e-handelsplatt-

form och bland de tio största i världen, huvud-

kontor, liksom danska isolerings produktbolaget

Rockwool. I Nowy Rynek E finns bland annat hyres-

gäster som McKinsey, Arvato och Bank Pekao.

Eastnine i Warszawa och Poznan

Den roströda fastigheten Nowy Rynek E tornar upp sig vid grönfärgade Nowy Rynek D i Poznan.

Båda fastigheterna har stora glaspartier som släpper in mycket dagsljus.

Warszawa Poznan Vilnius Riga

31 %

21 %

Andel av fastighetsportfölj

Detta är Eastnine Vår verksamhet Framtidssäker portfölj Finansiell information och styrning Övrig information Årsredovisning 2025

Nowy Rynek D

Byggår 2021

Förvärv Q2-2022

Uthyrningsbar yta 39 258 kvm

Parkeringsplatser 261

Certifiering LEED Platinum, WELL Gold, WELL

Health and Safety Rating

Nowy Rynek E

Byggår 2023

Förvärv Q2-2024

Uthyrningsbar yta 28 824 kvm

Parkeringsplatser 236

Certifiering LEED Platinum, WELL Gold, WELL

Health and Safety Rating

Warsaw Unit

Byggår 2021

Förvärv Q4-2024

Uthyrningsbar yta 59 930 kvm

Parkeringsplatser 399

Certifiering BREEAM Outstanding, WELL

Platinum, WELL Health and

Safety Rating

Detta är Eastnine Vår verksamhet Framtidssäker portfölj Finansiell information och styrning Övrig information Årsredovisning 2025

Litauen är Eastnines näst största marknad. Fastigheterna

är belägna i huvudstaden Vilnius och koncentrerade till tre

områden; centrala affärs distriktet, parlamentskvarteret

och nära centralstationen.

Litauen

¹ Källa Eurostat,

² HICP – inom EU harmoniserat inflationsmått för konsumentpriser.

Litauen är det sydligaste av de tre baltiska länderna

och gränsar till Polen i söder. Landet är känt för

sina gröna landskap, medeltida städer och en stark

kulturell identitet. Under de senaste årtiondena har

Litauen gått från planekonomi till en av de mest

dynamiska marknadsekonomierna i regionen. Valu-

tan är euro. Litauen är en parlamentarisk republik

med en president som statschef. Landet ligger

ofta i topp vad gäller bredbandshastigheter och

IT- kompetens och har en växande tjänstesektor,

framförallt inom tech- och fintech, särskilt i huvud-

staden Vilnius.

Internationellt är Litauen medlem i bland annat

EU, Nato och OECD, och spelar en aktiv roll i

regionalt samarbete inom Östersjöområdet. Landet

har även en tydlig profil i frågor om säkerhet och

europeisk integration.

Litauen har en djupt förankrad basketkultur och

räknas som en av Europas starkaste basketnationer.

Både landslaget och flera litauiska klubbar har

nått betydande framgångar på den internationella

scenen. På 20:e våningen i Eastnines fastighet

3Bures-3 i Vilnius finns en basket- och padelbana

där hyresgästens medarbetare kan välja att ta en

aktiv paus från arbetsdagen.

Vägen fram till fastigheterna 3Bures-1,2 och 3Bures-3 i Vilnius centrala affärsdistrikt,

den senare fastigheten med kombinerad basket- och padelbana på våning 20.

Eastnine

Litauen

Antal miljoner invånare¹

i Litauen, varav 0,8 miljoner

i Vilnius storstadsområde.

Uthyrningsbar yta

121 tkvm

Hyresvärde

26,4 MEUR

2,9

BNP-utveckling

2,9 %

Inflationstakt

Ekonomisk uthyrningsgrad

3,4 %

95,0 %

Detta är Eastnine Vår verksamhet Framtidssäker portfölj Finansiell information och styrning Övrig information Årsredovisning 2025

I Litauen är Eastnines nio kontorsfastigheter

belägna i tre områden i huvudstaden Vilnius och

står för 41 procent av Eastnines totala fastighets-

portfölj, motsvarande ett värde om 389,5 MEUR

(386,7). Den sammanlagda uthyrnings bara ytan

uppgår till cirka 121 000 kvm, vilket motsvarar en

marknadsandel om cirka 10 procent av kontors-

marknaden i staden.

Fastigheten Uptown Park finns i ett område nära

centralstationen där flera nya kontorsfastigheter

utvecklas. I det centrala affärsdistriktet, som löper

längs med gatan Konstitucijos prospektas, beläget

norr om floden Neris, och där en stor del av Vilnius

bestånd av A-klassade kontor återfinns, är Eastnines

tre S7-fastigheter samt 3Bures-1,2 och 3Bures-3

belägna. På befintlig mark, invid fastigheterna

3Bures-1,2 samt 3Bures-3, finns även utrymme för

ett framtida utvecklingsprojekt, 3Bures-4. Intill

parlamentskvarteret och Gamla stan finns de tre

fastigheterna Vertas-1, Vertas-2 samt Uniq.

Hyresvärdet för beståndet i Vilnius har ökat till

26,4 MEUR (26,2) under året. Fastighetsbeståndet

inkluderar både tomt rätter och ägande rätter där

Vertas-1, Vertas-2, Uniq och Uptown Park ägs med

äganderätt och övriga fastigheter med tomt rätt.

Kvarvarande löptider för tomt rätterna varierar

mellan 14 och 99 år.

Den ekonomiska uthyrningsgraden i Vilnius upp-

gick till 95 procent (94). Överskottsgraden uppgick

till 92 procent (93).

Eastnine i Vilnius

Resultat och nyckeltal, Litauen

2025

jan–dec

2024

jan–dec

Hyresintäkter, MEUR 25,2 24,3

Förvaltningsresultat, MEUR 15,5 14,0

Årets resultat, MEUR 10,8 9,8

Genomsnittlig årshyra, EUR/kvm 204 201

Ekonomisk uthyrningsgrad, % 95 94

3Bures-1,2 i Vilnius centrala affärsdistrikt.

Warszawa Poznan Vilnius Riga

41 %

Andel av fastighetsportfölj

Detta är Eastnine Vår verksamhet Framtidssäker portfölj Finansiell information och styrning Övrig information Årsredovisning 2025

3Bures-1,2

Byggår 2008

Förvärv Q2-2014

Uthyrningsbar yta 28 317 kvm

Parkeringsplatser 1 017

Certifiering LEED Platinum

3Bures-3

Byggår 2018

Förvärv Q3-2018

Uthyrningsbar yta 13 447 kvm

Parkeringsplatser 121

Certifiering LEED Platinum

Uptown Park

Byggår 2020

Förvärv Q4-2021

Uthyrningsbar yta 12 681 kvm

Parkeringsplatser 321

Certifiering LEED Platinum

Detta är Eastnine Vår verksamhet Framtidssäker portfölj Finansiell information och styrning Övrig information Årsredovisning 2025

S7-1

Byggår 2017

Förvärv Q1-2019

Uthyrningsbar yta 12 053 kvm

Parkeringsplatser 323

Certifiering BREEAM Outstanding

S7-2

Byggår 2019

Förvärv Q4-2019

Uthyrningsbar yta 15 952 kvm

Parkeringsplatser 406

Certifiering BREEAM Outstanding

S7-3

Byggår 2019

Förvärv Q2-2020

Uthyrningsbar yta 14 536 kvm

Parkeringsplatser 450

Certifiering BREEAM Outstanding

Detta är Eastnine Vår verksamhet Framtidssäker portfölj Finansiell information och styrning Övrig information Årsredovisning 2025

Uniq

Byggår 2016

Förvärv Q2-2021

Uthyrningsbar yta 6930 kvm

Parkeringsplatser 106

Certifiering LEED Platinum

Vertas-1

Byggår 2007

Förvärv Q2-2017

Uthyrningsbar yta 9 472 kvm

Parkeringsplatser 241

Certifiering LEED Platinum

Vertas-2

Byggår 2007

Förvärv Q3-2020

Uthyrningsbar yta 7 627 kvm

Parkeringsplatser 67

Certifiering LEED Platinum

Detta är Eastnine Vår verksamhet Framtidssäker portfölj Finansiell information och styrning Övrig information Årsredovisning 2025

Eastnine äger tre kontorsfastigheter samt en projekt-

fastighet, centralt belägna i Lettlands huvudstad Riga.

Därutöver finns ytterligare ett utvecklingsprojekt, beläget

på samma mark som en befintlig förvaltningsfastighet.

Lettland

¹ Källa Eurostat,

² HICP – inom EU harmoniserat inflationsmått för konsumentpriser.

Lettland har en lång kustremsa mot Östersjön

och gränsar till Estland i norr och Litauen i söder.

Huvudstaden Riga är landets politiska, ekonomiska

och kulturella centrum. Lettland är en demokratisk

republik med president som statschef och parla-

mentariskt styre. Landets ekonomi är marknads-

baserad och domineras av tjänstesektorn, särskilt

handel, transporter och IT. Även skogsbruk och

träindustri är viktiga näringar i Lettland, vars yta till

hälften är beklätt med skog. Lettland är medlem i

EU, Nato, FN, använder euro som valuta och har ett

tydligt säkerhets- och samarbetsfokus inom Europa.

Kulturellt är Lettland känt för sin starka tradition

av folkmusik och körsång. Den nationella sång- och

dansfestivalen är en viktig del av den lettiska iden-

titeten och finns med på Unescos lista över imma-

teriellt kulturarv. Huvudstaden Riga har ett rikt

kulturliv som speglar stadens historia som handels-

stad mellan öst och väst och staden är särskilt känd

för sin jugendarkitektur samt för sin välbevarade

historiska stadskärna som är upptagen på Unescos

världsarvslista.

Huvudentrén till Valdemara Centrs i Riga.

Eastnine

Lettland

Antal miljoner invånare¹

i Lettland, varav 0,9 miljoner

i Rigas storstadsområde.

Uthyrningsbar yta

23 tkvm

1,9

Hyresvärde

BNP-utveckling¹

4,8 MEUR

2,1 %

Ekonomisk uthyrningsgrad

Inflationstakt²

75,1 %

3,8 %

Detta är Eastnine Vår verksamhet Framtidssäker portfölj Finansiell information och styrning Övrig information Årsredovisning 2025

Eastnines fastighetsportfölj i Lettland är koncen-

trerad till huvudstaden Riga och står för sju procent

av det totala fastighetsvärdet i Bolaget. I Riga sker

utvecklingen av moderna kontor centralt i staden

samt runt området Skanste i avsaknad av ett tyd-

ligt affärsdistrikt. Eastnines samtliga tre kontors-

fastigheter, samt en projektfastig het, återfinns

längs en av huvudgatorna, Krisjaņa Valdemara iela,

samt intilliggande Zala iela, i centrala Riga. Fastig-

hetsportföljens totala uthyrningsbara yta uppgick

till cirka 22 500 kvm, vilket bedöms motsvara tre

procents marknads andel av kontorsmarknaden i

staden. Därutöver finns ytterligare ett kommande

utvecklingsprojekt, beläget på samma tomt som

förvaltningsfastig heten Alojas Biroji.

Hyresvärdet för beståndet i Riga uppgick till 4,8

MEUR (4,7). Det sammanlagda fastighetsvärdet upp-

gick till 67,9 MEUR (68,8), varav värdet på projekt-

fastigheter var 9,3 MEUR (9,2). I Riga ägs samtliga

fastigheter med äganderätt.

Den ekonomiska uthyrningsgraden uppgick till

75 procent (78). Överskottsgraden ökade till 73

procent (71).

Eastnine i Riga

Resultat och nyckeltal, Lettland

2025

jan–dec

2024

jan–dec

Hyresintäkter, MEUR 3,8 3,6

Förvaltningsresultat, MEUR 1,7 1,0

Årets resultat, MEUR -0,5 -5,9

Genomsnittlig årshyra, EUR/kvm 184 183

Ekonomisk uthyrningsgrad, % 75 78

Konferensrum i Valdemara Centrs i Riga.

7 %

Warszawa Poznan Vilnius Riga

Andel av fastighetsportfölj

Detta är Eastnine Vår verksamhet Framtidssäker portfölj Finansiell information och styrning Övrig information Årsredovisning 2025

Alojas Biroji

Byggår 2004

Förvärv Q2-2018

Uthyrningsbar yta 10 115 kvm

Parkeringsplatser 247

Certifiering LEED Platinum

Zala 1

Byggår 2009

Förvärv Q2-2021

Uthyrningsbar yta 3 629 kvm

Parkeringsplatser 190

Certifiering LEED Platinum

Valdemara Centrs

Byggår 1999

Förvärv Q4-2019

Uthyrningsbar yta 8 759 kvm

Parkeringsplatser 65

Certifiering LEED Gold

Information om utvecklingsprojekten Kimmel samt The Pine presenteras på s. 24.

Detta är Eastnine Vår verksamhet Framtidssäker portfölj Finansiell information och styrning Övrig information Årsredovisning 2025

Eastnines kundlöfte är att erbjuda de bästa fastigheterna och platserna för att träffa,

rekrytera och behålla människor. Nära och långsiktiga relationer med hyresgästerna,

som till övervägande del utgörs av större, stabila företag med internationell verksamhet,

efter strävas. Hyres gästerna är huvudsakligen verksamma inom finans, informations-,

kommunikations- och teknologi sektorn (ICT) samt e-handel. Den genom snittliga åter-

stående hyrestiden uppgick till 3,8 år.

Hyresgäster

Moderna och hållbara kontor

Eastnine erbjuder inspirerande, flexibla

och moderna kontor i premiumlägen för

hyresgäster med höga krav. Effektiva

fastigheter med bra inomhusmiljö och

arbetsklimat, samt god service är viktigt.

Lokalerna är flexibla och utformas efter

hyresgästernas behov och identitet. Ofta

finns tillgång till caféer, restauranger,

gym, klädvård och parkering för bil

och cykel. För att möta efterfrågan på

hållbara och effektiva kontorslösningar

arbetar Eastnine aktivt med hållbarhets-

certifiering av kontorsbyggnader som

ger en kvalitetsstämpel på byggnaden.

Gröna hyresavtal fyller en viktig funk-

tion för att främja hållbar fastighetsdrift.

Avtalen ger även hyresgäster möjlighet

att engagera sig i åtgärder för att opti-

mera driften och minska påverkan på

miljön. Vid utgången av 2025 var ande-

len gröna hyresavtal oförändrat jämfört

med föregående år, uppgående till 45

procent (45).

Värdeskapande relationer

Med en lokal närvaro eftersträvar

Eastnine långsiktiga och värdeskapande

relationer. Samarbete, engagemang

och hög servicegrad är ledord när det

kommer till hyresgästrelaterade frågor,

med målsättningen att våra hyresgäster

ska ha en bra upplevelse i våra byggna-

der. För att hyresgästerna ska trivas och

må bra anordnar Eastnine regelbundet

olika tillställningar för att uppmuntra

till fysisk aktivitet, främja en hälso sam

livsstil och känna gemenskap. Årligen

arrangeras exempelvis svenskt Lucia-

firande i Eastnines fastigheter.

Att vara hyresgäst hos Eastnine

I Polen och Baltikum är merparten av

hyresavtalen tidsbegränsade, vilket

innebär att hyresgästens avtal upphör

till avflyttning om ingen ny överenskom-

melse sker. En förlängning av ett hyres-

avtal kräver därmed en aktiv förhandling

från båda parterna. Hyresavtalen kan

Största hyresgäster

Hyresgäst

Andel av kontrakterad

årshyra, %

Warta 11

Allegro 10

Danske Bank 9

Telia 5

Vinted 3

McKinsey 3

Swedbank 3

Rockwool 3

CBRE 2

Moderna 2

Totalt 51

innehålla klausuler som innebär att

hyres gästen, vid avtalsförfall, har en

första rätt till omförhandling av den för-

hyrda ytan samt en prioriterad rätt att

utöka förhyrd yta. I avtal kan det även

förekomma en ensidig rätt för hyres-

gästen att avbryta avtalet i förtid (break-

option). Eastnine som hyresvärd strävar

efter att vara lyhörd mot hyresgästerna

och har en regelbunden dialog med

hyresgästerna i olika frågor inklusive det

framtida lokalbehovet.

Bland Eastnines större hyresgäster

finns flera internationella företag.

Av hyresgästerna är 29 procent (28)

Hyreskontrakt

Genomsnittlig årshyra per kvm

222 EUR/kvm

Ekonomisk uthyrningsgrad

95,8 %

WAU LT

3,8 år

Detta är Eastnine Vår verksamhet Framtidssäker portfölj Finansiell information och styrning Övrig information Årsredovisning 2025

10 000

20 000

30 000

40 000

50 000

60 000

70 000

2033+2032203120302029202820272026

kvm

29 %

21 %

29 %

Finans ICT E-handel

14 %

Sjukvård & hälsa Samhälle Övrigt

2 %

5 %

verksamma inom finans, 21 procent

(21) inom ICT och 14 procent (14)

inom e-handel. Vid årets slut uppgick

East nines genom snittliga årshyra till 222

EUR per kvm (218), i Warszawa uppgick

den till 288 EUR per kvm (282), i Poznan

till 204 EUR per kvm (201) i Vilnius till

204 EUR per kvm (201) och i Riga till 184

EUR per kvm (183). Totala hyres intäkter,

för samtliga hyresavtal över hela avtals-

tiden, uppgick till 239 MEUR (247).

Eastnine tillämpar månadshyra för samt-

liga kontors lokaler. Som säkerhet kräver

Eastnine normalt en deposition eller

bankgaranti om 2–3 månadshyror

i samband med tecknande av avtal.

De tio största hyresgästerna förhyr

136 051 kvm (135164). Hyresgäst

koncentrationen har successivt minskat

i takt med att Eastnines fastighets-

bestånd har växt. Vid slutet av 2025 var

Warta den största hyres gästen med en

kontrakterad årshyra motsvarande 11

procent av total årshyra. Kontrak terad

årshyra för de tio största hyresgästerna

uppgick sista december 2025 till 31,4

MEUR (30,6), mot svarande 51 procent

(50) av total årshyra.

Genomsnittlig återstående löptid på

hyresavtalen för de tio största hyres-

gästerna uppgick till 4,4 år (4,1). För

samtliga hyresavtal uppgår mot svarande

till 3,8 år (4,1). De sammanlagda kon-

trakterade årshyrorna, inklusive parke-

ring och övriga hyresintäkter, uppgick

per 31 december 2025, till 61,6 MEUR

(61,1), varav årshyror i Polen stod för 53

procent (53), Litauen för 41 procent (41)

och Lettland för 6 procent (6).

Förfall hyresavtal

Hyresgäster per bransch

Eastnine ska erbjuda de bästa fastigheterna och platserna

för att träffa, rekrytera och behålla människor.

Eastnines kontorslokaler ska vara attraktiva, inspirerande och effektiva. De ska

stödja hyresgästernas affärs modell. Servicenivån ska vara bortom vad som

förväntas och kontoren ska bidra till bra affärer. I syfte att skapa hög kund-

nöjdhet, proaktiv service och låg omsättningshastighet förs en regelbunden

dialog med samtliga hyresgäster.

Varje år mäts kundnöjdheten genom NPS (Net

Promotor Score). NPS mäts på en skala från -100 till

100. Årets NPS uppgick till 73 (60) för samtliga fastig-

heter, exklusive S7-fastigheterna som inte direkt-

förvaltas av Eastnine.

Långsiktiga relationer med våra hyresgäster

¹ Diagrammet visar förfall av hyresavtal per år baserat på antal

kvm per den 31 december 2025.

2025

-100 +100

+73

2024

-100 +100

+60

Hyresgästevent med fika vid fastigheten 3Bures-3 i Vilnius.

Detta är Eastnine Vår verksamhet Framtidssäker portfölj Finansiell information och styrning Övrig information Årsredovisning 2025

Eastnine vill skapa en hållbar och attraktiv arbetsplats där

medarbetarna känner att deras insats har en betydelse och

att de kan påverka Bolagets utveckling positivt.

Medarbetare

Eastnine som arbetsgivare

Eastnine arbetar målmedvetet för att

skapa en kundorienterad organisation

där relationer, långsiktighet och värde-

skapande står i centrum. Arbetsplatsen

ska vara inkluderande och inspirerande

där jämlikhet, mångfald och välbefin-

nande är en naturlig del av vardagen. Vid

rekrytering och befordran ska eventuellt

underrepresenterat kön samt mångfald

prioriteras, förutsatt likvärdig kompetens

och utbildning.

Eastnine har nolltolerans mot korrup-

tion och genomför en årlig utbildning i

syfte att säkerställa att målet uppnås.

Med marknadsmässiga villkor och goda

möjligheter till kompetensutveckling

främjas både personlig och professio-

nell utveckling. Ambition är att vara en

attraktiv arbetsgivare där hälsa, balans

och långsiktig utveckling står i fokus och

där engagemang och arbetsglädje får

ta plats.

Medarbetarundersökning

För att säkerställa att medarbetarna

trivs på Eastnine genomförs årliga Great

Place to Work-undersökningar. I 2025

års mätning uppnåddes höga resultat

med 93 poäng i Trust Index, och hela

96 procent av medarbetarna angav att

Eastnine var en ”great place to work”.

Dessa resultat speglar vårt engagemang

som arbetsgivare.

Medarbetare i fyra länder

Eastnines huvudkontor finns i Stockholm

och lokalkontor i Warszawa, Poznan,

Vilnius och Riga.

Under 2025 inleddes etableringen av

en egen organisation i Polen med inrikt-

ning mot fastighetsförvaltning, uthyr-

ning och hyresgäster samt ekonomi.

Hittills har sex personer rekryterats,

varav tre har påbörjat sin anställning

innan årsskiftet och resterande tre har

anslutit i början av 2026.

Vid årets slut hade Eastnine 27 med-

arbetare, varav elva i Stockholm, åtta

i Vilnius, fem i Riga och tre i Warszawa.

Varje år träffas samtliga medarbetare på en kick-off. 2025 års sammankomst ägde rum i London

där Eastnines anställda bland annat fick inspireras av ett framgångsrikt Londonbaserat kontors-

fastighetsbolag kombinerat med lite sightseeing.

44 %

Kvinnor Män

56 %

Fördelning kön

Detta är Eastnine Vår verksamhet Framtidssäker portfölj Finansiell information och styrning Övrig information Årsredovisning 2025

Hållbarhetscertifierade

fastigheter

100 %

Eastnines mål är att

uppnå 47 procent lägre

utsläppsintensitet för

Scope 1–3 till 2030

och nettonollutsläpp

till 2040.

47 %

Krav och förväntningar på fastighetsbranschen med ett ökat

fokus på tydliga klimatmål, förbättrad energiprestanda och trans-

parent rapportering, driver fram ett mer metodiskt och datadrivet

arbetssätt. Redan idag uppvisar fastighetsportföljen hög energi-

effektivitet samt full certifiering och miljöarbetet har erhållit

extern rating på toppnivå. För att skapa värde på lång sikt fort-

sätter Bolaget att utveckla både fastigheter och arbetssätt.

5/5 stjärnor

Toppranking

i GRESB

Framtidssäker portfölj

En grön mötesplats med salinitetstorn, utvecklad i anslutning till Nowy Rynek D och E i Poznan.

Detta är Eastnine Vår verksamhet Framtidssäker portfölj Finansiell information och styrning Övrig information Årsredovisning 2025

Inbjudande lobby för samtal i fastigheten S7-3 i Vilnius.

Hållbarhetscertifierad fastighetsportfölj

100 procent av fastighetsportföljen är certifierad

Samtliga fastigheter i Eastnines portfölj är certi-

fierade enligt internationellt etablerade miljö- och

hälsocertifieringssystem. Certifieringarna omfattar

såväl klimat- och energiprestanda, som aspekter

kopplade till hälsa, säkerhet och välbefinnande

för byggnadernas användare. De utgör också ett

centralt verktyg för kvalitetssäkring och långsiktig

värdesäkring av fastighetsbeståndet.

Miljöcertifiering – Toppnivå inom LEED och BREEAM

• 97 procent av fastighetsportföljen ligger i högsta

möjliga klass (LEED Platinum eller BREEAM Out-

standing, avseende nyproduktion och/eller drift).

• 45 procent av fastighetsportföljen är

certifierad i drift (in-use) (LEED Operations &

Maintenance eller BREEAM In-Use; baserat på

faktisk prestanda och förnyas var 3–5 år).

Hälsa och välbefinnande enligt WELL

• 48 procent av beståndet är certifierat

enligt WELL.

• Samtliga fastigheter i Polen är även

certifierade enligt WELL Health and

Safety Rating (årlig förnyelse).

Topprankning i GRESB – 5 av 5 stjärnor

GRESB är den ledande globala benchmarken för

hållbarhet inom fastighetssektorn och används

av institutionella investerare för att utvärdera och

jämföra bolags styrning, riskhantering och faktiska

hållbarhetsprestanda. Bedömningen baseras på

både policyer, processer och uppmätta resultat.

Ledande position i GRESB 2025

• 5 av 5 stjärnor i GRESB Real Estate

Assessment 2025 (91 av 100 poäng).

• Bland de 20 procent främsta globalt

i GRESB:s benchmark.

• 2:a plats i jämförelsegruppen för noterade

kontorsbolag i Europa.

• I GRESB:s Performance-benchmark

(som mäter faktisk energianvändning,

utsläpp och certifieringar) rankas Eastnine:

– 5:a av 57 noterade kontorsbolag globalt samt

– 8:a av 103 noterade fastighetsbolag i Europa.

En framtidssäkrad portfölj – nuläge

Eastnines fastighetsportfölj kännetecknas av hög teknisk standard och har genomgående anpassats till klimat-

och energirelaterade krav. Detta har resulterat i en portfölj med topp rankning inom miljöcertifiering och extern

granskning enligt etablerade ramverk inom fastighetsbranschen, såsom Global Real Estate Sustainability

Benchmark (GRESB), samt i etablerade arbetssätt för energieffektiv och klimatanpassad drift. Sammantaget

utgör detta en stabil och robust plattform för fortsatt utveckling av hållbar fastighetsdrift och förvaltning.

Detta är Eastnine Vår verksamhet Framtidssäker portfölj Finansiell information och styrning Övrig information Årsredovisning 2025

EU-taxonomiförenlig fastighetsportfölj

EU-taxonomin är EU:s klassificeringssystem för

att identifiera miljömässigt hållbara ekonomiska

aktiviteter och används av investerare och finan-

siella institutioner för att bedöma gröna tillgångar

och klimatrisker. För fastigheter är bedömningen

i huvudsak kopplad till energiprestanda och fast-

ställda tekniska tröskelvärden. Eastnine använ-

der EU-taxonomin som ett analysverktyg för att

bedöma portföljens position i relation till dessa krav

och till kapitalmarknadens ökade fokus på energi-

effektiva byggnader.

Bedömd EU-taxonomiförenlig andel

Avser klimatmålet om begränsning av klimat-

förändringar, baserat på energiprestanda.

• 97 procent (82) av omsättning

• 97 procent (81) av driftkostnader (OpEx)

• 94 procent (71) av investeringar (CapEx)

Energiprestanda och klimat – nuläge

Energiprestanda och klimatpåverkan är centrala

för bedömningen av fastighetsportföljens kvalitet,

motståndskraft och långsiktiga värde.

Energieffektivitet och resultat

• Energianvändningen har minskat med

cirka 25 % jämfört med 2019.

• Digital energistyrning används för

kontinuerlig uppföljning i portföljen.

• Tekniska åtgärder har förbättrat

fastigheternas energiprestanda.

Klimatprestanda och resultat

• 100 procent förnybar el i samtliga fastigheter.

• Fossila bränslen för direkt uppvärmning har

fasats ut under 2025

• Utsläppsintensitet 2025: 9,3 kg CO₂e/kvm

(2024: 9,4). −55 % på jämförbar basis.

• SBTi-anpassade klimatmål fastställda under

2025 – minst 50 % utsläppsminskning av

växthus gaser till 2030 och nettonollutsläpp

till 2040.

¹ Undantag avser en mindre handelsbyggnad i anslutning

till kontorsfastigheten Alojas Biroji.

Kring Eastnines fastigheter i Polen finns antismog-cementplattor, som mot-

verkar luftföroreningar. Forskning har påvisat att dessa plattor, belagda med

fotokatalytisk titanoxid, kan minska skadliga kväveoxider från t.ex. biltrafik.

Detta är Eastnine Vår verksamhet Framtidssäker portfölj Finansiell information och styrning Övrig information Årsredovisning 2025

Energieffektivitet och förnybar energi är centrala frågor för Eastnine. Fastighets- och

byggsektorn står för cirka 30 procent av den globala energianvändningen och är en

betydande källa till koldioxidutsläpp. Att minska energiförbrukningen handlar inte

bara om kostnadsbesparingar, utan är också avgörande för att minska utsläppen i

linje med ”Parisavtalet” och därigenom bidra till en mer hållbar fastighetssektor.

Energioptimering i fastighetsportföljen

Varför energi är en central fråga

Energiprestanda är avgörande för fastigheters klimatpåverkan, kon-

kurrenskraft och långsiktiga värde. Effektiv energianvändning är

central för den gröna omställningen inom fastighetssektorn

och utgör ett kärnkriterium i EU:s taxonomi för hållbara

investeringar, där energiprestanda ligger till grund för

klassificeringen av gröna fastig hetstillgångar.

Samtidigt har energifrågan fått ökad betydelse ur

perspektiv som energisäkerhet, kostnadsstabilitet

och riskhantering. Mot denna bakgrund är energi-

optimering en integrerad del av Eastnines arbete

med att utveckla en motstånds- och konkurrens-

kraftig fastighetsportfölj.

Energi i investerings- och förvaltnings processen

Energieffektivisering integreras tidigt i investeringsprocessen.

Inom ramen för due diligence analyseras fastigheternas energi-

prestanda, tekniska system och långsiktiga förbättringspotential, ofta

i samarbete med externa rådgivare och tekniska specialister. Efter

förvärv integreras fastigheterna i Eastnines gemensamma struktur för

energiuppföljning och teknisk förvaltning, vilket möjliggör en enhetlig

uppföljning av energianvändning, identifiering av avvikelser och priori-

tering av åtgärder på både portfölj- och fastighetsnivå.

Styrning och uppföljning av energiarbetet

Uppföljning av energiprestanda är en integrerad del av Eastnines

styrning och beslutsfattande. Energianvändning och identifierade

avvikelser behandlas vid månatliga ledningsmöten, där utvecklingen

analyseras och prioriterade åtgärder beslutas.

Därutöver genomförs två årliga fysiska heldagsworkshops med fokus

på energi, där representanter från förvaltning, teknik och

ledning genomför fördjupade analyser, diskuterar fastig-

hetsspecifika frågor och fattar framåtblickande beslut

om prioriteringar, investeringar och fortsatt utveck-

ling av energiarbetet. Energirelaterade nyckeltal

har under 2025 ingått i ledningens incitaments-

struktur.

På nästa sida presenteras ett konkret exempel

på hur detta arbetssätt har tillämpats i praktiken

genom energioptimering i kontorsfastigheten Nowy

Rynek D i Poznan.

Datadriven uppföljning och

tekniska åtgärder

Digitala system för energiövervakning och analys utgör

grunden för energioptimeringsarbetet. Genom kontinuerlig

uppföljning av energidata analyseras driftmönster över tid och

åtgärder, baserat på faktisk användning och prestanda, kan

genomföras.

Energiarbetet omfattar såväl driftoptimering som

tekniska investeringar, anpassade efter respektive fastighets

förut sättningar.

Återkommande åtgärder inkluderar:

Optimering av styr- och regler funktioner i värme-,

ventilations- och kylsystem.

Installation av energieffektiva lösningar,

såsom värmepumpar.

Övergång till LED-belysning samt användning

av sensorer och behovsstyrning.

Tillämpning av insikter från miljö- och

energicertifieringar i den löpande f örvaltningen.

Energiprestanda vs. GRESB regional median

Bättre än median Sämre än median

• S7-1 • Uniq • Nowy Rynek E • S7-2

• S7-3 • Uptown Park • Alojas Biroji • Vertas-2

• 3Bures-1,2 • Vertas-1 • Zala-1

• 3Bures-3 • Nowy Rynek D • Valdemara

Centrs

Energimål

-5 %

Genomsnittlig årlig förbättring

av energiintensitet i portföljen

(2025-2030).

Jämförelsen mot GRESB Real Estate Benchmark visar att merparten av

Eastnines fastigheter har en energiintensitet som är bättre än medianen

för respektive regionalt benchmark. Detta indikerar en stark position i

ett europeiskt branschperspektiv, samtidigt som det tydliggör behovet

av kontinuerligt arbete för att bibehålla nivån och förbättra prestandan

i de fastig heter som är sämre än medianen.

Detta är Eastnine Vår verksamhet Framtidssäker portfölj Finansiell information och styrning Övrig information Årsredovisning 2025

-35 %

Minskad energiförbrukning sedan första

hela jämförelseåret efter förvärv (2023)

fram till och med 2025.

Energioptimering i Nowy Rynek D

Utgångspunkt

Redan i samband med förvärvsprocessen av Nowy

Rynek D identi fierades en relativt hög energi-

intensitet, trots fastighetens moderna tekniska

standard. Analysen visade att energianvändningen

i stor utsträckning påverkades av bristande opti-

mering i drift, snarare än av byggnadens tekniska

utformning. Under due diligence-arbetet bedömdes

därför att betydande energieffektivisering kunde

uppnås genom rena optimeringsåtgärder, utan

behov av större tekniska ombyggnationer.

Genomförande

Direkt efter förvärvet integrerades fastigheten

med ett digitalt system för energiövervakning och

styrning, kopplat till byggnadens automations-

system. Arbetet har kombinerat teknisk kompetens

i förvaltningsteamet med datadrivna analyser för

att identifiera och åtgärda ineffektiv drift. Optime-

ringen har fokuserat på befintliga tekniska system

och successivt anpassats till faktisk användning,

utomhusklimat och komfortkrav.

Exempel på genomförda åtgärder:

• Optimerad ventilation: Justering av luftflöden

och temperatur i luftbehandlingsaggregaten

baserat på uppmätt komfort i byggnaden.

• Optimerad avfuktning: Förbättrad styrning

av avfuktningsprocesser genom smarta,

AI- baserade algoritmer.

• Dynamisk driftplanering: Anpassning av

scheman utifrån hyresgästers specifika

önskemål och komfortkrav.

• Smart kylstyrning: Implementering

av maskin inlärning för att behovsstyra

kylanläggningen mer effektivt.

Resultat

Arbetet har resulterat i avsevärt förbättrad energi-

prestanda, stabilare drift och ökad kontroll över

energianvändningen, utan negativ påverkan på

inomhusklimat eller hyresgästkomfort. Erfarenhet-

erna från Nowy Rynek D används idag som referens

i det fortsatta arbetet med energioptimering i

Eastnines fastighetsportfölj.

Nowy Rynek D är en modern kontorsfastighet i Poznan som

förvärvades av Eastnine 2022. Fastigheten är en del av

området Nowy Rynek, utvecklat av Skanska, där Eastnine

även äger byggnaden Nowy Rynek E. Bland hyresgästerna

finns bland annat Allegro och Rockwool.

Nyckelfakta

Förvärvstidpunkt Maj 2022

Typ Kontor

Plats Poznan

Yta 39 300 kvm

Utveckling i energiprestanda Nowy Rynek D

20252023

kWh/kvm

136

kWh/kvm

Detta är Eastnine Vår verksamhet Framtidssäker portfölj Finansiell information och styrning Övrig information Årsredovisning 2025

Klimatambition och färdplan

SBTi-anpassade klimatmål (1,5°C)

Eastnines klimatmål är fullt ut anpassade till

Science Based Targets initiative (SBTi) och baseras

på ett 1,5 °C-scenario. Ramverket omfattar både

kort- och långsiktiga utsläppsminskningar och följer

SBTi:s kriterier och metodik.

Drivkrafter för utsläppsminskning 2025–2030

Genom energieffektivisering och omställning av

uppvärmning minskar vi utsläppsintensiteten i drift

i linje med våra klimatmål.

• Energieffektivisering – 25 procent energi-

optimering i fastighetsbeståndet 2025–2030

genom tekniska åtgärder och systematisk

driftoptimering.

• Fossilfri fjärrvärme – successiv övergång

till mer hållbara fjärrvärmekällor i takt med

leverantörernas omställning.

• Värmepumpar i Polen – installation av värme-

pumpar för att minska beroendet av fossil-

baserad fjärrvärme där gröna alternativ ännu

saknas.

Fastighetssektorn spelar en central roll i klimatomställningen. Under 2025 har Eastnine stärkt

sin ambition genom att gå från ett bolagsdefinierat mål om klimatneutral drift till ett SBTi-

anpassat nettonoll-mål för hela värdekedjan, i linje med 1,5 °C-scenariot. Detta innebär ett mer

heltäckande, transparent och externt granskat ramverk för Bolagets fortsatta klimatarbete.

Utsläppsintensitet i drift (utsläpp per kvm) – åtgärder och effekt 2025–2030

2024:

~12 kg CO₂e/kvm

Energi-

effektivisering

Förnybar

fjärrvärme

Värmepumpar

i Polen

2030-mål:

≤ 6 kg CO₂e/kvm

Avkarbonisering

av elnätet¹

Målbild

Nettonollutsläpp av växthusgaser till 2040

(Net Zero), i linje med SBTi:s Net Zero Standard.

Minst 50 procent utsläpps reduktion till 2030,

jämfört med basår 2024.

Omfattar utsläpp i Scope 1, 2 och 3.

Gäller hela värdekedjan och samtliga

väsentliga utsläpp skällor.

Den uppdaterade målbilden innebär en ambitions-

höjning, jämfört med tidigare bolagsinterna mål

och etablerar ett sammanhållet, transparent och

vetenskapligt förankrat ramverk för Eastnines

klimat arbete.

Avser ländernas egna åtgärder för att fasa ut fossila bränslen i elförsörjningen.

Detta är Eastnine Vår verksamhet Framtidssäker portfölj Finansiell information och styrning Övrig information Årsredovisning 2025

Scope 3 – Värdekedjan

Nuvarande status

• Klimatarbetet inom Scope 3 fokuserar på förbättrad

datainsamling, digitalisering och styrning.

• Krav på livscykelanalyser (LCA) tillämpas sedan flera

år i större projekt.

Planerade åtgärder

• Minskade utsläpp från hyresgästanpassningar och renoveringar

genom ökad användning av digitala verktyg och uppföljning.

• Successiv utrullning av LCA-krav till samtliga projekt.

Hur klimatmålen nås – arbete per utsläpps kategori

Scope 1 – Direkta utsläpp

Nuvarande status

• Fossila bränslen för direkt uppvärmning har fasats ut i hela

portföljen under 2025, med undantag för en mindre handels-

byggnad i anslutning till kontorsfastigheten Alojas Biroji.

Planerade åtgärder

• Minskning av köldmedierelaterade utsläpp genom

uppföljning, underhåll och systematiskt byte till alternativ

med lägre klimat påverkan, där detta är möjligt.

Scope 2 – Inköpt energi

Nuvarande status

• 100 procent förnybar el används i samtliga fastigheter.

• Energieffektivisering är integrerad i den löpande driften,

vilket har bidragit till en minskning av energiintensiteten

om cirka 25 procent sedan 2019.

• Övergång från fjärrvärme till värmepumpar har påbörjats i Polen.

Planerade åtgärder

• En genomsnittlig förbättring av energiintensiteten

om cirka 5 procent per år fram till 2030.

• Fortsatt utbyggnad av värmepumpar i Polen.

• Successiv ökning av andelen förnybar fjärrvärme,

där detta är tillgängligt.

Lobby i fastigheten Zala 1 i Riga. 3Bures-1,2 och 3 i Vilnius.

Fantastisk utsikt från fastigheten Warsaw Unit i Warszawa.

För att minska utsläppen i fastighetsportföljen arbetar Eastnine med

riktade åtgärder inom varje utsläppskategori. Vissa åtgärder är redan fullt

implementerade, medan andra utvecklas och genomförs stegvis över tid.

Detta är Eastnine Vår verksamhet Framtidssäker portfölj Finansiell information och styrning Övrig information Årsredovisning 2025

Klimatrisker och klimatanpassning

Klimatrelaterade risker utgör en integrerad del av Eastnines riskhantering och analyseras

systematiskt på fastighetsnivå. Syftet är att identifiera fysiska klimatrisker som kan påverka

fastigheternas funktion, värde och långsiktiga driftsäkerhet samt att säkerställa efterlevnad

av EU-taxonomins krav på klimatanpassning.

Metod och övergripande riskbild

Under året har samtliga fastigheter analyserats av

extern expertis i linje med EU-taxonomins riktlinjer

för fysiska klimatrisker. Bedömningen bygger på

en kombination av fastigheternas exponering samt

sårbarhet och genomförs enligt etablerade inter-

nationella standarder, med klimatdata baserad på

ett worst-case-scenario (RCP 8.5).

Tabellen på nästa sida visar den högsta identi-

fierade risknivån i portföljen per fysisk klimatrisk.

Eastnines fastighetsportfölj är koncentrerad till

norra och centrala Europa, där fysiska klimatrisker

generellt bedöms som hanterbara. För majoriteten

av riskkategorierna i Eastnines portfölj bedöms

risknivån som låg till måttlig. De mest framträdande

riskerna är relaterade till värme och värmestress

samt intensiv nederbörd och pluviala översväm-

ningar, vilket är i linje med portföljens geografiska

exponering.

Användning i styrning och beslutsfattande

Resultaten från klimatriskanalyserna används aktivt

i Eastnines förvaltning och investeringsprocesser.

Analyserna utgör underlag för prioritering av klimat-

anpassningsåtgärder på fastighetsnivå, uppföljning

av EU-taxonomins DNSH-krav (krav på att inte

orsaka betydande skada) för klimatanpassning samt

identifiering av områden där ytterligare åtgärder

eller fördjupade analyser krävs.

För risker som bedöms som måttliga eller högre

identifieras behov av anpassningsåtgärder, medan

risker med låg bedömd påverkan i regel inte kräver

omedelbara insatser. Uppföljning sker inom ramen

för den ordinarie tekniska förvaltningen och inte-

greras i löpande beslut om drift, underhåll och

investeringar.

Parallellt med riskbedömningen bedrivs klimat-

anpassning som en integrerad del av den löpande

förvaltningen. Åtgärder identifieras och prioriteras

utifrån respektive fastighets risknivå, kostnads-

effektivitet och tekniska förutsättningar.

Sammanfattning

Den genomförda klimatriskanalysen visar att

Eastnines fastighetsportfölj i huvudsak har hanter-

bara fysiska klimatrisker, samtidigt som vissa risker

kräver kontinuerlig uppföljning och anpassning över

tid. Genom systematiska analyser, extern granskning

och fastighetsnära åtgärder stärks portföljens mot-

ståndskraft i ett förändrat klimat.

Exempel på klimatanpassningsåtgärder

Dagvatten & översvämning

Förbättrad dagvattenhantering

och skydd mot bakflöde i källar-

och garageplan.

Fukt & läckage

Installation av fukt- och vatten-

sensorer i tekniska utrymmen för

att möjliggöra tidig upptäckt.

Teknisk robusthet

Säkring av kritisk teknisk

utrustning vid extrem nederbörd

och storm.

Värme & inomhusklimat

Rutiner för hantering av värmeböljor,

inklusive uppföljning av inomhusklimat

och kylkapacitet.

Solceller på fastigheten 3Bures-3

i Vilnius bidrar till fossilfri el.

Detta är Eastnine Vår verksamhet Framtidssäker portfölj Finansiell information och styrning Övrig information Årsredovisning 2025

Poznan

LETTLAND

LITAUEN

POLEN

Stockholm

Riga

Vilnius

Warszawa

Temperaturrelaterade Vindrelaterade Vattenrelaterade Markrelaterade

Kroniska risker

Förändrad temperatur

(luft, sötvatten, havsvatten)

Förändrade vindmönster Förändrade nederbördsmönster och

nederbördstyper (regn, hagel, snö/is)

Kusterosion

Värmestress Nederbörds- eller hydrologisk variabilitet Jordförsämring

Temperaturvariation Havsförsurning Jorderosion

Tining av permafrost Saltvatteninträngning Solifluktion

Havsnivåhöjning

Vattenstress

Akuta risker

Värmebölja Cyklon, orkan, tyfon Torka Lavin

Köldknäpp / frost Storm (inklusive snöstormar, sand- och

dammstormar)

Kraftig nederbörd (regn) Jordskred

Skogsbrand Tornado Kraftig nederbörd (hagel, snö/is) Marksubsistens (marksänkning)

Översvämning (kust)

Översvämning (flod)

Översvämning (ytavrinning / skyfall)

Översvämning (grundvatten)

Utsläpp från glaciärsjö

Tabellen visar den/de fastigheter i Eastnines port-

följ med högst identifierade risknivå, baserat på en

bedömning av exponering för fysiska klimatrisker

och fastigheternas sårbarhet. Risknivåerna är sam-

Inte relevant Låg Låg/Medium Medium Hög Väldigt hög

Tabellen anger bedömda klimatrisker, färgkodade efter risknivå. Underlaget har tagits fram av WSP Sverige.

Geografisk riskbild

Värmestress

Intensiv nederbörd

Lokala översvämningar

Högsta identifierade risknivåer

manvägda per klimatrisk och visualiseras med färg

utifrån utsläppsscenariot RCP 8.5. Eftersom tabel-

len visar den högsta risknivån kan flera fastigheter

i portföljen ha lägre risknivåer än vad som framgår.

Klimatrisker och klimatanpassning forts.

Detta är Eastnine Vår verksamhet Framtidssäker portfölj Finansiell information och styrning Övrig information Årsredovisning 2025

Som en av många intressenter på de marknader vi verkar

är Eastnine beroende av samarbete. Eastnine ska sträva

efter att vara en god samhällsaktör genom att bistå lokala

samhälls initiativ och ha en nära dialog med kommuner

och organisationer.

Engagemang i PropTech

och digital omställning

Samhällsengagemang nära kärnverksamheten

Eastnines samhällsengagemang är nära kopplat till

Bolagets kärnverksamhet och fokuserar på områden

där Eastnine kan bidra till konkret utveckling inom

fastighetssektorn. Digitalisering och PropTech är

centrala verktyg för att förbättra energi effektivitet,

resursanvändning och drift i den byggda miljön.

Genom engagemang i PropTech Association

Lithuania stödjer Eastnine utvecklingen av det

lokala PropTech-ekosystemet. Föreningen samlar

fastighetsägare, teknikbolag och startups med

syfte att främja innovation inom den byggda miljön.

Eastnines bidrag omfattar både aktiv medverkan

och ekonomiskt stöd, med fokus på lösningar med

tydlig tillämpning i fastighetsförvaltning.

Under 2025 var Eastnine även huvudsponsor av

CityShift i Vilnius, ett internationellt evenemang

med fokus på innovation och hållbar stadsut-

veckling. Evenemanget samlade aktörer från hela

fastig hets sektorns värdekedja och fungerade som

en plattform för dialog mellan etablerade aktörer

och teknikbolag.

Genom riktat engagemang i branschnätverk och

relevanta initiativ bidrar Eastnine till utvecklingen

av digitala lösningar som kan omsättas i praktiken

och stödja fastighetssektorns långsiktiga om -

ställning.

Digitalisering i förvaltningen

Digitalisering är en central del av utvecklingen

mot en mer effektiv och professionell fastighets-

förvaltning och ett tydligt strukturellt skifte inom

fastighetsbranschen. Under året stärkte Eastnine

arbetet inom området genom att rekrytera en CTO

med ansvar för Bolagets digitala utveckling. Fokus

har varit att bygga en gemensam, molnbaserad

dataplattform som samlar in och strukturerar data

från hela fastighetsportföljen. Plattformen kommer

att utgöra navet för Bolagets data och ge helt nya

möjlig heter till automatiserad rapportering och

analys inom områden som drift, energi och kund-

relationer.Under 2025 påbörjades implementering

i utvalda fastigheter samt pilotprojekt, bland annat

inom besöksrapportering. Arbetet skapar förutsätt-

ningar för en mer datadriven och skalbar förvaltning

som stärker beslutsfattande, effektivitet och kund-

upplevelse över tid.

Eastnines hållbarhetschef Lilia Kouzmina i en panel om renoveringsstrategier på CityShift i Vilnius.

Vd Kestutis Sasnauskas presenterar Eastnines digitaliseringsstrategi på konferensen Cityshift.

Detta är Eastnine Vår verksamhet Framtidssäker portfölj Finansiell information och styrning Övrig information Årsredovisning 2025

Förvaltningsresultat

31 MEUR

Hyresintäkter

62 MEUR 0,32 EUR

Eastnines legala årsredovisning innehåller förvaltnings-

berättelse samt finansiella rapporter, noter, revisions-

berättelse och bolagsstyrningsrapport.

Förvaltningsresultat

per aktie

Finansiell information

och styrning

Uptown Park i Vilnius.

Detta är Eastnine Vår verksamhet Framtidssäker portfölj Finansiell information och styrning Övrig information Årsredovisning 2025

Innehållsförteckning

Förvaltnings-

berättelse 52

Finansiering 57

Risker 59

Finansiella rapporter

Koncernen 67

Koncernens rapport över

totalresultat 67

Koncernens rapport över

finansiell ställning 68

Koncernens rapport över

förändringar i eget kapital 69

Koncernens rapport över

kassaflöden 70

Övrigt 94

Femårsöversikt nyckeltal 94

Härledning av nyckeltal 95

Styrelsens och vd:s försäkran 96

Revisionsberättelse 97

Finansiella rapporter

Moderbolaget 71

Moderbolagets

resultaträkning 71

Moderbolagets

balansräkning 71

Moderbolagets rapport över

förändringar i eget kapital 72

Moderbolagets rapport över

kassaflöden 73

Noter till finansiella rapporter 74

Not 1 Redovisningsprinciper 74

Not 2 Segmentsrapportering 76

Not 3 Hyresintäkter 77

Not 4 Fastighetskostnader 78

Not 5 Anställda, personalkostnader och ledande

befattningshavares ersättningar 78

Not 6 Centrala administrationskostnader 81

Not 7 Arvode och ersättningar till revisorer 81

Not 8 Leasingavtal 81

Not 9 Finansiella intäkter och kostnader 82

Not 10 Förvaltningsfastigheter 82

Not 11 Derivatinstrument 84

Not 12 Realiserade värdeförändringar och

utdelningar från investeringar 84

Not 13 Övriga intäkter 84

Not 14 Skatter 84

Not 15 Immateriella anläggningstillgångar 85

Not 16 Inventarier 85

Not 17 Kundfordringar 85

Not 18 Förutbetalda kostnader och upplupna intäkter 86

Not 19 Spärrade likvida medel 86

Not 20 Likvida medel 86

Not 21 Eget kapital 86

Not 22 Räntebärande skulder 87

Not 23 Uppskjuten skatteskuld 87

Not 24 Andra långfristiga skulder 88

Not 25 Upplupna kostnader och förutbetalda intäkter 88

Not 26 Aktier och andelar i koncernföretag 88

Not 27 Finansiella instrument 89

Not 28 Finansiella risker och riskhantering 91

Not 29 Närstående 92

Not 30 Specifikationer till kassaflödesanalysen 93

Not 31 Resultat per aktie 93

Not 32 Ställda säkerheter och eventualförpliktelser 93

Not 33 Uppgifter om moderbolaget 93

Not 34 Händelser efter räkenskapsårets slut 93

Bolagsstyrnings-

rapport 101

Styrelse 106

Ledning 107

Detta är Eastnine Vår verksamhet Framtidssäker portfölj Finansiell information och styrning Övrig information Årsredovisning 2025

Förvaltningsberättelse

Styrelsen och verkställande direktören för Eastnine AB (publ), organisations-

nummer 556693-7404, avger härmed årsredovisning och koncernredovisning för

räkenskapsåret 2025. Moderbolagets och koncernens rapporteringsvaluta är euro.

Allmänt om Eastnine

Eastnine AB (publ) är ett fastighetsbolag noterat på Nasdaq

Stockholm, Mid Cap. Eastnines ambition är att bli en ledande

leverantör av kontor i den snabbast växande delen av Europa.

Koncernens fastighetsverksamhet förvaltas av helägda dotterbolag

i Eastnine-koncernens respektive verksamhetsland. Vid årets slut hade

Eastnine 27 heltids anställda i Sverige, Polen, Litauen och Lettland.

Affärsplan och mål

Eastnines gällande affärsplan antogs av styrelsen i december 2023.

Därefter har vissa justeringar gjorts. Ny utdelnings policy togs av

styrelsen i februari 2025 och tidigare vision och affärsidé ersattes i

december 2025 av ambitionen att Bolaget ska bli en ledande leve-

rantör av kontor i den snabbast växande delen av Europa. Den upp-

daterade ambitionen innebär att Eastnine ska bli marknadsledande

inom segmentet premiumkontor med hög lönsamhet och kvalitet,

hög kundnöjdhet och genom att vara branschledande inom teknik

och hållbarhet. Eastnines kundlöfte att erbjuda hyresgästerna de

bästa fastigheterna och platserna för att träffa, rekrytera och behålla

människor antogs också i december 2025.

Övergripande mål

Att skapa en hållbar, attraktiv totalavkastning på aktieägarnas

investering.

Tillväxtmål

Eastnines långsiktiga ambition är att växa fastighetsportföljen i syfte

att öka lönsamheten.

Finansiella mål

• Förvaltningsresultat per aktie bör öka.

• Utdelning per aktie bör årligen öka. Utdelningen ska uppgå till

minst en tredjedel av förvaltningsresultatet efter aktuell skatt.

• Avkastning på eget kapital bör vara minst 10 procent över tid.

Finansiella limiter

• Eastnine eftersträvar en belåningsgrad kring 50 procent över en

konjunkturcykel. Belåningsgraden ska inte överstiga 60 procent.

• Räntetäckningsgraden ska uppgå till minst 2,0 ggr.

Övergripande hållbarhetsmål²

• 100 procent EU-taxonomiförenlig fastighetsverksamhet

(av netto omsättning).

• Nettonollusläpp av växthusgaser (Net Zero) till 2040 i hela värde-

kedjan samt utsläppsreduktion om minst 50 procent till 2030.

• 100 procent hållbarhetscertifierad fastighetsportfölj.

• 5 stjärnor i GRESB:s globala benchmark och rankas bland de topp

20 procent främsta hållbarhetsaktörerna inom fastigheter globalt.

¹ Utfall av mål, se s. 9-12.

² Utöver dessa övergripande hållbarhetsmål, finns områdesspecfika mål och

nyckeltal som följs upp inom ramen för Bolagets hållbarhetsstrategi, se s. 110–113.

Väsentliga händelser under räkenskapsåret

• Under inledningen av 2025 beslutade styrelsen att revidera

Bolagets utdelningspolicy. Enligt den uppdaterade policyn ska

utdelningen uppgå till minst en tredjedel av förvaltningsresul-

tatet efter aktuell skatt och ambitionen är att utdelningen per

aktie ska öka årligen.

• I februari utökades ledningsgruppen med fyra personer till

totalt sex personer.

• Vid årsstämman i april utsågs Louise Richnau till ny styrelse-

ordförande i Eastnine.

• I juni rekryterades Julia Racewicz-Lewandowska till landschef

i Polen, anställningen påbörjades i augusti. Ledningsgruppen

består därefter av sju personer, varav fyra på huvudkontoret

i Stockholm samt de tre landscheferna.

• I augusti meddelade CFO och vice vd Britt-Marie Nyman

avsikten att sluta sin anställning och i december annonsera-

des att Adela Colakovic anställs som ny CFO med beräknad

start i juni 2026.

• I oktober erhöll Eastnine fem stjärnor i GRESBs årliga inter-

nationella granskning av hållbarhetsarbetet i fastighetsbolag.

• Under hösten har kreditavtal med två olika banker refinan-

sierats och i samband med förlängning har kreditvolymen

utökats. Utbetalning av utökade krediter har delvis skett i

januari 2026.

Detta är Eastnine Vår verksamhet Framtidssäker portfölj Finansiell information och styrning Övrig information Årsredovisning 2025

Förvaltning

Vid årets slut uppgick den uthyrningsbara ytan till 271 500 kvm

(271600). Nytecknade avtal uppgick till 18 067 kvm under året, med

en genomsnittlig årshyra per kvm om 213 EUR (209). Hyresnivå för

omförhandlade hyresavtal, om 31 156 kvm (24 560), uppgick till 203

EUR/kvm och år (189).

Nettouthyrningen, det vill säga nytecknade avtal minus uppsagda

avtal, har under året varit negativ och uppgick till -1 467 kvm (3 002),

motsvarande årshyror om -211 TEUR (581).

Hyresintäkter, uthyrningsgrad och WAULT

Vid årets slut uppgick årliga avtalade hyresintäkter till 61 552 TEUR

(61 061), motsvarande en ekonomisk uthyrningsgrad om 95,8 procent

(95,1). Årets hyres intäkter ökade med 49 procent (15) till 61 723 TEUR

(41 523). Ökningen är huvudsakligen en följd av förvärv av två fastig-

heter i Polen under 2024. Hyres intäkterna i en jämförbar portfölj

var 4 procent högre än närmast föregående år. Den genomsnittliga

återstående avtalslängden för hyres avtalen vid årets slut, viktat efter

avtalade hyresintäkter (WAULT), uppgick till 3,8 år (4,1).

Resultat per segment i sammandrag, TEUR 2025 2024

Fastigheter i Warszawa

Förvaltningsresultat 9 630 947

Orealiserade värdeförändringar i fastigheter 18 154 -137

Orealiserade värdeförändringar i derivat 1 235 -882

Aktuell skatt -425 -86

Uppskjuten skatt -3 898 108

Resultat Warszawa 24 696 -50

Fastigheter i Poznan

Förvaltningsresultat 9 578 7 799

Orealiserade värdeförändringar i fastigheter 6 116 1 665

Orealiserade värdeförändringar i derivat 193 -2 496

Aktuell skatt -924 -632

Uppskjuten skatt -2 259 -576

Resultat Poznan 12 704 5 759

Fastigheter i Vilnius

Förvaltningsresultat 15 490 14 037

Orealiserade värdeförändringar i fastigheter -1 040 869

Orealiserade värdeförändringar i derivat 107 -1 869

Uppskjuten skatt -3 741 -3 282

Resultat Vilnius 10 816 9 756

Fastigheter i Riga

Förvaltningsresultat 1 733 1 017

Orealiserade värdeförändringar i fastigheter -2 122 -6 657

Orealiserade värdeförändringar i derivat -55 -215

Aktuell skatt -7 -3

Resultat Riga -451 -5 859

Ofördelat

Centrala administrationskostnader -4 673 -4 282

Ej allokerat finansnetto -680 2 675

Övriga finansiella intäkter och kostnader -76 -79

Orealiserade värdeförändringar i derivat 21 29

Realiserade värdeförändringar och

utdelningar från investeringar -86 93

Aktuell skatt -657 -798

Uppskjuten skatt 125 -1 415

Resultat Ofördelat -6 026 -3 698

Årets resultat 41 739 5 908

Årets hyresintäkter, TEUR 2025 2024

Jämförbara fastigheter 37 909 36 475

Ej jämförbara fastigheter 23 814 5 048

Summa 61 723 41 523

Fastighetskostnader

Fastighetskostnaderna ökade med 37 procent till -4 078 TEUR

(-2 970), huvudsakligen till följd av ett större fastighetsbestånd. Kost-

naderna inkluderar bland annat personalkostnader som inte debiteras

hyresgästerna, kostnader hänförliga till vakanta ytor och andra fastig-

hetskostnader. Endast fastighetskostnader som ej vidarefaktureras till

hyresgästerna ingår i Bolagets fastighetskostnader.

Kassaflöde och likvida medel

Kassaflöde från verksamheten, före förändringar i rörelsekapital, upp-

gick till 30 539 TEUR (20 131). Förändringar i rörelse kapital var -377

TEUR (1 119). Kassaflöde från investeringsverksamheten uppgick till

-6 553 TEUR (-324 884). Kassaflödet från finansierings verksamheten

var -4 017 TEUR (202 686), varav utdelning till aktieägarna var -10451

TEUR (-8 290). Totalt kassaflöde för året uppgick till 19 592 TEUR

(-100948) och likvida medel till 47 175 TEUR (27 536) vid årets slut.

Moderbolaget

Årets resultat efter skatt uppgick till -390 TEUR (2 747).

Framtida utveckling

Eastnines verksamhet står på en stabil grund med en låg belånings-

grad samt god likviditet. Det, tillsammans med moderna och

hållbarhets certifierade fastigheter med huvudsakligen stora, stabila

internationella hyresgäster, hög uthyrningsgrad och lång genom-

snittlig återstående hyrestid gör att utgångsläget för verksamheten

är gott. Eastnine har som ambition att fortsätta växa fastig hets-

beståndet, då det normalt sett är mycket positivt för resultat- och

avkastningsutveckling. Tillväxt ska ske med fokus på totalavkastning

för aktieägarna samt förbättrat förvaltningsresultat per aktie och inom

ramen för finansiella limiter.

Resultat

Driftnettot uppgick till 57 644 TEUR (38 553) och överskotts-

graden uppgick till 93 procent (93). Förvaltningsresultatet

uppgick till 31 001 TEUR (22 193). Huvudorsaken till resultat-

ökningen var två stora fastighetsförvärv i Polen under 2024.

Högre räntekostnader till följd av nyupptagna lån i samband med

de två förvärven samt utökning av lån i samband med refinansie-

ring hösten 2025 begränsade ökningen av förvaltningsresultatet.

Orealiserade värdeförändringar i fastigheter uppgick till 21 108

TEUR (-4 260). Orealiserade värdeförändringar på derivat upp-

gick till 1 501 TEUR (-5 433). Årets realiserade värdeförändringar

uppgick till -86 TEUR (93) och är relaterade till valutaterminer.

Resultat före skatt uppgick till 53 525 TEUR (12 593). Årets skatt

var -11 785 TEUR (-6 685), varav -2 012 TEUR (-1 520) i aktuell

skatt samt -9 773 TEUR (-5 165) i uppskjuten skatt. Årets resul-

tat uppgick till 41 739 TEUR (5 908) och årets totalresultat till

41345 TEUR (4 957).

Detta är Eastnine Vår verksamhet Framtidssäker portfölj Finansiell information och styrning Övrig information Årsredovisning 2025

Aktieinformation

Det totala antalet utgivna aktier i Eastnine AB uppgick till 98241728

(98 241 728) per den 31 december 2025. Justerat för återköpta

aktier i eget förvar, uppgick antalet utestående aktier till 97774 112

(97739604). Genomsnittligt antal utestående aktier efter utspäd-

ning var 97 752 934 (89 840 744). Antalet kända aktie ägare uppgick

vid årets slut till 7 218 (5942) och free float uppgick till 48,5 procent

(41,8). Vid årets slut var börskursen 50,30 SEK (46,80), efter en ökning

om 7 procent (9) under året. Mer information om aktien återfinns på

s. 14–16.

Aktieåterköp

Vid årsstämman 2025 erhöll styrelsen nytt mandat att besluta om

återköp av egna aktier, med begränsningen att Eastnines innehav av

egna aktier vid var tid inte får överstiga 10 procent av samtliga aktier

i Bolaget. Inga återköp ägde rum under året. Bolagets innehav av egna

aktier uppgick vid årets slut till 467 616 (502 124), motsvarande ett

kvotvärde om 0,0409 EUR per aktie (0,0409) och cirka 0,5 procent (0,5)

av totalt antal utgivna aktier samt totalt aktiekapital. Genomsnittlig

anskaffningskurs för aktier i eget förvar är 24 SEK per aktie. Under

året har 34 508 aktier (54 888) tilldelats anställda inom ramen för

incitaments programmet LTIP 2022, motsvarande ett kvotvärde om

0,0409 EUR per aktie och cirka 0,04 procent av totalt antal utgivna

aktier samt totalt aktiekapital. Marknadsvärdet på de överlåtna

aktierna uppgick till 146 TEUR.

Väsentliga händelser efter årets slut

• Styrelsen har för räkenskapsåret 2025 föreslagit en utdelning

om 1,28 SEK per aktie (1,20), att utbetalas kvartalsvis om

0,32 SEK per aktie (0,30). Utdelningsförslaget innebär

en ökning om 7 procent och motsvarar 41 procent av

förvaltnings resultatet efter aktuell skatt.

• I december 2025 förlängdes kreditavtal med Swedbank till

fem års löptid och utökades samtidigt med 12,7 MEUR till

75,5 MEUR. Ökningen utbetalades i januari 2026.

Bolagsstyrning och styrelsens arbete

Styrelsen ska bestå av tre till sex ledamöter utan suppleanter.

Styrelsens ledamöter väljs årligen vid årsstämman för tiden intill slutet

av nästföljande årsstämma. Hela bolagsordningen återfinns på

www.eastnine.com.

Information om hur Bolaget styrs och kontrolleras, exempelvis

genom styrelse och utskott, samt intern kontroll och riskhantering

återfinns i avsnittet Bolagsstyrningsrapport på s. 101–105.

Information om hållbarhet

Eastnine bedriver ett strukturerat hållbarhetsarbete med fokus på

energieffektivitet, minskad miljöpåverkan och god inomhusmiljö i fast-

igheterna. Byggnaderna utvecklas och förvaltas med målet att minska

klimatavtrycket genom effektiv energianvändning, samtidigt som en

hög kvalitet i inomhusmiljön främjar hälsa, välmående och produk-

tivitet hos hyresgästerna. Arbetet stöds av internationellt etablerade

certifieringssystem såsom LEED och BREEAM för miljöprestanda samt

WELL för hälsa och välbefinnande, vilka används som verktyg för att

säkerställa långsiktig kvalitet och jämförbarhet i fastighetsportföljen.

Eastnine följer Global Reporting Initiative’s (GRI) standarder för att

säkerställa en transparent och jämförbar rapportering av hållbar-

hetsinformation. Under 2025 och inledningen av 2026 har Eastnine

fastställt klimatmål i linje med Science Based Targets initiative (SBTi).

Utöver detta publicerar Eastnine klimatrelaterade upplysningar i form

av en TCFD-översikt och redovisar upplysningar enligt EU:s taxonomi-

förordning, trots att bolaget inte omfattas av dessa rapporteringskrav.

Hållbarhetsinformationen, som inte har granskats av bolagets reviso-

rer, återfinns på s. 40-49 samt 109-129.

Utdelning

Styrelsen har föreslagit årsstämman 2026 en utdelning om 1,28 SEK

per aktie (1,20) för räkenskapsåret 2025, jämnt fördelat på fyra till-

fällen under 2026 och inledningen av 2027 om 0,32 SEK per aktie per

utbetalningstillfälle. Den föreslagna utdelningen motsvarar cirka 41

procent (50) av förvaltningsresultatet efter aktuell skatt, vilket är i linje

med den utdelningspolicy som antogs i början av 2025. Eastnine har

ambitionen att årligen öka utdelning per aktie. Ut delningen ska uppgå

till minst en tredjedel av förvaltningsresultatet efter aktuell skatt.

Förslag till vinstdisposition

Styrelsen föreslår att de till årsstämmans förfogande stående fria

vinst medlen i Eastnine AB (publ) disponeras på följande sätt:

Till årsstämmans förfogande, EUR:

Överkursfond 270 465 566

Balanserat resultat 69 521 356

Årets resultat -390 253

Summa 339 596 669

Disponeras på följande sätt, EUR:

Utdelning till aktieägarna 1,28 SEK/aktie 11 566 623

Balanseras i ny räkning 328 030 046

varav disposition till överkursfond 270 465 566

Summa 339 596 669

¹ Bolagets återköpta aktier är inte berättigade till utdelning. Exakt utdelnings-

belopp fastställs på avstämningsdagar för betalning av utdelningen. 1 EUR =

10,82 SEK den 31 december 2025. Antal utgivna aktier per 31 december 2025,

justerat för återköp, uppgick till 97 774 112.

Detta är Eastnine Vår verksamhet Framtidssäker portfölj Finansiell information och styrning Övrig information Årsredovisning 2025

Riktlinjernas främjande av Bolagets affärsstrategi,

långsiktiga intressen och hållbarhet

Bolaget ska ha de ersättningsnivåer och anställningsvillkor som

erfordras för att rekrytera och behålla kompetens och erforderlig

kapacitet. Rörlig kontantersättning som omfattas av dessa riktlinjer

ska syfta till att främja Bolagets affärsstrategi och långsiktiga intres-

sen, inklusive hållbarhet. De långsiktiga incitamentsprogram som

finns i Bolaget omfattas inte av dessa riktlinjer.

Formerna av ersättning m.m.

Ersättningen till ledande befattningshavare kan bestå av fast

kontant lön, rörlig kontantersättning, pensions- och försäkrings-

förmåner samt andra sedvanliga förmåner. Bolagsstämman kan

därutöver, oberoende av dessa riktlinjer, besluta om exempelvis

långsiktiga aktiebaserade eller aktierelaterade incitamentsprogram/

ersättningar.

Styrelsen beslutar efter eget gottfinnande, i enlighet med fast-

ställda interna prestationsbaserade mål, om rörlig kontantersättning

ska utgå till de ledande befattningshavarna. Den rörliga kontan-

tersättningen ska huvudsakligen vara kopplad till förutbestämda

och mätbara kriterier, som kan vara finansiella eller icke-finansiella.

Rörlig kontant ersättning får uppgå till högst 50 procent av den

fasta lönen. Befattningshavarna kan därutöver ha rätt till en indi-

viduell premiebaserad pensionsplan enligt vilken Bolaget betalar

premier motsvarande högst 4,5 procent av den fasta lönen upp till

7,5 inkomstbasbelopp och premier motsvarande högst 30 procent

på lönedelar som överstiger 7,5 inkomstbasbelopp. Övriga förmåner

får innefatta exempelvis sjukförsäkring, friskvårds- och bilförmån.

Sådana förmåner får sammanlagt uppgå till högst 10 procent av den

fasta lönen.

Upphörande av anställning

Uppsägningstiden får inte överstiga tolv månader vid uppsägning

från Bolagets sida. Fast kontantlön under uppsägningstiden och

avgångsvederlag får sammantaget inte överstiga ett belopp motsva-

rande den fasta kontantlönen för två år för verkställande direktören

och tolv månader för övriga ledande befattningshavare.

Uppsägningstiden får inte överstiga sex månader utan rätt till

avgångsvederlag vid uppsägning från befattningshavarens sida. Där-

utöver kan ersättning utgå för åtaganden om konkurrensbegräns-

ning. Sådan ersättning ska kompensera för inkomstbortfall och ska

endast utgå i den mån den tidigare befattningshavaren inte har rätt

till avgångsvederlag. Ersättningen ska utgöras av skillnaden mellan

den fasta månadslönen och den lägre inkomst som den anställde

erhåller och utgå under den tid som åtagandet om konkurrens-

begränsning gäller, vilket inte ska vara längre än sex månader efter

anställningens upphörande.

Lön och anställningsvillkor för anställda

Vid beredningen av styrelsens förslag till dessa ersättningsrikt-

linjer har lön och anställningsvillkor för Bolagets anställda beaktats

genom att uppgifter om anställdas totalersättning, ersättningens

komponenter samt ersättningens ökning och ökningstakt över tid

har utgjort en del av styrelsens beslutsunderlag vid utvärderingen av

skäligheten av riktlinjerna och de begränsningar som följer av dessa.

Beslutsprocess för att fastställa, se över och genomföra riktlinjerna

Ersättningsutskottet har bland annat till uppgift att bereda styrelsens

beslut i fråga om principer och villkor för ersättningar och att följa

och utvärdera program för rörliga ersättningar för bolagsledningen,

tillämpningen av riktlinjerna för ersättning till ledande befattnings-

havare samt gällande ersättningsstrukturer och ersättningsnivåer

i Bolaget.

Styrelsen ska upprätta ett förslag till nya riktlinjer åtminstone vart

fjärde år och förelägga förslaget till bolagsstämman. Vid upp-

rättande av förslag beaktas eventuella synpunkter framförda av

aktieägare. Riktlinjerna ska gälla till dess att nya riktlinjer antagits

av bolagsstämman. Vid styrelsens behandling av och beslut i ersätt-

ningsrelaterade frågor närvarar inte verkställande direktören eller

andra personer i bolagsledningen, i den mån de berörs av frågorna.

Frångående av riktlinjerna

Styrelsen får besluta att frångå de av årsstämman beslutade rikt-

linjerna helt eller delvis, om det i ett enskilt fall finns särskilda skäl

för det och ett avsteg är nödvändigt för att tillgodose Bolagets lång-

siktiga intressen, inklusive dess hållbarhet, eller för att säkerställa

Bolagets ekonomiska bärkraft. Som framgår ovan ingår det i styrel-

sens uppgifter att besluta i ersättningsrelaterade frågor. Detta gäller

även om det beslutas att avvika från riktlinjerna.

Riktlinjer för ersättning

Verkställande direktören, vice verkställande direktören och övriga

personer i bolagsledningen samt styrelseledamöter, i den mån de

erhåller ersättning utöver styrelsearvodet, omfattas av dessa riktlinjer.

Riktlinjerna är framåtblickande, det vill säga de ska tillämpas på

ersättningar som avtalas, och förändringar som görs i redan avtalade

ersättningar, efter det att riktlinjerna antagits av årsstämman. Rikt-

linjerna omfattar inte ersättningar som beslutas eller godkänns av

bolagsstämman.

Ersättningsriktlinjerna, som beslutades på stämman 2025,

redovisas nedan.

Detta är Eastnine Vår verksamhet Framtidssäker portfölj Finansiell information och styrning Övrig information Årsredovisning 2025

Nedanstående förslag till ersättningsriktlinjer läggs fram för beslut vid

årsstämman 2026. Förslaget innehåller endast marginella skillnader

jämfört med tidigare riktlinjer.

Riktlinjer för ersättning till ledande befattningshavare

Verkställande direktör, vice verkställande direktör och övriga perso-

ner i bolagsledningen samt styrelseledamöter, i den mån de erhåller

ersättning utöver styrelsearvodet, omfattas av dessa riktlinjer. Riktlin-

jerna är framåtblickande, det vill säga de ska tillämpas på ersättningar

som avtalas, och förändringar som görs i redan avtalade ersättningar,

efter det att riktlinjerna antagits av årsstämman. Riktlinjerna omfattar

inte ersättningar som beslutas eller godkänns av bolagsstämman.

Riktlinjernas främjande av Bolagets affärsstrategi,

långsiktiga intressen och hållbarhet

Eastnines aktuella affärsstrategi finns tillgänglig på www.eastnine.com.

Bolaget ska ha de ersättningsnivåer och anställningsvillkor som

erfordras för att rekrytera och behålla kompetens och erforderlig

kapacitet. Rörlig kontantersättning som omfattas av dessa riktlinjer

ska syfta till att främja Bolagets affärsstrategi och långsiktiga intres-

sen, inklusive hållbarhet. De långsiktiga incitamentsprogram som finns

i Bolaget omfattas inte av dessa riktlinjer.

Formerna av ersättning m.m.

Ersättning till ledande befattningshavare kan bestå av fast kontantlön,

rörlig kontantersättning, pensions- och försäkringsförmåner samt

andra sedvanliga förmåner. Bolagsstämman kan därutöver, oberoende

av dessa riktlinjer, besluta om exempelvis långsiktiga aktiebaserade

eller aktierelaterade incitamentsprogram/ersättningar. Styrelsen

beslutar efter eget gottfinnande, i enlighet med fastställda interna

prestationsbaserade mål, om rörlig kontantersättning ska utgå till

de ledande befattningshavarna. Den rörliga kontantersättningen ska

huvudsakligen vara kopplad till förutbestämda och mätbara kriterier,

som kan vara finansiella eller icke-finansiella. Rörlig kontantersättning

får uppgå till högst 50 procent av den fasta lönen. Befattnings havarna

kan därutöver ha rätt till en individuell premiebaserad pensions-

plan, enligt vilken Bolaget betalar premier motsvarande högst 4,5

procent av den fasta lönen upp till 7,5 inkomstbasbelopp och premier

motsvarande högst 30 procent på lönedelar som överstiger 7,5

inkomstbasbelopp. Övriga förmåner får innefatta exempelvis sjuk-

försäkring, friskvårds- och bilförmån. Sådana förmåner får sammanlagt

uppgå till högst 10 procent av den fasta lönen.

Upphörande av anställning

Uppsägningstiden får inte överstiga tolv månader vid uppsägning från

Bolagets sida. Fast kontantlön under uppsägningstiden och avgångs-

vederlag får sammantaget inte överstiga ett belopp motsvarande den

fasta kontantlönen för två år för verkställande direktören och tolv

månader för övriga ledande befattningshavare. Uppsägningstiden får

inte överstiga sex månader utan rätt till avgångsvederlag vid uppsäg-

ning från befattningshavarens sida. Därutöver kan ersättning utgå för

åtaganden om konkurrensbegränsning. Sådan ersättning ska kompen-

sera för inkomstbortfall och ska endast utgå i den mån den tidigare

befattningshavaren inte har rätt till avgångsvederlag. Ersättningen ska

utgöras av skillnaden mellan den fasta månadslönen och den lägre

inkomst som den anställde erhåller och utgå under den tid som åtag-

andet om konkurrensbegränsning gäller, vilket inte ska vara längre än

sex månader efter anställningens upphörande.

Lön och anställningsvillkor för anställda

Vid beredningen av styrelsens förslag till dessa ersättningsriktlinjer har

lön och anställningsvillkor för Bolagets anställda beaktats genom att

uppgifter om anställdas totalersättning, ersättningens komponenter

samt ersättningens ökning och ökningstakt över tid har utgjort en del

av styrelsens beslutsunderlag vid utvärderingen av skäligheten av rikt-

linjerna och de begränsningar som följer av dessa.

Beslutsprocessen för att fastställa, se över och genomföra riktlinjerna

Eastnine har ett ersättningsutskott med huvuduppgifter i enlighet

med Svensk kod för bolagsstyrning. I ersättningsutskottets uppgifter

ingår att bereda styrelsens beslut i fråga om principer och villkor för

ersättningar och att följa och utvärdera program för rörliga ersätt-

ningar för bolagsledningen, tillämpningen av riktlinjerna för ersättning

till ledande befattningshavare samt gällande ersättningsstrukturer

och ersättningsnivåer i Bolaget.

Styrelsen ska upprätta ett förslag till nya riktlinjer åtminstone vart

fjärde år och förelägga förslaget till bolagsstämman. Vid upprättande

av förslag beaktas eventuella synpunkter framförda av aktieägare.

Riktlinjerna ska gälla till dess att nya riktlinjer antagits av bolags-

stämman. Vid styrelsens behandling av och beslut i ersättnings-

relaterade frågor närvarar inte verkställande direktören eller andra

personer i bolagsledningen, i den mån de berörs av frågorna.

Frångående av riktlinjerna

Styrelsen får besluta att frångå de av årsstämman beslutade rikt-

linjerna helt eller delvis, om det i ett enskilt fall finns särskilda skäl

för det och ett avsteg är nödvändigt för att tillgodose Bolagets lång-

siktiga intressen, inklusive dess hållbarhet, eller för att säkerställa

Bolagets ekonomiska bärkraft.

Detta är Eastnine Vår verksamhet Framtidssäker portfölj Finansiell information och styrning Övrig information Årsredovisning 2025

Finansiering

Eastnine har en stabil finansiell bas med låg belåningsgrad och skuldkvot. Räntebärande

skulder har utökats i samband med refinansiering av befintliga lån. Utökad finansiering

har tills vidare placerats på bankkonto, huvudsakligen i Sverige. Genomsnittlig räntenivå

har sjunkit under året och tillgången på bankfinansiering har varit god.

Finanspolicy

Eastnine förvaltar sitt kapital i syfte att kunna uppfylla Bolagets över-

gripande mål om att skapa en hållbar attraktiv totalavkastning på

aktieägarnas investering. Målen för de finansiella nyckel talen utgörs

antingen av målsättningar om att uppnå, eller överstiga, en specifik

nivå för vissa nyckeltal, eller restriktioner att förhålla sig till för andra

nyckeltal. Verksamheten finansieras i huvudsak av eget kapital och

räntebärande skulder i form av banklån samt ett mindre direktlån. En

liten del av finansieringen utgörs av övriga skulder. Den finansiella

styrningen och kapitalstrukturen regleras av Bolagets finanspolicy.

Finanspolicyns uppgift är att beskriva de styrande principerna för han-

tering av finansiella tillgångar, skulder och risker i Eastnine och dess

dotterbolag. Policyn syftar till att säkerställa att Bolagets finansiering

och ekonomiska förvaltning bedrivs på ett strukturerat och välplanerat

sätt samt att finansiella risker beaktas och kontrolleras. Det yttersta

målet är att uppnå balanserade och låga finansiella kostnader i rela-

tion till den valda strategins inneboende risker.

Kapitalstruktur

Eastnine eftersträvar en belåningsgrad på cirka 50 procent över

en konjunkturcykel med en övre gräns på 60 procent. Eget kapital

utgjorde 45 procent (44) av total kapitalförsörjning, ränte bärande

skulder 49 procent (50) och övriga skulder 6 procent (5).

Eget kapital och substansvärde

Eget kapital uppgick vid årsskiftet till 467 902 TEUR (437 257) och

balans omslutningen till 1 030 708 TEUR (982 637). Soliditeten uppgick

till 45 procent (44). Långsiktigt substansvärde per aktie var 5,11 EUR

(4,71), motsvarande 55,27 SEK (54,10). Eget kapital per aktie var 4,79

EUR (4,47), motsvarande 51,79 SEK (51,39). Totalt antal aktier uppgick

till 98 241 728 (98 241 728) vid utgången av 2025, varav 467 616

(502 124) avsåg återköpta aktier i eget förvar.

Räntebärande skulder

Räntebärande skulder uppgick vid årets slut till 501 907 TEUR

(495 388) och bestod av banklån om 491 907 TEUR (485 388) samt

direktfinansiering från pensionsfonder om 10 000 TEUR (10 000).

Bankfinansieringen härrör från sju banker: SEB, BerlinHyp, Erste Bank,

Helaba, Swedbank, Luminor och OP Bank. Belåningsgraden uppgick

till 47 procent (50). Räntetäckningsgraden uppgick till 2,4 gånger (2,5)

och skuldkvoten till 8,5 gånger (13,6). Den genomsnittliga kapitalbind-

ningen var 3,3 år (3,4) och ränte bindningen 2,4 år (3,1). Årlig amorte-

ringstakt har sjunkit och uppgick vid årsskiftet till 6 870 TEUR (8 267),

motsvarande 1,4 procent (1,7) av räntebärande skulder.

Övriga skulder

Övriga skulder utgörs bland annat av beslutad, men ej utbetald,

utdelning, fastighets skatt samt depositioner från hyresgäster.

Förändring räntebärande skuld

Räntebärande skulder har under 2025 ökat med 6 519 TEUR (211065).

Ökningen utgörs av ett netto av ny finansiering (i samband med refi-

nansiering av befintliga lån) samt amorteringar under året. Refinan-

sieringar uppgick till 95 511 TEUR (85 363). Avtal om nya bankkrediter

uppgick till 27 163 TEUR (217 727), varav 14 423 TEUR utbetalats i

september 2025 och 12 740 TEUR utbetalats i januari 2026.

Räntekostnad och derivat

Vid årets slut uppgick den genomsnittliga räntenivån till 4,3 procent

(4,5). Eastnine använder räntederivat som försäkring mot högre ränte-

kostnader vid stigande marknadsräntor. Vid årsskiftet var 83 procent

(84) av Bolagets räntebärande skulder ränte bundna, varav 98 procent

genom swapavtal och 2 procent genom fasträntelån.

Derivatportföljen består av ränte swappar och valutaterminer.

Kapitalstruktur

Eget kapital

Räntebärande skulder

Övriga skulder

45 %

6 %

49 %

Räntebärande skulder

23 %

16 %

4 %

SEB

Berlin Hyp

Helaba

Erste

Swedbank

Luminor

LHV

21 %

2 %

1 %

Detta är Eastnine Vår verksamhet Framtidssäker portfölj Finansiell information och styrning Övrig information Årsredovisning 2025

Derivaten värderas till verkligt värde och värdeförändringar redo-

visas i resultatet. Värdeförändringar avseende ränteswappar uppgick

till 1 480 TEUR (-5 464) och utgjordes i sin helhet av orealiserade

värdeförändringar till följd av fallande marknadsräntor. Det verkliga

nettovärdet på ränteswapparna uppgick till -728 TEUR (-2 208). I

balansräkningen bruttoredovisas ränteswapparna tillsammans med

valutaterminer (relaterade till beslutad utdelning) under derivat. Vid

löptidens slut är värdet på ränteswapparna alltid noll och har därmed

ingen påverkan på kassaflödet.

Säkerheter och kovenanter

Banklån är säkerställda med pantbrev i fastigheterna och i flertalet

fall även aktier i fastighetsägande dotterbolag samt för vissa låne-

avtal även moderbolagsgaranti. Av det totala fastighetsvärdet var 99

procent (99) pantsatt för banklån. Vid utgången av 2025 var endast

projektfastigheten Kimmel i Riga, som huvudsakligen består av

projekt mark, obelånad och ej pantsatt.

I låneavtalen från kreditinstitut finns kovenanter. Dessa utgör

gränsvärden för vissa nyckeltal, i syfte att minska långivarens mot-

partsrisk. Kovenanterna utgörs i huvudsak av gränsvärden för soliditet,

belåningsgrad, skuldtäckningsgrad och räntetäckningsgrad. Eastnine

uppfyller samtliga kovenanter.

Grön finansiering

Andelen gröna lån har ökat under året främst som ett resultat av

Eastnines gjorda förbättringsåtgärder avseende energiprestanda för

befintliga fastigheter. Vid årets slut utgjorde grön finansiering 88

procent (76) av ränte bärande skulder.

Likviditet

Likvida medel, som i huvudsak består av inlåning på bankkonto, har

ökat under året i samband med refinansieringar av befintliga bank-

krediter. Vid årsskiftet uppgick likvida medel (inklusive spärrade likvida

medel) till 50 824 TEUR (31 185). Eastnines goda likviditets situation

och skuldsättning gör att Bolaget är väl rustat för att kunna möta

kommande investeringar och åtaganden.

100

150

200

250

20292029202820272026Rörlig

MEUR

Kapitalbindning Räntebindning

¹ Inklusive amortering.

TEUR 2025 2024

Räntebärande skulder vid årets början 495 388 284 323

Upptagande av räntebärande skulder 14 423 217 727

Förändring obetalda räntekostnader 79 –

Amorteringar enligt plan -7 983 -6 661

Räntebärande skulder vid årets slut 501 907 495 388

Bindningstid och räntenivå

År

Kapitalbindning, år

Genomsnittlig räntenivå, %

Räntebindning, år

20252024202320222021

Belåningsgrad och soliditet

100

2025-12-312024-12-312023-12-312022-12-312021-12-31

Belåningsgrad

Soliditet

Förfallostruktur räntebärande skulder¹ Förändring räntebärande skulder

Detta är Eastnine Vår verksamhet Framtidssäker portfölj Finansiell information och styrning Övrig information Årsredovisning 2025

Innergård mellan S7-fastigheterna i Vilnius.

Risker

Eastnine är genom sin verksamhet exponerat mot olika typer av risker. Investeringarna

utgörs av direkt ägda kontors fastigheter i Polen, Litauen och Lettland. En stor andel av

hyresgästerna utgörs av stora stabila företag med internationell verksamhet. Skuld-

finansieringsbasen är bred och inkluderar sju banker från flera olika europeiska länder.

Riskhantering

På kommande sidor beskrivs de huvudsakliga riskerna, hur expone-

ringen ser ut samt hur riskerna hanteras av Eastnine. Riskhantering

och riskuppföljning är en viktig och integrerad del av verksamheten.

Bolaget använder olika verktyg för att löpande identifiera, värdera

och begränsa risker. Riskhanteringen sköts av Bolagets ledning i enlig-

het med relevanta policyer som fastställts av styrelsen. Finansiella

risker hanteras primärt av finansfunktionen i enlighet med Bolagets

finanspolicy.

Risker förknippade med verksamhet och finansiering

Eastnine investerar i förstklassiga kontorsfastigheter i Warszawa,

Poznan, Vilnius och Riga. Ambitionen är att bli en ledande leverantör

av kontor i den snabbast växande delen av Europa. De huvudsakliga

kommersiella riskerna är relaterade till efterfrågan på kontorslokaler

och företagsklimat på de marknader där Eastnine bedriver verksamhet.

Olika typer av risker förknippade med finansiering är viktiga att belysa,

då fastighetsbranschen är kapitalintensiv. Även informations- och

cybersäkerhetsrisker har ökat som en följd av digitalisering.

Risker kopplade till omvärldsfaktorer

Omvärldsrisker innefattar lokal-, politisk- och planrisk, konjunktur och

geopolitisk risk, vilka riskerar att påverka Eastnines verksamhet. Den

geopolitiska risknivån har ökat under de senaste åren på grund av krig

i Europa, stormakters positionering samt ett allmänt försämrat säker-

hetsläge. Handelskonflikter och tullar på varuflöden riskerar direkt,

eller indirekt, påverka hyresgästers verksamheter, deras betalnings-

förmåga samt efterfrågan på kontor. Även utökade krav på klimat-

omställning kan på sikt innebära risk för ökade kostnader och ändrad

efterfrågan.

Detta är Eastnine Vår verksamhet Framtidssäker portfölj Finansiell information och styrning Övrig information Årsredovisning 2025

Område Risk Riskvärde Sannolikhet Påverkan

Låg Med ium Hög Marginell Medium

Bolags-

kritisk

Verksamhet

Låg/förändrad efterfrågan på kontorslokaler 4

Negativa värdeförändringar fastigheter 2

Låga hyresintäkter och låg uthyrningsgrad 2

Höga fastighetskostnader 2

Investeringar och projekt 2

Försäljning av fastigheter, likviditet 4

Förvärv av fastigheter, dolda fel/kvalitetsbrist 2

Organisation, operationell verksamhet, nyckelpersoner 4

Tvister 2

IT – informationsläckage 2

IT/Cyber – informationssäkerhet, intrång 4

Ökade driftkostnader vid högre temperaturer 2

Extrema väderhändelser 2

Ansvarsfull värdekedja 2

Kompetensförsörjning och inkludering 2

Affärsetik och integritet 3

Omvärld

Svag ekonomisk konjunktur 4

Hög inflation 2

Lagstiftning och skatt 4

Lokal-, politik- och planrisk 4

Stort utbud av lokaler/Framtidens kontor 4

Högt råvarupris 2

Klimatomställning och regelefterlevnad 4

Finansiella

Hög ränta 4

Kreditrisk 2

Låg likviditet 2

Ny finansering/Refinansiering 2

Valuta 4

Krav på förtida återbetalning av finansiering 2

Låg/Marginell

Medium

Hög/Bolagskritisk

Riskvärde

Sannolikhet (1–3) multiplicerat

med påverkan (1–3) ger ett vägt

riskvärde, mellan 1 och 9, i enlig-

het med tabellen.

Låg x låg/medium ger lägsta

klassning (1–2).

Medium x medium eller låg x

hög/bolagskritisk ger medium-

klassning (3–5).

Hög/bolagskritisk x minst

medium ger högsta klassning

(6–9).

Detta är Eastnine Vår verksamhet Framtidssäker portfölj Finansiell information och styrning Övrig information Årsredovisning 2025

Verksamhetsrisker

Låg/förändrad efterfrågan på kontorslokaler

Riskbeskrivning

Efterfrågan på kontorslokaler kan förändras, med risk för påverkan på fastighetsbolagens verksamhet.

Behov av förändringar i utformning av kontorsytor och -arbetsplatser samt olika mötesplatser på kontoren

för kreativitet och interaktion kan öka, vilket kan innebära krav på anpassning från fastighetsbolagen.

Hantering, påverkan och sannolikhet

Eastnine bevakar såväl utvecklingen på fastighets- och kontorsmarknaden som hyresgästers önskan om

utformning av kontorslokaler, i syfte att kunna anpassa kontorslokalerna efter behov och önskemål på ett

hållbart sätt. Fastigheterna är relativt nybyggda och moderna, genomsnittlig ålder baserad på yta är 8,3

år. Eastnine har en stabil hyresgäststruktur med en stor andel internationella företag. Genomsnittlig

återstående hyrestiden för samtliga hyresavtal var 3,8 år och för de tio största hyresgästerna 4,4 år.

Negativa värdeförändringar fastigheter

Riskbeskrivning

Negativa värdeförändringar för förvaltningsfastigheter påverkar årets resultat, då dessa redovisas till

verkligt värde i balansräkningen. Värdet på fastigheterna beror på, och beräknas utifrån, ett flertal

faktorer. Faktorerna utgörs dels av observerbara data som aktuella hyresintäkter, historiska

fastighetskostnader, investeringar samt aktuell inflation, dels av icke observerbara data såsom direkt-

avkastningskrav, kalkylränta, framtida inflation, bedömd marknadshyra samt långsiktig vakansgrad.

Förutsättningar, bedömningar och data kan ändras med värdeförändringar som följd.

Hantering, påverkan och sannolikhet

Risk för negativa värdeförändringar hanteras främst genom att erbjuda moderna och attraktiva

kontorslokaler i de bästa lägena och därigenom attrahera och behålla stabila hyresgäster, vilket minskar

risken för vakanser och hyressänkningar. Fastigheterna värderas externt minst en gång under en rullande

tolvmånadersperiod och däremellan värderas fastigheterna internt varje kvartal. Att ett antal fastigheter

extern värderas varje kvartal möjliggör validering av data även för övriga interna värderingar. Värderings-

processen sker via en strukturerad värderingsmodell med etablerade interna rutiner för bedömningar och

framtagande av data. Belåningsgrad anpassas för att kunna inrymma negativa värdeförändringar.

Låga hyresintäkter och låg uthyrningsgrad

Riskbeskrivning

Hyresintäkter påverkas av fastigheternas hyresnivåer och uthyrningsgrad, jämte hyresgästernas

betalningsförmåga. Omvärldsfaktorer såsom konjunktur, befolkningstillväxt och utbud av likvärdiga

lokaler påverkar i sin tur dessa faktorer.

Hantering, påverkan och sannolikhet

Risk för fallande hyresintäkter och varaktiga vakanser begränsas av Eastnines koncentration till moderna

fastigheter i de mest attraktiva kommersiella lägena. Hyresgästerna utgörs till stor del av stabila,

internationella företag. Hyresförlusterna har varit försumbara under 2025. Hyresavtalen tecknas normalt

på 3–5 år, vid nyproduktion ibland längre hyresperioder, vilket tillsammans med hyresindexerade avtal ger

en successiv anpassning till gällande marknadshyror. Hög koncentration till specifika hyresgäster kan

innebära en förhöjd risk, vilken dock har minskat i takt med att fastighetsbeståndet vuxit. Cirka 98 procent

av Eastnines uthyrda ytor är bundna till konsumentprisindex, varav 17 procent på landsnivå, och 82

procent på EU-/euronivå samt en liten andel med fast indexering. Cirka en femtedel av hyresavtalen har

ett indexeringstak. Vid hög inflation, som även påverkar hyresgästernas fastighets kostnader, finns risk för

att hyresintäkter inte kan ökas med full inflationsjustering. Sjunkande konsumentsprisindex påverkar inte

hyresnivåerna.

Höga fastighetskostnader

Riskbeskrivning

Driftkostnader utgörs till stor andel av taxebundna kostnader, såsom kostnader för el, sophämtning,

vatten och värme. Flera av dessa varor och tjänsters kostnader ökar vid ökade råvarukostnader och

begränsningar i utbud. Dessutom kan varorna ibland endast köpas från en aktör, vilket minskar

möjligheten till justeringar. Därutöver tillkommer kostnader för fastighetsskatt, fastighetsskötsel och

administration. Oförutsedda och omfattande reparationer kan också påverka resultatet negativt.

Hantering, påverkan och sannolikhet

Eastnines uthyrningar görs i första hand via triple-net-avtal, vilket innebär att hyresgästerna står för

merparten av kostnaderna som är hänförliga till lokaler. Som en följd av detta blir överskottsgraden hög,

så länge som uthyrningsgraden är hög. I hållbarhetsarbetet ingår kontinuerlig energieffektivisering och

driftoptimering av fastigheterna, i syfte att minska miljöpåverkan och kostnader. Eastnine har under 2025

arbetat aktivt med såväl investeringar i form av energi besparingar för fastigheter, som med hyresgästerna

för att effektivisera användandet av lokalerna, i syfte att minska risken för ökning av

fastighetskostnaderna.

Låg/Marginell Medium Hög/Bolagskritisk

Detta är Eastnine Vår verksamhet Framtidssäker portfölj Finansiell information och styrning Övrig information Årsredovisning 2025

Investeringar och projekt

Riskbeskrivning

Utvecklingsprojekt och investeringar är förenade med risk för ökade byggkostnader, försenad tidplan samt

motpartsrisk vid anlitande av externa leverantörer. Utvecklingsprojekt innebär normalt också uthyrnings-

risk. Tekniska risker i fastigheterna såsom defekter i konstruktion, andra brister eller uppkomna skador

utgör risk för ökade fastighetskostnader.

Hantering, påverkan och sannolikhet

Vid slutet av 2025 hade Eastnine inget aktivt pågående utvecklingsprojekt. Eastnines fastighetsstrategi

inbegriper utvecklingsprojekt och Bolaget utvärderar kontinuerligt möjligheterna att uppföra nya hållbara

kontorsfastigheter i linje med strategin. För att ett projekt ska startas krävs att det bedöms kunna uppvisa

tillfredsställande resultat efter genomförande. Projektstart inleds normalt först efter att en stor andel

hyresavtal tecknats. Inför beslut om projektstart genomförs alltid en mycket grundlig ekonomisk analys

i syfte att säkerställa projektets lönsamhet och begränsa risken för oförutsedda kostnader.

Försäljning av fastigheter, likviditet

Riskbeskrivning

Risk för låg likviditet i fastighetsmarknader generellt, och i Eastnines geografiska marknader speciellt,

innebär risk att fastighetsförsäljningar sker till låga värderingar, ofördelaktiga villkor eller uteblir på grund

av begränsad efterfrågan.

Hantering, påverkan och sannolikhet

Eastnines fastighetsbestånd är beläget i attraktiva och centralt belägna områden, där påverkan generellt

är lägre än i sämre lägen. Eastnines finansiella situation innebär att risken för forcerad försäljning av

fastigheter är låg, medan likviditetsbegränsningen i marknaden gör att risken att en eventuell försäljning

görs till ofördelaktiga villkor är på mediumnivå.

Förvärv av fastigheter, dolda fel/kvalitetsbrist

Riskbeskrivning

Risk att förvärvad fastighet uppvisar sämre kvalitet eller uppvisar oväntade brister som sänker värdet och

attraktiviteten, jämfört med den bedömning som gjordes vid förvärvstillfället.

Hantering, påverkan och sannolikhet

Eastnine har en organisation med gedigen fastighetserfarenhet och ett brett nätverk på relevanta

marknader, vilket innebär att Eastnine kan ta del i de transaktioner som bedöms vara av störst intresse.

Risken minimeras genom utförliga due diligence-processer samt omsorgsfulla avtals- och villkors-

förhandlingar av Eastnine med hjälp av specialister och experter i samband med förvärv.

Organisation, operationell verksamhet, nyckelpersoner

Riskbeskrivning

Risk för förluster till följd av bristande rutiner eller system, okunskap om nya regelverk som påverkar

verksamheten, eller beroende av nyckelpersoner.

Hantering, påverkan och sannolikhet

Översyn och uppdatering av interna rutiner och system görs löpande. Eastnines revisorer granskar de

interna rutinerna och rapporterar direkt till styrelsen en gång per år. Bolaget har en affärsbaserad

bolagsstruktur med personal anställd i moderbolagets hemland Sverige samt i de länder där fastigheterna

finns. Då Eastnine har liten organisation föreligger ett person beroende. Bolaget har en kontinuitetspolicy

som omfattar centrala funktioner och som ses över av styrelsen årligen. Internkontrollen bedöms vara god

och de operationella riskerna låga.

Tvister

Riskbeskrivning

Risk för att Eastnine skulle bli indraget i legala processer, vilka skulle kunna påverka verksamhet,

resultat och finansiell ställning.

Hantering, påverkan och sannolikhet

Eastnine arbetar strukturerat i enlighet med policyer och interna riktlinjer för att minimera tvisterisker,

till exempel vid fastighetstransaktioner.

IT – informationsläckage

Riskbeskrivning

Risk för att IT-påverkan eller bristfälligt handhavande medför att information hamnar i orätta

händer och sprids till fel personer.

Hantering, påverkan och sannolikhet

Eastnines IT-system uppdateras kontinuerligt inkluderande säkerhetshöjande åtgärder såsom brandväggar,

virusskydd, etc. Bolaget fokuserar också på att skapa en hög medvetenhet för att minska risken för

informationsläckage.

Låg/Marginell Medium Hög/Bolagskritisk

Detta är Eastnine Vår verksamhet Framtidssäker portfölj Finansiell information och styrning Övrig information Årsredovisning 2025

IT/Cyber – informationssäkerhet, intrång

Riskbeskrivning

Risk för att de IT-system Eastnine använder attackeras, Bolagets verksamhet manipuleras och fastigheters

drift påverkas.

Hantering, påverkan och sannolikhet

Eastnine arbetar förebyggande med åtgärder mot IT-attacker, att försvåra otillbörlig åtkomst samt

begränsa effekter av eventuella attacker. Genomgång av IT-säkerheten påvisar god säkerhetsnivå och

genomförda förbättringsåtgärder stärker ytterligare IT-säkerheten. Utformning av nya system sker med

informationssäkerhet som viktig parameter.

Ökade driftkostnader vid högre temperaturer

Riskbeskrivning

En klimatrelaterad fysisk risk är att ett varmare klimat kan öka behovet av kyla, och därmed

energianvändningen, i fastigheterna, särskilt i byggnader med hög solinstrålning och stora glaspartier.

Detta kan leda till högre driftkostnader och behov av ytterligare investeringar i tekniska lösningar för att

bibehålla komfort och energieffektivitet.

Hantering, påverkan och sannolikhet

Integrera klimatrisk och energiprestanda i förvaltning och investeringsbeslut. Löpande energiuppföljning

och optimering av drift (t.ex. BMS-justeringar och driftsanpassningar). Åtgärder som minskar behov av kyla

och förbättrar inomhusklimat (t.ex. solskydd/UV-filter där relevant) samt kravställning via

miljöcertifieringar och tekniska standarder i ny- och ombyggnation.

Extrema väderhändelser

Riskbeskrivning

Extrema väderhändelser är en klimatrelaterad fysisk risk. Ökad frekvens eller intensitet av extrema

väderhändelser (t.ex. skyfall, stormar och värmeböljor) kan påverka fastigheternas drift, underhållsbehov

och i vissa fall orsaka skador eller tillfälliga driftstörningar. Detta kan även påverka försäkringskostnader

och på sikt fastighetsvärden, beroende på exponering och motståndskraft.

Hantering, påverkan och sannolikhet

Klimatriskanalyser genomförs vid förvärv och beaktas i löpande förvaltning. Vid behov görs fördjupade

bedömningar för särskilt exponerade tillgångar, med åtgärdsplaner kopplade till förebyggande underhåll,

tekniska skyddsåtgärder och beredskap.

Ansvarsfull värdekedja

Riskbeskrivning

Brister hos leverantörer eller entreprenörer avseende efterlevnad av krav inom miljö, affärsetik och

mänskliga rättigheter kan leda till regelefterlevnadsrisker, förseningar, ökade kostnader och negativ

påverkan på varumärke och förtroende. Riskbilden förstärks av ökade krav från investerare, hyresgäster

och regelverk kopplade till leverantörskedjan.

Hantering, påverkan och sannolikhet

Kravställning genom framtagna uppförandekoder och leverantörskrav, inklusive Supplier Code of Conduct.

Leverantörsbedömningar och uppföljning vid upphandling och projektgenomförande. Interna riktlinjer och

utbildningar inom antikorruption och affärsetik samt rutiner för avvikelsehantering och rapportering.

Kompetensförsörjning och inkludering

Riskbeskrivning

Svårigheter att attrahera, utveckla och behålla rätt kompetens kan leda till operativa störningar, lägre

produktivitet och ökade kostnader för rekrytering, onboarding och frånvaro. Givet Bolagets storlek kan ett

högt beroende av enskilda nyckelpersoner förstärka sårbarheten vid sjukfrånvaro eller personal-

omsättning. Bristande likabehandling och inkluderande arbetsmiljö kan dessutom leda till minskat

engagemang, svårigheter att rekrytera brett och i förlängningen varumärkes- och regelefterlevnadsrisker.

Hantering, påverkan och sannolikhet

Systematiskt arbete med ledarskap, arbetsmiljö och medarbetarengagemang, inklusive återkommande

uppföljning och dialog. Tydliga riktlinjer för likabehandling och inkludering samt rutiner för att förebygga

och hantera trakasserier och oegentligheter. Kompetensutveckling och strukturerade processer för

rekrytering och succession för att minska sårbarhet kopplad till nyckelpersoner.

Affärsetik och integritet

Riskbeskrivning

Brister i affärsetik och integritet, såsom korruption, otillbörlig påverkan eller andra oegentligheter, kan

leda till juridiska konsekvenser, ekonomiska förluster och skadat förtroende hos investerare, hyresgäster

och andra intressenter. En otillräcklig rapporteringskultur eller bristande skydd för visselblåsare kan

minska möjligheten att upptäcka och hantera avvikelser i tid, vilket ökar risken för att incidenter får större

påverkan.

Hantering, påverkan och sannolikhet

Styrning genom Code of Business Conduct och Anti-Corruption Policy samt regelbundna

utbildningsinsatser och intern kommunikation. Visselblåsarfunktion med rutiner för mottagande,

utredning och uppföljning. Tydliga processer och ansvarsfördelning vid upphandling och samarbeten,

inklusive kravställning och uppföljning av relevanta parter.

Låg/Marginell Medium Hög/Bolagskritisk

Detta är Eastnine Vår verksamhet Framtidssäker portfölj Finansiell information och styrning Övrig information Årsredovisning 2025

Omvärldsrisker

Svag ekonomisk konjunktur

Riskbeskrivning

Konjunkturläget och ekonomisk tillväxt i Eastnines verksamhetsländer påverkar sysselsättningsgrad,

utbud och efterfrågan på kommersiella lokaler och därmed vakansgrader samt hyresnivåer.

Hantering, påverkan och sannolikhet

Eastnine har ingen möjlighet att påverka konjunkturläge och tillväxt på makronivå. Eastnines

affärsstrategi, att tillhandahålla moderna och hållbara kontorsfastigheter med stabila hyresgäster

i förstklassiga lägen, bedöms innebära viss motståndskraft mot negativa effekter från försämrad

konjunktur.

Hög inflation

Riskbeskrivning

Inflationsförväntningar påverkar marknadsräntorna. Faktisk inflation påverkar hyresavtal med

inflationsindexering samt fastighetskostnader. På sikt påverkar inflation och ränteförändringar också

avkastningskraven på fastigheter och därmed fastigheternas marknadsvärden.

Hantering, påverkan och sannolikhet

Majoriteten av Eastnines hyresintäkter justeras med inflationen (se riskavsnittet om Hyresintäkter).

Fastighetskostnader överförs till största delen till hyresgästerna på grund av triple-net-avtal, dock ej

avseende vakanta ytor.

Lagstiftning och skatt

Riskbeskrivning

Förändringar i Sveriges eller övriga verksamhetsländernas lagstiftning och regelverk, för exempelvis

bolags- och fastighetsskatt, kan påverka förutsättningarna för verksamheten.

Hantering, påverkan och sannolikhet

Eastnine bevakar förändringar i lagstiftningar, såväl internt som med extern expertis, och anpassar

verksamheten för att följa lagstiftning och regelverk.

Lokal-, politik- och planrisk

Riskbeskrivning

Lokal och politisk risk samt planrisk kan fördröja eller på annat sätt påverka möjligheten att utveckla

fastigheter. Politisk utveckling kan också påverka affärsklimatet och efterfrågan på kommersiella lokaler.

Hantering, påverkan och sannolikhet

Eastnine följer den politiska utvecklingen i Bolagets geografiska fokusområden, exempelvis genom att

etablera relationer med styrande organ och institutioner, för att främja ett sunt affärsklimat och för att

minimera risken, samt maximera potentialen, för befintliga fastigheter och eventuella utvecklingsprojekt.

Stort utbud av lokaler/Framtidens kontor

Riskbeskrivning

Utbudet av lokaler påverkar både uthyrningsgrad och hyresnivåer. Stora byggprojekt som färdigställs kan

påverka dessa negativt. Hyresgästers användning av kontor nu, och framöver, kan också ställa krav på

anpassning av Bolagets fastigheter.

Hantering, påverkan och sannolikhet

Eastnine strävar efter att erbjuda moderna och hållbara lokaler i ett förstklassigt fastighetsbestånd på

marknader med stabil efterfrågan. Ett relevant och attraktivt erbjudande till hyresgästerna begränsar

risken för sjunkande hyresnivåer i Bolagets lokaler. Eastnines strategi är att inneha en stor marknads-

position för att kunna erbjuda alternativ till hyresgäster som önskar växa eller krympa sina lokaler. Nära

kontakt med hyresgäster ger möjligheter att förstå behov och därmed kunna anpassa erbjudandet.

Låg/Marginell Medium Hög/Bolagskritisk

Detta är Eastnine Vår verksamhet Framtidssäker portfölj Finansiell information och styrning Övrig information Årsredovisning 2025

Högt råvarupris

Riskbeskrivning

Råvaruprisrisk uppstår framför allt i samband med utvecklingsprojekt som pågår under lång tid och där

stora mängder material köps in.

Hantering, påverkan och sannolikhet

Eastnine har för närvarande inga aktiva utvecklingsprojekt, annat än på planeringsstadiet.

Klimatomställning och regelefterlevnad

Riskbeskrivning

Högre energipriser och fossilintensiv energimix kan öka driftkostnader och indirekta utsläpp, särskilt på

marknader där fjärrvärmen har låg andel förnybart och där utfasningsplaner är otydliga. Ökade

utsläppsrelaterade styrmedel kan ytterligare förstärka kostnadspåverkan över tid.

Hantering, påverkan och sannolikhet

Prioritera åtgärder som minskar värmebehov och förbättrar energieffektiviteten, särskilt i Polen.

Driftoptimering, tekniska uppgraderingar och riktade investeringar i uppvärmningslösningar. Uppföljning

av utfallet per fastighet och integrering i klimatstrategi och investeringsplaner.

Finansiella risker

Hög ränta

Riskbeskrivning

Risk för höga kostnader för räntebärande skulder samt låga ränteintäkter på likvida medel, kopplade till

marknadsräntor, påverkar resultat och kassaflöde.

Hantering, påverkan och sannolikhet

Räntekostnader utgör normalt en av de största kostnadsposterna i ett fastighetsbolag och är därför av

stor vikt för Bolagets resultat. Ränterisk avseende räntekostnader är både risken för stigande räntor när

Bolaget har hela eller delar av räntebärande skulder med rörlig ränta, samt risk för sjunkande räntor när

Bolaget har hela eller delar av räntebärande skuld med fast ränta. Påverkan begränsas genom att

räntebärande skulder ska ha genomsnittlig räntebindningstid om minst 12 månader. Eastnine binder

räntan via derivat i form av ränteswappar eller genom lån till fast ränta. Ränteintäkter kan tidvis utgöra en

betydande post i resultaträkningen. Fallande marknadsräntor riskerar att minska resultat och kassaflöde,

då likviditet placeras på löptider understigande ett år.

Kreditrisk

Riskbeskrivning

Kreditrisk uppkommer exempelvis i samband med placering av likvida medel och genom kundförluster om

kunder försätts i konkurs eller inte kan fullfölja sina betalningsåtaganden.

Hantering, påverkan och sannolikhet

Eastnine håller likvida medel i större banker i länder där Bolaget har verksamhet. Eastnine har löpande

uppföljning av att hyresinbetalningar inkommer enligt avtal.

Låg likviditet

Riskbeskrivning

Risk för att sakna likvida medel för kommande betalningsåtaganden.

Hantering, påverkan och sannolikhet

Eastnine gör månatliga likviditetsprognoser över kommande tolv månader. Bolaget ska ha tillräcklig

likviditet för att täcka kommande sex månaders nettolikviditet. Räntetäckningsgraden ska uppgå till minst

2,0 gånger.

Låg/Marginell Medium Hög/Bolagskritisk

Detta är Eastnine Vår verksamhet Framtidssäker portfölj Finansiell information och styrning Övrig information Årsredovisning 2025

Ny finansiering och refinansiering

Riskbeskrivning

Risk att inte erhålla tillräcklig finansiering, antingen vid förfall av befintlig finansiering eller vid nytt behov

av finansiering.

Hantering, påverkan och sannolikhet

Eastnine har en bred finansieringsbas bestående av sju banker och pensionsfonder. Eastnine upplever att

Bolaget är prioriterat som låntagare i egenskap av långsiktig, större fastighetsägare. Enligt finans policyn

ska belånings graden vara omkring 50 procent och inte överstiga 60 procent. Kapitalbindningen ska uppgå

till minst 1,5 år.

Valuta

Riskbeskrivning

Valutarisk för Eastnine är risk för att växelkursen mellan euro och och andra funktionella valutor i de

länder där Eastnine bedriver verksamhet (zloty respektive SEK) ändras.

Hantering, påverkan och sannolikhet

Ändrad växelkurs påverkar bland annat värdet av in- och utbetalningar i andra funktionella valutor,

kortfristiga lån eller placeringar samt beslutad utdelning. Av årsstämman beslutad utdelning valutasäkras

vid tidpunkten för beslutet, men valutakurseffekt uppkommer om kursen ändrats vid respektive

efterföljande kvartalsskifte.

Krav på förtida återbetalning av finansiering

Riskbeskrivning

Risk för att villkor i låneavtal ej uppfylls och banken därmed ställer krav på återbetalning av del av,

eller hela, lånet.

Hantering, påverkan och sannolikhet

Eastnine har nära kontakt med långivare och Bolaget följer löpande upp kovenantkrav som ställs

i låneavtal, samt har erforderlig likviditet för att kunna hantera eventuella avvikelser.

Känslighetsanalys

Känslighetsparameter Antagande Påverkan

Marknadsränta

+/- 50 räntepunkter +0,4 / -0,4 MEUR (räntekostnader)

+/- 100 räntepunkter +0,9 / -0,9 MEUR (räntekostnader)

+/- 50 räntepunkter +0,3/ -0,3 MEUR (ränteintäkter)

+/-100 räntepunkter +0,5/ -0,5 MEUR (ränteintäkter)

Marknadshyra +/- 5,0 % +39,4 / -39,6 MEUR (fastighetsvärde)

Ekonomisk uthyrningsgrad +/- 1,0 %-enhet +5,4 / -5,5 MEUR (fastighetsvärde)

Direktavkastningskrav

+/- 0,25 %-enheter -25,9 / +27,8 MEUR (fastighetsvärde)

+/- 0,5 %-enheter -49,9 / +58,0 MEUR (fastighetsvärde)

+/- 1,0 %-enhet -93,1 / +126,7 MEUR (fastighetsvärde)

Låg/Marginell Medium Hög/Bolagskritisk

Detta är Eastnine Vår verksamhet Framtidssäker portfölj Finansiell information och styrning Övrig information Årsredovisning 2025

TEUR	Not	2025	2024
Hyresintäkter	3	61 723	41 523
Fastighetskostnader	4,5	-4 078	-2 970
Driftnetto		57 644	38 553
Centrala administrationskostnader	5,6,7,8	-4 688	-4 330
Ränteintäkter	9	250	3 084
Räntekostnader	9	-21 770	-14 795
Övriga finansiella intäkter och kostnader	9	-436	-318
Förvaltningsresultat		31 001	22 193
Orealiserade värdeförändringar i fastigheter	30	21 108	-4 260
Orealiserade värdeförändringar i derivat	11	1 501	-5 433
Realiserade värdeförändringar och utdelningar från investeringar	12	-86	93
Resultat före skatt		53 525	12 593
Aktuell skatt	14	-2 012	-1 520
Uppskjuten skatt	14	-9 773	-5 165
Årets resultat		41 739	5 908
Övrigt totalresultat – poster som kan komma att återföras till resultatet:
Omräkningsdifferenser för utlandsverksamhet		-395	-950
Årets totalresultat¹		41 345	4 957
Resultat per aktie före utspädning, EUR	31	0,43	0,07
Resultat per aktie efter utspädning, EUR	31	0,43	0,07
¹ Årets resultat och årets totalresultat är i sin helhet hänförligt till moderföretagets aktieägare.

Koncernens rapport över totalresultat

Finansiella rapporter

Detta är Eastnine Vår verksamhet Framtidssäker portfölj Finansiell information och styrning Övrig information Årsredovisning 2025

Koncernens rapport över finansiell ställning

TEUR	Not	31 december 2025	31 december 2024
TILLGÅNGAR
Anläggningstillgångar
Immateriella tillgångar	15	290	–
Förvaltningsfastigheter	10	960 450	935 374
Nyttjanderättstillgång, leasingavtal	8	7 368	5 610
Derivatinstrument	11	1 125	1 377
Inventarier	16	528	72
Andra långfristiga fordringar		120	141
Summa anläggningstillgångar		969 880	942 574
Omsättningstillgångar
Kundfordringar	17	3 798	3 391
Kortfristiga fordringar		2 704	1 945
Förutbetalda kostnader och upplupna intäkter	18	3 481	3 192
Derivatinstrument	11	21	351
Spärrade likvida medel¹	19	3 649	3 649
Likvida medel¹	20	47 175	27 536
Summa omsättningstillgångar		60 827	40 063
SUMMA TILLGÅNGAR		1 030 708	982 637
¹ Spärrade likvida medel klassificeras inte som likvida medel och redovisas därmed

	TEUR	Not	31 december 2025	31 december 2024
	EGET KAPITAL OCH SKULDER
	Eget kapital	21
	Aktiekapital		4 018	4 018
	Övrigt tillskjutet kapital		270 468	270 466
	Reserver omräkningsdifferenser		-808	-413
	Balanserad vinst eller förlust		152 484	157 278
	Årets resultat		41 739	5 908
	Summa eget kapital		467 902	437 257
	Långfristiga skulder
	Räntebärande skulder	22	488 390	454 854
	Derivatinstrument	11	1 852	3 907
	Uppskjuten skatteskuld	23	30 782	20 935
	Leasingskuld	8	7 195	5 610
	Andra långfristiga skulder	24	4 964	4 556
	Summa långfristiga skulder		533 183	489 863
	Kortfristiga skulder
	Räntebärande skulder	22	13 517	40 534
	Leverantörsskulder		1 607	2 053
på egen rad. Jämförelseåret 2024 har justerats.	Leasingskuld	8	264	–
	Övriga skulder		6 472	9 247
	Upplupna kostnader och förutbetalda intäkter	25	7 763	3 684
	Summa kortfristiga skulder		29 623	55 518
	SUMMA EGET KAPITAL OCH SKULDER		1 030 708	982 637

Detta är Eastnine Vår verksamhet Framtidssäker portfölj Finansiell information och styrning Övrig information Årsredovisning 2025

Koncernens rapport över förändringar i eget kapital

					Balanserad vinst eller förlust	Totalt eget kapital hänförligt till
TEUR	Not	Aktiekapital	Övrigt tillskjutet kapital	Reserv omräknings differenser	inkl. årets resultat	moder bolagts aktieägare
Ingående eget kapital 1 januari 2024		3 660	238 700	538	157 278	400 176
Årets resultat 2024		–	–	–	5 908	5 908
Övrigt totalresultat 2024		–	–	-950	–	-950
Kvittningsemission	21	358	40 642	–	–	41 000
Utdelning till aktieägarna		–	-9 044	–	–	-9 044
Långsiktigt incitamentsprogram		–	67	–	–	67
Inbetald premie vid utfärdande av teckningsoptioner		–	100	–	–	100
Utgående eget kapital 31 december 2024		4 018	270 466	-413	163 186	437 257
Årets resultat 2025		–	–	–	41 739	41 739
Övrigt totalresultat 2025		–	–	-395	–	-395
Utdelning till aktieägarna		–	–	–	-10 702	-10 702
Långsiktigt incitamentsprogram		–	3	–	–	3
Utgående eget kapital 31 december 2025		4 018	270 468	-808	194 223	467 902

Detta är Eastnine Vår verksamhet Framtidssäker portfölj Finansiell information och styrning Övrig information Årsredovisning 2025

Koncernens rapport över kassaflöden

TEUR	Not	2025	2024
Den löpande verksamheten
Resultat före skatt		53 525	12 593
Justering för poster som inte ingår i kassaflödet	30	-20 973	9 058
Betald inkomstskatt		-2 012	-1 520
Kassaflöde från den löpande verksamheten före förändringar i rörelsekapitalet		30 539	20 131
Förändringar i rörelsekapitalet
Ökning (-)/minskning(+) rörelsefordringar¹		-1 435	-6 922
Ökning (+)/minskning(-) rörelseskulder		1 058	8 041
Kassaflöde från den löpande verksamheten		30 162	21 249
Investeringsverksamheten
Förvärv av immateriella tillgångar		-290	–
Investeringar i befintliga fastigheter	10	-5 769	-4 364
Förvärv av fastigheter²		–	-320 499
Förvärv av inventarier		-494	-21
Kassaflöde från investeringsverksamheten		-6 553	-324 884
Finansieringsverksamheten³	30
Upptagna lån		14 423	253 230
Amortering av lån		-7 983	-42 164
Amortering av leasingskuld		-7	-190
Inbetald premie vid utfärdande av teckningsoptioner		–	100
Utdelning till aktieägarna		-10 451	-8 290
Kassaflöde från finansieringsverksamheten		-4 017	202 686
Årets kassaflöde¹		19 592	-100 948
Likvida medel vid årets början		27 536	128 456
Valutakursdifferenser i likvida medel		48	28
Likvida medel vid årets slut¹	20	47 175	27 536

Spärrade likvida medel klassificeras inte som likvida medel. Jämförelseåret 2024 har justerats för

rörelsefordringar, årets kassaflöde och likvida medel vid årets slut.

Förvärvet av Warsaw Unit finansierades delvis via en kvittningsemission motsvarande 41 000 TEUR.

Se not 22 och 28 för förändringar i skulder hänförliga till finansieringsverksamheten.

Detta är Eastnine Vår verksamhet Framtidssäker portfölj Finansiell information och styrning Övrig information Årsredovisning 2025

Moderbolagets resultaträkning Moderbolagets balansräkning

TEUR Not 2025 2024

Övriga intäkter 13 2 849 2 172

Centrala administrationskostnader 5,6,7,8 -4 888 -4 121

Rörelseresultat -2 039 -1 949

Orealiserade värdeförändringar i derivat 11 21 29

Realiserade värdeförändringar och utdelningar

från investeringar 12 -86 40

Finansiella intäkter 9 4 103 7 243

Finansiella kostnader 9 -1 858 -403

Resultat före skatt 142 4 961

Aktuell skatt 14 -657 -798

Uppskjuten skatt 14 125 -1 415

Årets resultat

-390 2 747

Årets totalresultat överensstämmer med årets resultat.

TEUR Not 31 december 2025 31 december 2024

Tillgångar

Anläggningstillgångar

Immateriella tillgångar 15 290 –

Nyttjanderättstillgång, leasingavtal 8 1 360 –

Inventarier 16 415 –

Aktier och andelar i koncernföretag 26 331 980 300 448

Lån till koncernföretag 29 27 637 73 877

Summa anläggningstillgångar 361 683 374 326

Omsättningstillgångar

Kortfristiga fordringar 2 293 259

Förutbetalda kostnader och upplupna intäkter 18 889 2 968

Derivatinstrument 11 21 29

Likvida medel 20 21 719 10 546

Summa omsättningstillgångar 24 922 13 802

SUMMA TILLGÅNGAR 386 605 388 127

EGET KAPITAL OCH SKULDER

Eget kapital 21

Bundet eget kapital

Aktiekapital 4 018 4 018

Fritt eget kapital

Överkursfond 270 466 270 463

Balanserad vinst eller förlust 69 521 77 476

Årets resultat -390 2 747

Summa eget kapital 343 615 354 705

Långfristiga skulder

Lån från koncernföretag 29 4 000

Räntebärande skulder 22 10 000 10 000

Uppskjuten skatteskuld 23 128 253

Leasingskuld 8 1 187 –

Andra långfristiga skulder 24 – 27

Summa långfristiga skulder 15 314 10 280

Kortfristiga skulder

Lån från koncernföretag 29 21 699 18 712

Leasingskuld 8 264 –

Leverantörsskulder 231 163

Övriga skulder 4 395 3 407

Upplupna kostnader och förutbetalda intäkter 25 1 088 861

Summa kortfristiga skulder 27 676 23 143

SUMMA EGET KAPITAL OCH SKULDER 386 605 388 127

Detta är Eastnine Vår verksamhet Framtidssäker portfölj Finansiell information och styrning Övrig information Årsredovisning 2025

Moderbolagets rapport över förändringar i eget kapital

TEUR Not Aktiekapital Överkursfond

Balanserad vinst eller förlust

inkl. årets resultat

Totalt eget kapital hänförligt till

moder bolagets aktieägare

Ingående eget kapital 1 januari 2024 3 660 238 697 77 476 319 834

Årets resultat 2024 – – 2 747 2 747

Kvittningsemission 21 358 40 642 – 41 000

Utdelning till aktieägarna – -9 044 – -9 044

Långsiktigt incitamentsprogram – 67 – 67

Inbetald premie vid utfärdande av teckningsoptioner – 100 – 100

Utgående eget kapital 31 december 2024 4 018 270 463 80 224 354 705

Årets resultat 2025 – – -390 -390

Utdelning till aktieägarna – – -10 702 -10 702

Långsiktigt incitamentsprogram – 3 – 3

Utgående eget kapital 31 december 2025 4 018 270 466 69 131 343 615

Detta är Eastnine Vår verksamhet Framtidssäker portfölj Finansiell information och styrning Övrig information Årsredovisning 2025

Moderbolagets rapport över kassaflöden

TEUR Not 2025 2024

Den löpande verksamheten

Resultat före skatt 142 4 961

Justering för poster som inte ingår i kassaflödet 30 96 237

Betald inkomstskatt -657 -798

Kassaflöde från den löpande verksamheten före förändringar i rörelsekapitalet -419 4 400

Kassaflöde från rörelsekapitalet

Ökning (-)/minskning(+) rörelsefordringar 45 783

Ökning (+)/minskning(-) rörelseskulder 968 1 018

Kassaflöde från den löpande verksamheten 594 6 201

Investeringsverksamheten

Förvärv av immateriella tillgångar -290 –

Köp av inventarier -415 –

Förvärv av dotterföretag, netto likvidpåverkan -4 -15 527

Tillkommande anskaffningsvärden, dotterföretag -46 039 –121 152

Avyttring av dotterföretag, netto likvidpåverkan 11 –

Lån till koncernföretag 53 227 23 612

Aktieägartillskott återbetalda 14 500 3 500

Kassaflöde från investeringsverksamheten 20 990 -109 567

Finansieringsverksamheten

Upptagna lån – 10 000

Amortering av leasingskuld -7 -190

Inbetald premie vid utfärdande av teckningsoptioner – 100

Utdelning till aktieägarna -10 451 -8 290

Kassaflöde från finansieringsverksamheten -10 457 1 620

Årets kassaflöde 11 127 -101 747

Likvida medel vid årets början 10 546 112 258

Valutakursdifferenser i likvida medel 47 35

Likvida medel vid årets slut 20 21 719 10 546

Detta är Eastnine Vår verksamhet Framtidssäker portfölj Finansiell information och styrning Övrig information Årsredovisning 2025

Noter till finansiella rapporter

Not 1 Redovisningsprinciper

Allmän information

Eastnine AB (publ), org nr 556693-7404, är ett svenskt aktiebolag,

noterat på Nasdaq Stockholm, med registrerat säte i Stockholm. Års-

redovisning och koncernredovisning för Eastnine AB (publ) omfattar

verksamhetsåret januari–december 2025. Eastnine- koncernen (”Bola-

get”) äger och bedriver fastighetsverksamhet genom helägda dotter-

bolag i Lettland, Litauen och Polen.

Överensstämmelse med normgivning och lag

Redovisningen har upprättats i enlighet med IFRS® Redovisnings-

standarder som utfärdats av International Accounting Standards Board

(”IASB”) i den lydelse som godkänts av EU-kommissionen för tillämp-

ning inom Europeiska unionen. Vidare har Rådet för hållbarhets- och

finansiell rapporterings rekommendation RFR 1 (kompletterande

redovisnings regler för koncerner) tillämpats.

Tillämpning av redovisningsprinciperna

Redovisningsprinciperna har tillämpats konsekvent för alla perio-

der som de finansiella rapporterna avser, om inget annat anges.

Redovisnings principer och beräkningsmetoder för koncernen och

moderbolaget är i allt väsentligt oförändrade, jämfört med de som

tillämpades i års redovisningen för år 2024, förutom balansposten

Spärrade likvida medel för vilken jämförelseåret har omräknats.

Nya eller ändrade IFRS-standarder och nya tolkningar

som tillämpas från och med 1 januari 2025

Inga nya eller ändrade IFRS Redovisningsstandarder med tillämpning

från 2025 har haft någon effekt på de finansiella rapporterna.

Nya eller ändrade IFRS-standarder och nya tolkningar

som ännu ej trätt i kraft

IFRS 18 Presen tation och upplysningar i finansiella rapporter ersätter

IAS 1. Standarden har godkänts av EU den 13 februari 2026 och träder

i kraft från den 1 januari 2027. Två obligatoriska delsummor, ”Rörelse-

resultat” och ”Resultat före finansiering och inkomstskatter”, införs.

Båda delsummorna kräver en omstrukturering av Bolagets nuvarande

uppställningsform. Första tillämpning sker från delårsrapporten för

kvartal 1 2027 med retro aktiv tillämpning för jämförelseperioder.

Den nya standarden kommer få betydande effekter, främst genom en

ny struktur i resultaträkningen, men även genom vissa omklassifice-

ringar i kassaflödesrapporterna. Utöver de obligatoriska delsummorna

”Rörelse resultat” och ”Resultat före finansiering och inkomstskatter”

kommer Bolagets nuvarande nyckeltal ”Förvaltningsresultat” att

utgöra ett "Management-defined performance measure" (MPM). Alla

MPMer kommer innebära förklaringar och avstämningar, i not, mot den

nya uppställningsformen.

Övriga nya och ändrade IFRS Redovisningsstandarder med

framtida tillämpning bedöms inte få väsentliga effekter på de

finansiella rapporterna.

Funktionell valuta och rapporteringsvaluta

Moderbolagets funktionella valuta är euro (EUR), vilket även är rappor-

teringsvaluta för moderbolaget och koncernen. Följaktligen upprättas

samtliga finansiella rapporter i euro. För verksamheten i Polen betrak-

tas den polska zlotyn som funktionell valuta. Alla belopp är redovisade

i tusental euro om inget annat anges. Avrundningsdifferenser kan

förekomma.

Viktiga källor till osäkerhet i uppskattningar

De källor till osäkerhet i uppskattningarna som anges nedan avser

sådana som innebär en betydande risk för att tillgångars och skulders

värde kan komma att behöva justeras i väsentlig grad under det kom-

mande räkenskapsåret.

Inom området värdering av förvaltningsfastigheter kan bedömningar

och antaganden ge en betydande påverkan på koncernens resultat och

finansiella ställning. Värderingen kräver bland annat bedömningar av,

och antaganden om, framtida kassaflöden samt fastställande av dis-

konteringsränta och avkastningskrav. För att avspegla den osäkerhet

som finns i gjorda antaganden och bedömningar redovisas känslig-

hetsanalys av väsentliga fastighetsparametrar, se not 10.

Baserat på de kontroller som tillämpas, anser koncernen att de verk-

liga värden som redovisas i balansräkningen är väl genomarbetade och

avvägda för att återspegla de underliggande ekonomiska värdena.

Väsentliga redovisningsprinciper för koncernen

Tillgångsförvärv kontra rörelseförvärv

Bolagsförvärv kan klassificeras som antingen rörelseförvärv eller till-

gångsförvärv. Vid tillgångsförvärv redovisas ingen uppskjuten skatt

hänförligt till fastighetsförvärvet, utan eventuella prisavdrag för

uppskjuten skatt reducerar fastighetens anskaffningsvärde. Samtliga

fastighetsförvärv, direkt eller indirekt via dotterbolag, har bedömts

som tillgångsförvärv.

Aktierelaterade incitamentsprogram

Aktierelaterade ersättningar avser ersättningar till anställda, inklusive

ledande befattningshavare, i enlighet med långsiktiga incitaments-

program. Bolaget hade vid årets slut ett utestående tecknings-

options program (LTIP 2024). I teckningsoptionsprogrammet har

optioner emitterats till deltagarna till marknadsvärde fastställt enligt

Black & Scholes värderingsformel, och för varje teckningsoption

som förvärvats har ytterligare en teckningsoption erhållits veder-

lagsfritt. Vederlagsfritt tilldelade teckningsoptioner redovisas som

egetkapital reglerade aktierelaterade ersättningar. Verkligt värde

fastställs vid tilldelningsdagen och redovisas som en ökning av eget

kapital i enlighet med IFRS 2. Kostnaden redovisas i resultaträkningen

över programmets löptid. Sociala avgifter hänförliga till optionerna

beräknas baserat på verkligt värde vid tilldelningsdagen. Avgifterna är

inte aktiekursberoende och omvärderas därför inte. Vid ett eventuellt

framtida utnyttjande av teckningsoptioner erhåller moderbolaget en

likvid motsvarande lösenkursen, varvid nya aktier emitteras och lösen-

likviden redovisas som en ökning av eget kapital. Se vidare om incita-

mentsprogrammen i not 5.

Detta är Eastnine Vår verksamhet Framtidssäker portfölj Finansiell information och styrning Övrig information Årsredovisning 2025

Not 1 forts.

Intäkter och kostnader

Koncernens intäkter utgörs huvudsakligen av hyresintäkter för till-

handahållande av lokaler. Koncernens kostnader redovisas i den period

till vilken de tillhör och utgörs huvudsakligen av fastighetskostnader,

administrationskostnader och räntekostnader. Fastighetskostnaderna

redovisas endast till den del som ej vidaredebiterats hyresgästerna.

Leasingavtal som leasegivare

Hyresintäkterna klassas som operationella leasingavtal i enlighet

med IFRS 16 och redovisas linjärt över den avtalade leasingperioden.

Avtalade hyresreduceringar, till exempel rabatter, redovisas som en

minskning av hyresintäkterna, linjärt över kvarvarande leasingperiod.

Transaktioner i utländsk valuta

Valutakursdifferenser som uppstår vid valutaomräkningar redovisas

netto som antingen finansiella intäkter eller finansiella kostnader i

resultaträkningen.

Aktivering av låneutgifter

Räntekostnader och övriga finansiella kostnader hänförliga till nybygg-

nation aktiveras under uppförandet, medan de kostnadsförs löpande

vid renovering och utbyggnad då investeringarna är mindre och

genomförandetiden vanligen kortare.

Skatter

I Polen utgår skatt med 19 procent och i Litauen med 16 procent på

skattepliktigt resultat (17 procent i Litauen från 1 januari 2026), dvs.

efter avdrag för skattemässiga avskrivningar.

I Estland och Lettland utgår skatt om 22 respektive 20 procent, vil-

ken aktualiseras först vid utdelning av vinstmedel. Uppskjuten skatt är

beräknad till noll procent baserat på aktuell bedömning att vinstmed-

len förblir outdelade. Skatte effekten redovisas som aktuell eller upp-

skjuten skatt när skattekostnad för beslutad utdelning kan beräknas.

Finansiella instrument

Koncernens finansiella instrument utgörs i huvudsak av låneskulder,

likvida medel och derivat i form av ränteswappar. Ränteswapparna

redovisas inte inom ramen för säkringsredovisning, utan redovisas till

verkligt värde via resultatet. Övriga finansiella tillgångar och skulder

redovisas till upplupet anskaffningsvärde, se not 27.

Spärrade likvida medel

Spärrade likvida medel är likvida medel på eget konto som säkerhet

för banklån eller hyresgästers inbetalda depositioner. Medlen är inte

tillgängliga för omedelbar användning, utan kräver medgivande från

kreditgivare.

Förvaltningsfastigheter

Definition och värdering

Förvaltningsfastigheter innefattar byggnader, mark, markanläggningar

samt byggnadsinventarier. Även fastigheter under uppförande eller

ombyggnation som avses att användas som förvaltningsfastigheter

hänförs till kategorin förvaltningsfastigheter.

Förvaltningsfastigheter värderas initialt till anskaffningsvärde och

därefter till verkligt värde i enlighet med IAS 40. Värdering av koncer-

nens förvaltningsfastigheter har skett i enlighet med nivå 3 i IFRS 13.

Beskrivning av tillämpade värderingsmetoder samt betydande indata

framgår av not 10.

Såväl orealiserade som realiserade värdeförändringar redovisas i

årets resultat. Realiserade värdeförändringar avser värde förändringar

från senaste kvartalsrapporten fram till avyttringstillfället för under

perioden avyttrade fastigheter, efter hänsyn till under perioden

aktive rade investeringsutgifter. Orealiserade värdeförändringar avser

övriga värdeförändringar som inte härrör från förvärv eller aktiverade

investerings utgifter.

Förvärv och avyttringar av fastigheter redovisas i samband med

att kontrollen av fastigheten övergår från säljaren till köparen, vilket

normalt sammanfaller med tillträdesdagen.

Tillkommande investeringar

Tillkommande investeringar hänförliga till förvaltningsfastigheter

aktiveras om det är sannolikt att de framtida ekonomiska fördelar som

är förknippade med tillgången kommer att komma företaget tillgodo.

Exempel på tillkommande investeringar är energibesparande åtgärder

som förbättrar driftnettot eller när investeringar föranleder nyut-

hyrning, hyreshöjningar eller avtalsförlängningar. Reparationer och

underhåll kostnadsförs i den period då åtgärderna genomförs.

Moderbolagets redovisningsprinciper

Moderbolaget upprättar sin årsredovisning enligt Årsredovisnings lagen

och Rådet för hållbarhets- och finansiell rapporterings rekommen-

dation RFR 2, Redovisning för juridiska personer. RFR 2 innebär att

moderbolaget i årsredovisningen för den juridiska personen ska till-

lämpa samtliga av EU godkända IFRS redovisningsstandarder och utta-

landen så långt detta är möjligt inom ramen för Årsredovisningslagen

och med hänsyn till sambandet mellan redovisning och beskattning.

Skillnaderna mellan koncernens och moderbolagets redovisnings-

principer framgår nedan.

Uppställningsform

Resultat- och balansräkning för moderbolaget är uppställda enligt

Årsredovisningslagens scheman, vilket bland annat innebär en annan

uppställning för eget kapital.

Aktier i dotterbolag

Aktier i dotterbolag redovisas till historiska anskaffningsvärden efter

avdrag för eventuella nedskrivningar.

Aktieägartillskott

Lämnade aktieägartillskott redovisas som en ökning i aktier och

andelar i den mån nedskrivning inte erfordras.

Finansiella garantier

Moderbolagets finansiella garantiavtal utgörs av garantier för bolag

inom koncernen. För redovisning av finansiella garantier tillämpar

moderbolaget de regler om befrielse som tillåts enligt RFR 2, jämfört

med reglerna i IFRS 9 Finansiella instrument. Moderbolaget redo-

visar finansiella garantiavtal som en avsättning i balansräkningen,

när Bolaget har ett åtagande om en sannolik betalning. I annat fall

redo visas förpliktelsen som en eventualförpliktelse, se not 32 (Ställda

säkerheter och eventualförpliktelser).

Detta är Eastnine Vår verksamhet Framtidssäker portfölj Finansiell information och styrning Övrig information Årsredovisning 2025

Not 2 Segmentsrapportering

Eastnine klassificerar sina olika segment utifrån geografi samt karaktären på investeringarna.

Segmenten presenteras utifrån företagsledningens perspektiv och är indelade enligt följande:

Fastigheter i Warszawa, Poznan, Vilnius och Riga.

		Fastigheter
TEUR	Warszawa	Poznan	Vilnius	Riga
1 jan–31 dec 2025	Polen	Polen	Litauen	Lettland	Ofördelat	Summa
Hyresintäkter	17 850	14 817	25 206	3 850	–	61 723
Fastighetskostnader	-558	-501	-1 987	-1 033	–	-4 078
Driftnetto	17 292	14 317	23 219	2 817	–	57 644
Centrala administrationskostnader	–	–	-15	–	-4 673	-4 688
Ränteintäkter	–	1	48	20	182	250
Räntekostnader	-7 533	-4 528	-7 735	-1 111	-862	-21 770
Övriga finansiella intäkter och
kostnader	-129	-211	-27	7	-76	-436
Förvaltningsresultat	9 630	9 578	15 490	1 733	-5 429	31 001
Orealiserade värdeförändringar
i fastigheter	18 154	6 116	-1 040	-2 122	–	21 108
Orealiserade värdeförändringar
i derivat	1 235	193	107	-55	21	1 501
Realiserade värdeförändringar och
utdelningar från investeringar	–	–	–	–	-86	-86
Resultat före skatt	29 019	15 887	14 557	-444	-5 494	53 525
Aktuell skatt	-425	-924	–	-7	-657	-2 012
Uppskjuten skatt	-3 898	-2 259	-3 741	–	125	-9 773
Årets resultat	24 696	12 704	10 816	-451	-6 026	41 739
Förvaltningsfastigheter	298 200	204 811	389 526	67 913	–	960 450
varav årets investeringar/förvärv	58	432	4 013	1 266	–	5 769
Räntebärande skulder	163 800	107 606	190 771	29 731	10 000	501 907

		Fastigheter
TEUR	Warszawa	Poznan	Vilnius	Riga
1 jan–31 dec 2024	Polen	Polen	Litauen	Lettland	Ofördelat	Summa
Hyresintäkter	1 750	11 945	24 255	3 572	–	41 523
Fastighetskostnader	-20	-225	-1 691	-1 033	–	-2 970
Driftnetto	1 731	11 720	22 564	2 539	–	38 553
Centrala administrationskostnader	-5	-43	–	–	-4 282	-4 330
Ränteintäkter	–	1	206	25	2 853	3 084
Räntekostnader	-778	-3 651	-8 715	-1 553	-99	-14 795
Övriga finansiella intäkter och
kostnader	–	-228	-18	6	-79	-318
Förvaltningsresultat	947	7 799	14 037	1 017	-1 607	22 193
Orealiserade värdeförändringar
i fastigheter	-137	1 665	869	-6 657	–	-4 260
Orealiserade värdeförändringar
i derivat	-882	-2 496	-1 869	-215	29	-5 433
Realiserade värdeförändringar och
utdelningar från investeringar	–	–	–	–	93	93
Resultat före skatt	-72	6 968	13 038	-5 856	-1 485	12 593
Aktuell skatt	-86	-632	–	-3	-798	-1 520
Uppskjuten skatt	108	-576	-3 282	–	-1 415	-5 165
Årets resultat	-50	5 759	9 756	-5 859	-3 698	5 908
Förvaltningsfastigheter	281 789	198 263	386 553	68 769	–	935 374
varav årets investeringar/förvärv	281 926	79 488	3 138	1 311	–	365 863
Räntebärande skulder	167 160	108 674	179 686	29 869	10 000	495 388

Detta är Eastnine Vår verksamhet Framtidssäker portfölj Finansiell information och styrning Övrig information Årsredovisning 2025

Not 3 Hyresintäkter

Operationell leasing – koncernen som leasegivare

Koncernens huvudsakliga intäkter avser hyresintäkter från leasingavtal,

vilka klassas som operationella leasingavtal i enlighet med IFRS 16.

Hyresintäkter

Hyresintäkterna för räkenskapsåret 2025 uppgick till 61 723 TEUR

(41 523), varav hyra för kontorslokaler uppgick till 55 888 TEUR

(37 677), handel och service till 1 282 TEUR (910), parkering till 3 988

TEUR (2 635) och övriga hyresintäkter till 565 TEUR (301). För hyres

intäkter fördelat per segment, se not 2 (Segmentsrapportering) samt i

tabell nedan. I hyresintäkter ingår ej fastighetskostnader som vidare-

debiterats hyresgästerna. Den genomsnittliga årshyran för lokaler har

ökat till 222 EUR per kvm (218).

Hyresintäkter per segment, TEUR	2025	2024
Warszawa	17 850	1 750
Poznan	14 817	11 946
Vilnius	25 206	24 255
Riga	3 850	3 572
Summa	61 723	41 523

De totala avtalade framtida hyresintäkterna uppgick vid årets slut till

238 691 TEUR (247 396).

	Koncernen
Totala avtalade framtida hyresintäkter, TEUR	2025	2024
Avtal för hyresintäkter med förfall inom 1 år	59 961	59 588
Avtal för hyresintäkter med förfall mellan 1 till 2 år	55 174	55 075
Avtal för hyresintäkter med förfall mellan 2 till 3 år	41 967	48 601
Avtal för hyresintäkter med förfall mellan 3 till 4 år	31 815	35 463
Avtal för hyresintäkter med förfall mellan 4 till 5 år	17 897	25 963
Avtal för hyresintäkter med förfall senare än 5 år	31 877	22 706
Summa	238 691	247 396

Tabellen nedan visar summan av kontrakterad årshyra och hyresvärde

per segment vid årets slut, exklusive framtida indexjusteringar.

	Kontrakterad
	årshyra		Hyresvärde
Kontrakterad årshyra/
hyresvärde, TEUR	2025	2024	2025	2024
Warszawa	18 324	17 990	18 324	17 990
Poznan	14 580	14 594	14 789	14 594
Vilnius	25 063	24 795	26 379	26 246
Riga	3 585	3 682	4 773	4 736
Summa	61 552	61 061	64 265	63 566

Förfallostruktur hyresavtal

Förfallostruktur för befintliga hyreskontrakt framgår av tabellen

nedan. Samtliga avtal, som löper ut under det angivna året, har

omräknats till årshyra. För hyresrabatter, vilka löper kortare än 12

månader, har avdrag från kontrakterad årshyra ej skett. Den genom-

snittliga åter stående hyrestiden för samtliga hyresavtal uppgick till 3,8

år (4,1) vid årets slut.

		Kontrakterad
		årshyra,	Andel av
Kontraktsförfall, år	Kvm	TEUR	årshyra, %
2026	11 275	2 136	4
2027	40 687	8 882	15
2028	47 958	12 029	21
2029	62 791	13 216	23
2030	33 106	6 522	11
2031	35 303	8 830	15
2032	1 540	407	1
2033-	38 869	5 340	9
Summa lokaler	271 529	57 362	99
Parkering & övrigt	–	4 190	1
Summa	271 529	61 552	100

Detta är Eastnine Vår verksamhet Framtidssäker portfölj Finansiell information och styrning Övrig information Årsredovisning 2025

Not 5 Anställda, personalkostnader och

ledande befattningshavares ersättningar

Ersättningar, övriga förmåner
och sociala kostnader	Koncernen		Moderbolaget
TEUR	2025	2024	2025	2024
Styrelse och ledande
befattningshavare¹
Löner	1 675	1 094	1 242	1 094
Pensionskostnader
(avgiftsbestämda planer)	192	117	187	117
Sociala kostnader	533	369	450	369
Övriga
Löner	1 770	1 955	815	703
Pensionskostnader
(avgiftsbestämda planer)	108	149	108	149
Sociala kostnader	441	497	268	260
Summa	4 718	4 181	3 071	2 692

¹ Koncernledningens sammansättning har under året förändrats och uppgår per

31 december 2025 till 7 (2) personer.

	Koncernen		Moderbolaget
Medelantal anställda	2025	2024	2025	2024
Män	10,4	9,4	6,3	5,4
Kvinnor	13,3	12,0	4,0	4,0
Summa	23,7	21,4	10,3	9,4

		2025			2024
Koncernen	Män	Kvinnor	Summa	Män	Kvinnor	Summa
Personal- omsättning, %	–	7,4	4,1	–	8,0	4,5
Total sjukfrånvaro, %	2,2	0,5	1,2	1,4	0,1	0,7
varav långtids - sjukfrånvaro	–	–	–	–	–	–

Ersättningar till ledande befattningshavare

Ersättning till styrelsen

Den 29 april 2025 beslöt årsstämman att styrelsens ordförande

ska erhålla 840 000 SEK i ersättning intill nästa årsstämma. Övriga

styrelse ledamöter ska erhålla 420 000 SEK per person i ersättning

för tiden intill nästa årsstämma. Tillträdande ledamöter har erhållit

ersättning från tillträdesdagen (normalt från beslut på årsstämma) och

avgående ledamöter har erhållit ersättning fram till frånträdesdagen.

Ersättningar till ledande befattningshavare och övriga

anställningsvillkor

Riktlinjerna beträffande ersättningar till Bolagets ledande befattnings-

havare beslutas av årsstämman, efter förslag från styrelsen. Ersätt-

ningen till ledande befattningshavare kan bestå av fast kontantlön,

rörlig kontantersättning, pensions- och försäkringsförmåner samt

andra sedvanliga förmåner. Bolagsstämman kan därutöver, oberoende

av dessa riktlinjer, besluta om exempelvis långsiktiga aktiebaserade

eller aktierelaterade incitamentsprogram/ersättningar.

Styrelsen beslutar efter eget gottfinnande, i enlighet med fast

ställda interna prestationsbaserade mål, om rörlig kontantersättning

ska utgå till de ledande befattningshavarna. Den rörliga kontant-

ersättningen ska huvudsakligen vara kopplad till förutbestämda

och mätbara kriterier, som kan vara finansiella eller icke-finansiella.

Rörlig kontantersättning får uppgå till högst 50 procent av den fasta

lönen. Befattningshavarna kan därutöver ha rätt till en individuell

premie baserad pensionsplan, enligt vilken Bolaget betalar premier

motsvarande högst 4,5 procent av den fasta lönen upp till 7,5 inkomst-

basbelopp och premier, motsvarande högst 30 procent på lönedelar

som överstiger 7,5 inkomstbasbelopp. Övriga förmåner får innefatta

exempelvis sjukförsäkring, friskvårds- och bilförmån. Sådana förmåner

får sammanlagt uppgå till högst 10 procent av den fasta lönen.

Uppsägningstiden får inte överstiga tolv månader vid uppsägning

från Bolagets sida. Fast kontantlön under uppsägningstiden och

avgångsvederlag får sammantaget inte överstiga ett belopp motsva-

rande den fasta kontantlönen för två år för verkställande direktören

och tolv månader för övriga ledande befattningshavare. Uppsägnings-

tiden får inte överstiga sex månader, utan rätt till avgångsvederlag, vid

uppsägning från befattningshavarens sida.

Not 4 Fastighetskostnader

	Koncernen
Fördelning per kostnadsslag, TEUR	2025	2024
Kostnader för löpande förbrukning, reparationer
och underhåll	766	677
Andra direkta fastighetskostnader	422	334
Personalkostnader	1 648	1 323
Avskrivningar	38	47
Andra indirekta fastighetskostnader	1 204	590
Summa	4 078	2 970

Detta är Eastnine Vår verksamhet Framtidssäker portfölj Finansiell information och styrning Övrig information Årsredovisning 2025

Not 5 forts.

Långsiktiga incitamentsprogram

Eastnine hade vid utgången av 2025 ett utestående långsiktigt

incitaments program (LTIP) riktat till anställda i koncernen, i form av

ett teckningsoptionsprogram (LTIP 2024). Under året har ett aktie-

sparprogram (LTIP 2022) löpt ut. Syftet med LTIP är att främja aktie-

ägarvärde och Bolagets långsiktiga värde skapande genom att skapa

förutsättningar för att behålla och rekrytera kompetent personal, öka

motivationen bland deltagarna, främja med arbetarnas aktie ägande

samt öka intressegemenskapen mellan deltagarna och Bolagets aktie-

ägare.

Utfall i aktiesparprogram LTIP 2022

Eastnines årsstämma 2022 beslutade om införande av ett långsiktigt

incitamentsprogram för anställda i Bolaget (LTIP 2022). Programmets

löptid var drygt tre år. Vid löptidens slut, den 7 juli 2025, var den

sammanlagda uppfyllnadsgraden för villkoren 20,0 procent och till-

delning av aktier ägde rum i augusti 2025. Totalt tilldelades 34 508

aktier. Vägd genomsnittlig aktiekurs vid tidpunkten för den slutliga

tilldelningen av aktier var 47,10 SEK. Utfallet för villkoren framgår på

nästa sida.

		Styrelsearvode/					Övriga		Pensions-
Ersättningar och		grundlön	Rörlig lön		LTIP¹		förmåner		kostnader		Summa
övriga förmåner, TEUR	2025	2024	2025	2024	2025	2024	2025	2024	2025	2024	2025	2024
Styrelseledamöter
Louise Richnau, ordförande²	63	24	–	–	–	–	–	–	–	–	63	24
Liselotte Hjorth, ordförande³	25	73	–	–	–	–	–	–	–	–	25	73
Peter Elam Håkansson	38	37	–	–	–	–	–	–	–	–	38	37
Christian Hermelin	38	37	–	–	–	–	–	–	–	–	38	37
Ylva Sarby Westman	38	37	–	–	–	–	–	–	–	–	38	37
Hanna Loikkanen⁴	38	37	–	–	–	–	–	–	–	–	38	37
Peter Wågström⁴	–	12	–	–	–	–	–	–	–	–	–	12
Ledande befattningshavare
Kestutis Sasnauskas, vd	298	269	127	136	1	25	1	1	79	72	505	503
Britt-Marie Nyman, vice vd och CFO	207	180	77	92	1	12	2	2	56	45	343	330
Övriga ledande befattningshavare⁵, 5 pers (-)	521	–	186	–	1	–	15	–	56	–	779	–
Summa	1 266	706	390	228	2	37	17	3	192	117	1 867	1 090

¹ Avsättning och förmånsvärde för LTIP uppgick till totalt 2 TEUR (37), varav förmånsvärdet på teckningsoptioner till Kestutis Sasnauskas uppgick till – TEUR (33) och

till Britt-Marie Nyman – TEUR (16). Inkluderar ej marknadsvärdet av intjänade aktier i LTIP 2022 vid intjäningstidpunkten. Marknadsvärdet av intjänade aktier

avseende LTIP 2022 för Kestutis Sasnauskas uppgick till 41 TEUR (71), för Britt-Marie Nyman 28 TEUR (38) och för övriga ledande befattningshavare 38 TEUR (–).

² Invald som styrelseledamot vid årsstämman 2024. Vald till styrelsordförande vid årsstämman 2025.

³ Avgick som styrelsordförande i samband med årsstämman 2025.

⁴ Hanna Loikkanen blev invald som styrelseledamot vid årsstämman 2024. Peter Wågström avgick i samband med årsstämman 2024.

5 Under februari 2025 utökades koncernledningen med fyra befattningshavare som tidigare varit anställda i koncernen. I augusti 2025 anställdes ytterligare en

ledande befattningshavare. Ersättning redovisas från den tidpunkt respektive person ingått i koncernledningen.

Detta är Eastnine Vår verksamhet Framtidssäker portfölj Finansiell information och styrning Övrig information Årsredovisning 2025

Villkor för prestationsaktier

Om miniminivån för respektive prestationsvillkor inte uppnåtts har

inga Prestationsaktier tilldelats. Om maximinivån uppnåtts skulle för

villkor 1, 80 procent av det maximala antalet Prestationsaktier och,

för villkor 2, 20 procent av det maximala antalet Prestationsaktier till-

delats.

Villkor 1: Utvecklingen av Bolagets avkastning på eget kapital, dvs.

genomsnittligt resultat i relation till genomsnittligt eget kapital, under

perioden 1 juli 2022–30 juni 2025.

• Maximinivån: 12 procent per år

• Miniminivån: 10 procent per år

Villkor 2: Percentilrankningen av Bolagets totalavkastning, dvs.

genomsnittlig aktiekursutveckling inklusive utdelningar, under perio-

den 1 juli 2022–30 juni 2025 i förhållande till en grupp av jämförbara

bolag bestående av 22 europeiska fastighetsbolag.

• Maximinivån: Totalavkastning motsvarande övre kvartil

i referensgrupp

• Miniminivån: Totalavkastning som median i referensgrupp

Villkor	Mål	Utfall	Tilldelning	Antal
Prestationsaktier,
villkor 1	10–12 %	2,2 %	0 %	0
		Uppnådde
		100,0 % från
Prestationsaktier,		miniminivån till
villkor 2	>median	maximinivån	20,0 %	34 508
Totalt antal aktier			20,0 %	34 508

Teckningsoptionsprogram, LTIP 2024

Vid årsstämman den 25 april 2024 godkändes styrelsens förslag om

inrättande av ett långsiktigt incitamentsprogram (LTIP 2024) genom

emission av teckningsoptioner till deltagarna. Incitamentsprogram-

met riktade sig till samtliga anställda i koncernen. Deltagarna i

incitaments programmet erbjöds att teckna teckningsoptioner till

marknads värde vid tidpunkten för teckning och för varje tecknings-

option, som del tagarna betalade marknadsvärde för, erhölls ytterligare

en tecknings option vederlagsfritt. Antalet vederlagsfria tecknings-

optioner var begränsade till viss angiven nivå, beräknad utifrån delta-

garens månatliga bruttolön.

Varje teckningsoption berättigar deltagarna att, från och med den

15 maj 2027 (dock tidigast dagen efter offentliggörandet av Bolagets

delårs rapport för perioden januari-mars 2027) till och med den dag

som infaller 14 kalenderdagar därefter, teckna en ny aktie i Bolaget till

en kurs motsvarande 125 procent av den volymvägda genomsnitts-

kursen för Bolagets aktie på Nasdaq Stockholm under en mätperiod

om tio handelsdagar före årsstämman 2024.

Sammanlagt har 894 810 teckningsoptioner emitterats till delta-

garna i programmet. Vid fullt utnyttjande kan därmed 894 810 aktier

ges ut, vilket motsvarar en utspädning med cirka 0,9 procent av det

totala antalet aktier och röster i Bolaget, dock med förbehåll för even-

tuell omräkning enligt optionsvillkoren.

Utestående teckningsoptioner	LTIP 2024
Utställandedag	2024-04-30
Aktiekurs vid utförandet, SEK	41,40
Lösenkurs per aktie, SEK	53,00
Antal deltagare	10
Antal utestående teckningsoptioner	894 810
Sista lösendag	2027-05-29
Återstående löptid, år	1,4
Riskfri ränta, %	2,8
Förväntad volatilitet, %	22,0
Verkligt värde per option¹, utställandedagen, SEK	2,64

¹ Justerat för utdelningar under löptiden.

Programöversikt,
årets förändring i antal
instrument	Koncernen		Moderbolaget
Antalet instrument, aktier	2025	2024	2025	2024
Utestående vid årets början	1 067 358	321 776	934 986	210 424
Tilldelade, teckningsoptioner	–	894 810	–	807 654
Förverkade, aktiespar- program/aktierätter¹	-138 040	-94 340	-101 867	-42 558
Intjänade, aktiespar- program/ aktierätter¹	-34 508	-54 888	-25 465	-40 534
Utestående vid årets slut	894 810	1 067 358	807 654	934 986

¹ Omräkning har skett för genomförd aktiesplit 4:1 i maj 2024.

Vid årets början uppgick det vägt genomsnittliga lösenpriset till 44,43

SEK, beräknat som ett vägt genomsnitt av teckningsoptioner och pre-

stationsaktierätter. Prestationsaktierätterna, vilka löpte ut under året,

hade ett lösenpris om 0 SEK. Vid årets slut kvarstod endast tecknings-

optioner med ett lösenpris om 53,00 SEK.

Personalkostnader för aktie-	Koncernen		Moderbolaget
relaterad ersättning, TEUR	2025	2024	2025	2024
Aktierätter och teckningsoptioner	35	-12	31	3
Sociala kostnader	16	15	16	15
Summa	51	3	47	18

Kostnader för aktierelaterade ersättningar redovisas i resultaträk-

ningen i enlighet med IFRS 2. För aktiesparprogram som är förenade

med intjänandevillkor redovisas kostnaden över intjänandeperioden.

För vederlagsfritt tilldelade teckningsoptioner utan framtida tjänste-

villkor fastställs verkligt värde vid tilldelningsdagen och redovisas som

en ökning av eget kapital vid samma tidpunkt. Kostnaden redovisas i

resultaträkningen över programmets löptid. Sociala avgifter redovisas

som kostnad i den period de hänför sig till.

Under året har 39 TEUR (26) kostnadsförts för teckningsoptions-

programmet. Kvarvarande belopp att kostnadsföra uppgår per balans-

dagen till 54 TEUR (93).

Not 5 forts.

Detta är Eastnine Vår verksamhet Framtidssäker portfölj Finansiell information och styrning Övrig information Årsredovisning 2025

Not 6 Centrala administrationskostnader

Centrala administrationskostnader avser bland annat kostnader

för centrala funktioner för en koncern såsom ledning, finansiering,

ekonomi, investor relations, investeringar och kommunikation samt

omkostnader hänförliga till att vara ett publikt bolag listat på Nasdaq,

Stockholm. Kostnader för administration hänförliga till fastighets-

förvaltande dotterbolag redovisas som del av fastighetskostnader.

Leasing

Leasingavgifter av mindre värde redovisas som kostnad i resultat-

räkningen och fördelas linjärt över avtalets löptid. För Eastnine

omfattar dessa leasingavgifter kostnader för normalt förekommande

inventarier till mindre värde.

Fördelning per	Koncernen		Moderbolaget
kostnadsslag, TEUR	2025	2024	2025	2024
Marknadsföring och PR	253	227	253	227
IT- och redovisningstjänster	124	100	112	88
Legala tjänster och konsultarvoden	231	327	231	317
Personalkostnader	3 164	2 903	3 164	2 738
Övriga externa kostnader	916	773	1 128	752
Summa	4 688	4 330	4 888	4 121

Fördelning i	Koncernen		Moderbolaget
resultaträkningen, TEUR	2025	2024	2025	2024
Centrala administrationskostnader	4 688	4 330	4 888	4 121
Summa	4 688	4 330	4 888	4 121

Not 7 Arvode och ersättningar till revisorer

	Koncernen		Moderbolaget
TEUR	2025	2024	2025	2024
KPMG
Revisionsuppdrag	354	295	137	142
Revisionsverksamhet utöver
revisionsuppdrag	5	22	5	22
VGD
Revisionsuppdrag	31	21	–	–
Summa	390	337	142	164

Med revisionsuppdrag avses granskning av årsredovisning och bok-

föringen samt styrelsens och verkställande direktörens förvaltning,

övriga arbetsuppgifter som det ankommer på Bolagets revisorer att

utföra samt rådgivning eller annat biträde som föranleds av iakttag-

elser vid sådan granskning eller genomförandet av sådana övriga

arbetsuppgifter. Allt annat är andra uppdrag, vilka redovisas på egna

rader i tabellen ovan.

Not 8 Leasingavtal

För Eastnine som leasetagare är det lokalhyresavtal och arrende-

av gifter för tomträtter som är väsentliga. Eastnines leasingavtal

redovisas i balansräkningen som en nyttjanderätt och leasingskuld.

Nyttjanderätten och skulden värderas initialt till nuvärdet av framtida

leasingbetalningar. I den mån förskottsbetalningar erläggs, eller andra

tillhörande kostnader uppstår, läggs de till värdet på nyttjanderätten.

Där arrendeavtal ej kan sägas upp anses leasingperioden som evig,

med effekten att värdet på leasingskulden bedöms vara oförändrat

fram till dess att arrendeavtalet förhandlats om. Även nyttjanderätts-

tillgången anses vara evig, i likhet med leasingskulden, med effekt att

ingen avskrivning sker.

För övriga avtal, för närvarande hyra av Bolagets kontor i Stockholm,

där leasingperioden upphör vid fastställd tidpunkt, sker en amortering

av leasingskulden vid avgiftsbetalning. Arrendeavgifter under året,

vilka överstiger amorteringsbeloppet, redovisas som räntekostnad. För

nyttjanderättstillgången sker av skrivning linjärt över leasingperioden.

Utöver redovisade nyttjanderätter innehar Eastnine även ett antal

leasingavtal till mindre värde, avseende till exempel bilar och kontors-

utrustning. Dessa kostnadsförs linjärt över hyresperioden.

	Koncernen		Moderbolaget
Nyttjanderätt, TEUR	2025	2024	2025	2024
Redovisat värde vid årets början	5 610	2 131	–	209
Omräkning enligt IFRS 16	1	-90	1	-90
Tillkommande värde under året	1 827	3 688	1 429	–
Årets avskrivning	-70	-119	-70	-119
Redovisat värde vid årets slut	7 368	5 610	1 360	–

	Koncernen		Moderbolaget
Leasingskuld, TEUR	2025	2024	2025	2024
Redovisat värde vid årets början	5 610	2 112	–	190
Omräkning enligt IFRS 16	28	-95	28	-95
Tillkommande värde under året	1 827	3 688	1 429	–
Årets amortering	-6	-95	-6	-95
Redovisat värde vid årets slut	7 459	5 610	1 451	–

Årets kassaflöde hänförligt	Koncernen		Moderbolaget
till leasingavtal, TEUR	2025	2024	2025	2024
Kassaflöde från leasingavtal
klassificerade som nyttjanderätt	-77	-143	–	-95
Kassaflöde från leasing av
tillgångar till mindre värde	-44	-14	-3	-7
Kassaflöde från leasingavtal	-121	-157	-3	-102

Se även löptidsanalys i not 28 (Finansiella risker och riskhantering).

Löptiden fram till omförhandling av Bolagets tomträttsavtal varie-

rar mellan 14 och 100 år. Kostnaden utöver avskrivning för samtliga

arrende avgifter har redovisats som en finansiell kostnad och uppgick

under året till 46 TEUR (37).

Detta är Eastnine Vår verksamhet Framtidssäker portfölj Finansiell information och styrning Övrig information Årsredovisning 2025

Not 9 Finansiella intäkter och kostnader

	Koncernen		Moderbolaget
Finansiella intäkter, TEUR	2025	2024	2025	2024
Erhållna utdelningar från
koncernföretag	–	–	1 500	–
Ränteintäkter från koncernföretag	–	–	2 424	4 393
Ränteintäkter från likvida medel	250	3 084	178	2 850
Övriga finansiella intäkter	15	23	–	–
Summa finansiella intäkter	265	3 107	4 103	7 243

	Koncernen		Moderbolaget
Finansiella kostnader, TEUR	2025	2024	2025	2024
Räntekostnader till koncernföretag	–	–	-919	-223
Räntekostnader på lån	-21 770	-14 795	-862	-99
Övriga finansiella kostnader	-144	-48	-23	-5
Valutakursdifferenser, netto¹	-307	-293	-54	-76
Summa finansiella kostnader	-22 221	-15 136	-1 858	-403

¹ Valutakursvinster/förluster på monetära tillgångar och skulder.

Ränteintäkter från koncernföretag hänför sig till finansiella tillgångar

värderade till upplupet anskaffningsvärde.

Räntekostnader hänför sig huvudsakligen till finansiella skulder

värderade till upplupet anskaffningsvärde samt räntekostnader på

derivat värderade till verkligt värde.

Not 10 Förvaltningsfastigheter

Definition

Förvaltningsfastigheter är fastigheter som innehas i syfte att generera

positivt driftnetto. Förvaltningsfastigheter redovisas i balans räkningen

till verkligt värde och värdeförändringar redovisas via resultat-

räkningen.

Förvaltningsfastigheter under verksamhetsåret

Fastighetsportföljen består huvudsakligen av kontorsfastigheter,

centralt belägna i Warszawa, Poznan, Riga och Vilnius. Förvaltnings-

fastigheternas verkliga värde, exklusive nyttjanderättstillgångar,

uppgick till 960 450 TEUR (935 374). Totalt har Eastnine, under året,

investerat 5 769 TEUR (365 863), varav investeringar i befintliga fastig-

heter uppgick till 5 769 TEUR (4 364). Inga fastighetsförvärv har skett

under året (361 499 TEUR). Den oreali serade värdeförändringen upp-

gick till 19 307 TEUR ( 4 260). Lägre avkastningskrav och antagande

om högre marknadshyror, båda i Polen, har haft en positiv inverkan

på fastighetsvärdet. Värdet på tomträtter, tillhörande förvaltnings-

fastigheterna redovisas i balansräkningen som del i nyttjanderätts-

tillgång och uppgick till 6 008 TEUR (5 610).

	Koncernen
TEUR	2025	2024
Redovisat värde vid årets början	935 374	573 771
Förvärv	–	361 499
Investeringar i befintliga fastigheter	5 769	4 364
Orealiserade värdeförändringar	19 307	-4 260
Redovisat värde vid årets slut	960 450	935 374

Värdering av fastigheter

I enlighet med Bolagets värderingspolicy värderas fastigheterna

kvartals vis, varav extern värdering av certifierat värderingsinstitut

sker minst en gång under en rullande tolv- månadersperiod.

Värderingsmodell och utförande

De externa värderingarna är utförda i enlighet med internationell

värderings standard (IVS). Vid externvärderingar utförs alltid besiktning

av fastigheterna på plats. Externvärderingarna har under året utförts

av Avison Young, Colliers International Advisor, Jones Lang LaSalle och

Newsec.

Fastigheter som inte externvärderas, internvärderas enligt en kassa-

flödesmodell. Den interna värderingsmodellen för respektive fastighet

kalibreras mot de externa värderingarna, såväl i Polen som Baltikum.

Omvänt kvalitetssäkras också de externa värderingarna mot den

interna värderingsmodellen. Den externa marknadsvärderingen sker

utifrån en individuell bedömning av respektive fastighets framtida

kassa flöden. I Baltikum används en värderingsmodell baserad på

nuvärdesberäknade kassaflöden under en fem till tioårig kalkyl period

med tillägg för nuvärdesberäknat restvärde vid kalkylperiodens

slut. Beräknade kassaflöden justeras för inflation och hänsyn tas till

beräknad vakans. I Polen använder de externa värderarna värderings-

modeller uttryckta i reala termer, dvs. med kassaflöden som inte är

uppräknade med inflation och med reala diskonteringsräntor. Dessa

modeller utgörs antingen (i) av nuvärdesberäknade kassaflöden, likt

för Baltikum, men i reala termer, eller (ii) av evighetskapitalisering av

nuvarande hyra med justering för skillnaden mellan nuvarande hyra

och marknadsmässig hyra.

Värderingsantaganden

Fastighetsvärderingarna grundar sig på bedömningar och antaganden

vid värderingstidpunkten av både observerbara och icke observerbara

indata. Observerbara data inkluderar bl.a. aktuella hyresintäkter, histo-

riska fastighetskostnader och investeringar samt aktuell inflation. Icke

observerbara data inkluderar bl.a. direktavkastningskrav, kalkylränta,

framtida inflation, bedömd marknadshyra samt långsiktig vakansgrad.

Kassaflöden från hyresinbetalningar bedöms utifrån aktuella hyres-

avtal och kända framtida avtalade förändringar. Hyresutvecklingen

följer indexklausuler i befintliga kontrakt. Vid avtalstidens slut görs en

bedömning om avtalsförlängningar och den då gällande marknads-

hyran. Vid årets slut uppgick den bedömda månatliga marknadshyran

i värderingarna i genomsnitt till 19,3 EUR per kvm (18,8).

Driftkostnader härleds från historiska utfall och budgeterade kost-

nader. Reservering för underhållsinvesteringar (capex) bedöms utifrån

fastigheternas skick samt ålder och upptas normalt i värderingarna

med en procentuell årlig avsättning beräknat på årliga hyresintäkter

med tillägg för det nästkommande årets budgeterade underhålls-

investeringar.

Även inflation, kalkylränta, direktavkastningskrav, marknadshyra

samt vakansbedömning utgör viktiga värderingsantaganden. Infla-

tionen baseras på en sammanvägning av prognoser både på kort

och lång sikt upprättade av t.ex. centralbanker och EU-institutioner.

Detta är Eastnine Vår verksamhet Framtidssäker portfölj Finansiell information och styrning Övrig information Årsredovisning 2025

Not 10 forts.

Kalkyl räntan och direktavkastningskrav baseras på marknadens för-

räntningskrav för liknande objekt med tillägg för fastighetsrelaterad

risk såsom geografiskt läge, fastighetens skick och framtida vakans-

risk. Marknadshyran baseras på aktuell hyresnivå för liknande objekt.

Vakans beräknas individuellt på hyreskontraktsnivå samt med en lång-

siktigt normaliserad vakansgrad.

Kalkylräntan utgör ett räntekrav på totalt kapital. Vägd kalkylränta i

värderingarna uppgick till 8,2 procent (8,0) för förvaltningsfastigheter

exklusive projektfastigheter. Direktavkastningskrav härleds utifrån

faktiska transaktioner men även utifrån köpare och säljares krav och

förväntan. Direktavkastningskravet under 2025 har varit svagt nedåt.

Vägt direktavkastningskrav var 6,61 procent (6,63).

Underhållsinvesteringar (capex) bedöms utifrån fastighetens skick

samt ålder och upptas normalt i värderingarna med en procentuell

årlig avsättning beräknad på årliga hyresintäkter med tillägg för det

kommande årets budgeterade underhållsinvesteringar. Capex i värde-

ringsmodellen ligger normalt i intervallet 2,0-5,0 procent och uppgick

i genomsnitt till 2,3 procent (2,6) av totala hyresintäkter. Den lång-

siktiga inflationen för marknadshyror har upptagits till mellan 2,0-2,5

procent.

	Warszawa		Poznan		Vilnius		Riga		Totalt
Värderingsantaganden	2025	2024	2025	2024	2025	2024	2025	2024	2025	2024
Direktavkastningskrav, %	6,35	6,40	7,10	7,50	6,00-6,75	6,00-6,50	6,75-7,00	6,50-6,75	6,00-7,10	6,00-7,50
Direktavkastningskrav, vägt, %	6,35	6,40	7,10	7,50	6,50	6,36	6,89	6,59	6,61	6,63
Genomsnittlig kalkylränta, %	8,0	7,5	7,8	7,9	8,4	8,2	8,6	8,4	8,2	8,0
Antagen marknadshyra vid
avtalsförfall, EUR/kvm/månad	26,7	25,0	17,8	17,2	17,3	17,3	15,3	15,2	19,3	18,8
Långsiktig inflation, %	e.t.	e.t	2,5	2,5	2,0	2,0	2,0	2,0	2,1	2,3
Långsiktig vakansgrad, %	e.t.	e.t.	e.t.	e.t.	2,5-5,0	2,5-5,0	3,0-5,0	3,0-5,0	2,5-5,0	2,5-5,0

Känslighetsanalys fastighetsvärdering

Fastighetsvärderingar innebär en uppskattning av fastigheternas

marknadsvärde och baseras på beräkningar enligt etablerade och

vedertagna principer samt antaganden och bedömningar hos

certifierade värderingsinstitut. Sambandet mellan direktavkastnings-

krav, kalkylränta och inflation är centralt i fastighetsvärderingar. Vid

stigande inflation tenderar nominella räntor att stiga, vilket påverkar

kalkylräntan som ofta tar sin utgångspunkt i en riskfri ränta. Stigande

räntor tenderar att höja avkastningskrav i syfte att kompensera för

högre finansieringskostnader.

Tabell Känslighetsanalys fastigheter redovisar påverkan på förvalt-

ningsfastigheternas beräknade marknadsvärde vid förändringar av

individuella värdeparametrar. Känslighetsanalysen tar ej hänsyn till att

ändring av en värdeparameter ofta har en påverkan på andra parame-

trar i känslighetsanalysen.

Känslighetsanalys fastig heter,
TEUR	Antag anden	Warszawa		Poznan		Vilnius		Riga		Totalt
Marknadshyra	+/- 5,0 %	14 748	-15 057	8 224	-8 224	14 303	-14 285	2 082	-2 073	39 357	-39 639
Uthyrningsgrad	+/- 1,0 %-enhet	e.t.	e.t.	e.t.	e.t.	4 763	-4 774	599	-715	5 362	-5 489
Direktavkastningskrav	+/- 0,25 %-enheter	-11 800	12 700	-4 632	4 970	-8 048	8 646	-1 396	1 507	-25 876	27 823
Direktavkastningskrav	+/- 0,5 %-enheter	-22 700	26 500	-8 959	10 317	-15 578	18 031	-2 699	3 131	-49 936	57 979
Direktavkastningskrav	+/- 1,0 %-enhet	-42 200	58 100	-16 812	22 324	-29 001	39 445	-5 059	6 792	-93 072	126 661

Detta är Eastnine Vår verksamhet Framtidssäker portfölj Finansiell information och styrning Övrig information Årsredovisning 2025

Not 11 Derivatinstrument

Eastnine tillämpar inte säkringsredovisning. Derivaten klassificeras

som finansiella instrument, och utgörs av ränteswappar, där Bolaget

er håller rörlig ränta och betalar en fast ränta, samt valutaterminer.

Derivaten värderas till verkligt värde enligt nivå 2 och värdeföränd-

ringar redovisas på egen rad i rapporten över totalresultat. Inga

derivatavtal har avslutats i förtid. Valutaterminer är upptagna för att

minska valuta exponeringen kopplad till Eastnines utdelningar. Under

året har förfallna valutaterminer inneburit en realiserad värdeför-

ändring om -86 TEUR (40). Årlig amortering i befintliga ränteswappar

uppgick till 6 606 TEUR (4 381). Av nominellt belopp med förfall

2026 avsåg 37 946 TEUR ränteswappar och 2 691 TEUR valutatermin.

Marknads värdet på dessa förfall uppgick till -321 TEUR respektive

21 TEUR. För kassaflöden från Eastnines derivat, se not 28 (Finan-

siella risker och riskhantering). För mer information, se även not 27

(Finansiella instrument).

	Nominellt belopp,	Marknads-
Förfalloår	TEUR	värde, TEUR
2026	40 637	-300
2027	95 559	496
2028	23 114	68
2029	225 733	-1 014
2030	23 443	44
Summa	408 486	-706

	Koncernen
Värde derivat, TEUR	2025	2024
Redovisat värde vid årets början	-2 179	3 254
Orealiserade värdeförändringar	1 501	-5 433
Realiserade värdeförändringar	-28	–
Redovisat värde vid årets slut	-706	-2 179

Not 12 Realiserade värdeförändringar och

utdelningar från investeringar

	Koncernen		Moderbolaget
TEUR	2025	2024	2025	2024
Realiserade värdeförändringar, valutaterminer	-86	40	-86	40
Slutbetalning, ECBPF2	–	52	–	–
Summa	-86	93	-86	40

Not 13 Övriga intäkter

	Moderbolaget
TEUR	2025	2024
Rådgivning- och förvaltningstjänster till
koncernföretag	2 849	2 172
Summa	2 849	2 172

Not 14 Skatter

	Koncernen		Moderbolaget
Avstämning av effektiv skatt,
TEUR	2025	2024	2025	2024
Resultat före skatt	53 525	12 593	142	4 961
Skatt enligt gällande skattesats
i Sverige, 20,6 %	-11 026	-2 594	-29	-1 022
Effekt av andra skattesatser för
utländska dotterföretag	-467	-2 273	–	–
Skatteeffekt av ej skatte pliktig
utdelning	–	–	309	–
Skatteeffekt av ej avdragsgilla
kostnader	-164	-685	-4	-2
Underskott från tidigare år	–	62	–	62
Övriga skattemässiga
justeringar	-403	-89	-774	-89
Aktivering av tidigare ej
redovisade underskott¹	309	57	–	–
Justering skatt från tidigare år	-34	-1 163	-34	-1 163
Summa	-11 785	-6 685	-532	-2 213
Genomsnittlig skattesats, %	22,0	53,1	375,3	44,6

¹ Uppskjutna skattefordringar redovisas i den omfattning det är möjligt att de

kan tillgodogöras genom framtida beskattningsbara vinster. Uppskjuten skatt

på underskottsavdrag om 0,7 MEUR i dotterbolag redovisas ej i balans-

räkningen. Samtliga underskottsavdrag är obegränsade i tid.

Detta är Eastnine Vår verksamhet Framtidssäker portfölj Finansiell information och styrning Övrig information Årsredovisning 2025

Not 15 Immateriella anläggningstillgångar

Immateriella anläggningstillgångar avser utveckling av programvara

och en digital plattform för automatiserad insamling av fastighets-

data, vilket omfattar förbrukning och nyttjande av resurser, besöks-

statistik samt inhämtning av data från affärsapplikationer och

tredjepartslösningar. Redovisning sker till anskaffningsvärde med

avdrag för ackumulerade avskrivningar. Utvecklingen av program-

varan och den digitala plattformen beräknas vara slutfört under år

2026. Nyttjandeperioden har bedömts vara 5 år. Avskrivning kom-

mer ske linjärt över nyttjandeperioden och redovisas som centrala

administrations kostnader.

	Koncernen		Moderbolaget
TEUR	2025	2024	2025	2024
Ackumulerade anskaffningsvärden
vid årets början	–	–	–	–
Årets investeringar	290	–	290	–
Ackumulerade anskaffningsvärden
vid årets slut	290	–	290	–
Ackumulerade avskrivningar vid
årets början	–	–	–	–
Årets avskrivningar	–	–	–	–
Ackumulerade avskrivningar vid
årets slut	–	–	–	–
Redovisat värde vid årets slut	290	–	290	–

Not 16 Inventarier

Inventarier redovisas till anskaffningsvärde med avdrag för ackumu-

lerade av- och nedskrivningar. Eventuella nedskrivningar redovisas

som kostnad i resultaträkningen. I anskaffningsvärdet ingår utgifter

direkt hänförbara till förvärvet av tillgången. Nyttjandeperioden har

bedömts vara 5 år. Avskrivning sker linjärt över nyttjande perioden

och redovisas på raden för fastighetskostnader eller centrala

administrations kostnader. Inventarier består bland annat av inventarier

och kontors utrustning för Eastnines kontor i Stockholm, Warszawa,

Vilnius och Riga.

	Koncernen		Moderbolaget
TEUR	2025	2024	2025	2024
Ackumulerade anskaffningsvärden
vid årets början	572	553	89	89
Årets utrangering	–	-2	–	–
Årets investeringar	494	21	416	–
Ackumulerade anskaffningsvärden
vid årets slut	1 066	572	505	89
Ackumulerade avskrivningar vid
årets början	-500	-438	-89	-73
Årets utrangering	–	2	–	–
Årets avskrivningar	-39	-64	-1	-16
Ackumulerade avskrivningar vid
årets slut	-539	-500	-90	-89
Redovisat värde vid årets slut	527	72	415	–

Not 17 Kundfordringar

Individuell bedömning görs av samtliga förfallna kundfordringar.

Bedömning om risken för kreditförluster görs framåtblickande enligt

IFRS 9 och reservering görs när kreditförlust föreligger. Kreditförluster

reducerar koncernens driftnetto.

	Koncernen
Åldersfördelning, TEUR	2025	2024
Ej förfallna	3 014	1 878
Förfallna 0–30 dagar	371	1 117
Förfallna 31–60 dagar	74	299
Förfallna 61–90 dagar	34	95
Förfallna sedan mer än 90 dagar	417	23
varav reserverat¹	-112	-20
Summa	3 798	3 391

¹ Reserveringar sker på individuell basis. Samtliga reserveringar avser förfallna

fordringar vid årets slut. Inga reserveringar avser befarade framtida kund-

förluster.

	Koncernen
Analys över förlustreservering, TEUR	2025	2024
Förlustreservering vid årets början	-20	16
Inbetalningar under året	1	–
Nya reserveringar under året	-93	-4
Summa	-112	-20

Detta är Eastnine Vår verksamhet Framtidssäker portfölj Finansiell information och styrning Övrig information Årsredovisning 2025

Not 18 Förutbetalda kostnader och

upplupna intäkter

	Koncernen		Moderbolaget
TEUR	2025	2024	2025	2024
Upplupna ränteintäkter	–	87	–	2 731
Upplupna intäkter	929	491	746	–
Förutbetalda kostnader	2 481	2 614	143	237
Summa	3 481	3 192	889	2 968

Not 19 Spärrade likvida medel

Spärrade likvida medel är likvida medel som hålls på separata konton

för ett specifikt ändamål och som därför inte är tillgängliga för ome-

delbar eller allmän användning av koncernen utan godkännande från

den långivande banken.

	Koncernen		Moderbolaget
TEUR	2025	2024	2025	2024
Reserveringskonto för
skuldbetalningar	2 725	2 725	–	–
Konton för hyresgästdepositioner	924	924	–	–
Andra spärrade konton	0	0	–	–
Summa	3 649	3 649	–	–

Reserveringskonton för skuldbetalningar. Deposition av likvida medel

som hålls på spärrade konton för att täcka framtida skuldbetalningar.

Konton för hyresgästdepositioner. Likvida medel relaterade till hyres-

depositioner som härrör från hyresavtal, vilka koncernen kan använda

för att täcka hyresgästers förfallna skulder eller som återbetalning när

en hyresgästs hyresavtal sagts upp och avslutats.

Övriga spärrade konton. Till exempel likvida medel som spärrats till

förmån för långivare för andra förpliktelser än Reserveringskonton för

skuldbetalningar och Konton för hyresgästdepositioner.

Not 20 Likvida medel

	Koncernen		Moderbolaget
TEUR	2025	2024	2025	2024
Likvida medel	47 175	27 536	21 719	10 546
Summa	47 175	27 536	21 719	10 546

På bokslutsdagen avser likvida medel tillgångar på Bolagets bank-

konton som är omedelbart tillgängliga för användning i fastighets-

rörelsen, i enlighet med IAS 7. De likvida medlen är fritt disponibla

men Bolaget har i enlighet med villkor i låneavtal åtagit sig att upp-

rätthålla en minsta kontobehållning. Begränsningen påverkar inte

bedömningen om posten som likvida medel, men upplysning lämnas i

enlighet med kravet på transparens rörande begränsningar i nyttjandet

av de likvida medlen. På bokslutsdagen uppgick den minsta konto-

behållningen till 3 149 TEUR (3 667).

Not 21 Eget kapital

Eastnine AB (publ) har per balansdagen totalt 98 241 728 utgivna

stamaktier där varje aktie har ett röstvärde av en (1) röst och ett

kvotvärde om 0,0409 EUR per aktie. Registrerat aktiekapital uppgick

per 31 december 2025 till 4 018 087 EUR (4 018 087). Under året har

Eastnine tilldelat 34 508 aktier till deltagare i Eastnines långsiktiga

incitamentsprogram som infördes 2022 (LTIP 2022). Efter transaktio-

nen, tillika per 31 december 2025, har Bolagets innehav av egna aktier

minskat till 467 616, motsvarande en minskning från cirka 0,5 procent

till cirka 0,5 procent av samtliga aktier. Vid årsstämman 2025 erhöll

styrelsen nytt mandat att besluta om återköp av egna aktier, med

begränsningen att Eastnines innehav av egna aktier vid var tid inte får

överstiga 10 procent av samtliga aktier i Bolaget.

Antal stamaktier	2025	2024
Antal utgivna aktier per 1 januari	98 241 728	22 370 261
Aktiesplit 4:1, datum 2024-05-13	–	67 110 783
Kvittningsemission, datum 2024-11-29	–	8 760 684
Antal utgivna aktier per 31 december	98 241 728	98 241 728
varav aktier i eget förvar	467 616	502 124

Koncernens egna kapital

Eget kapital motsvaras av moderbolagets aktiekapital, övrigt till-

skjutet kapital och intjänade vinstmedel. Övrigt tillskjutet kapital avser

tillskjutet kapital från ägarna samt överkursbelopp som inbetalats

i samband med nyemissioner. Intjänade vinstmedel avser intjänade

vinstmedel i koncernen. Totalt eget kapital uppgick per 31 december

2025 till 467,9 MEUR (437,3).

Kapitalhantering

Kapitalet definieras som totalt eget kapital och uppgick den 31

december 2025 till 467,9 MEUR (437,3). Likvida medel i koncernen

uppgick till 47,2 MEUR (27,5). Eastnine eftersträvar en belåningsgrad

kring 50 procent över en konjunkturcykel. Belåningsgraden ska inte

överstiga 60 procent. På bokslutsdagen uppgick belåningsgraden till

47 procent (50) och soliditeten till 45 procent (44).

Moderbolagets bundna och fria egna kapital

Enligt aktiebolagslagen utgörs eget kapital av bundet (icke utdelnings-

bart) och fritt (utdelningsbart) eget kapital. Bundet eget kapital består

i Eastnine AB av aktiekapitalet. I fritt eget kapital ingår överkursfond,

årets resultat och balanserade vinstmedel.

Av moderbolagets fria egna kapital får, till aktieägarna, endast utde-

las så mycket att det efter utdelning finns full täckning för bundet eget

kapital. Vidare får endast vinstutdelning ske om det med bedömning av

verksamhetens omfattning, krav och risker är försvarligt med hänsyn till

koncernens konsolideringsbehov, likviditet och ställning i övrigt.

Utdelning

Det är årsstämman som beslutar om utdelning. Styrelsen föreslår

årsstämman 2026 en utdelning om 1,28 SEK per aktie, jämnt fördelat

på fyra tillfällen om 0,32 SEK vardera under 2026 och inledningen av

2027. Utdelning ges ej för Bolagets innehav av egna aktier, vars exakta

antal fastställs på avstämningsdagen. Baserat på antalet utgivna

aktier på balansdagen, exklusive aktier i eget förvar, uppgår föreslagen

utdelning till 125,2 MSEK, motsvarande 11,6 MEUR.

1 EUR = 10,82 SEK den 31 december 2025.

Detta är Eastnine Vår verksamhet Framtidssäker portfölj Finansiell information och styrning Övrig information Årsredovisning 2025

Not 22 Räntebärande skulder

Räntebärande skulder avser skulder till kreditinstitut och pensionsfonder,

varav 488 390 TEUR (454 854) klassificeras som långfristiga skulder då

låneförfall infaller senare än 12 månader från balansdagen och 13 517

TEUR (40 534) klassificeras som kortfristiga med låneförfall inom 12

månader, se även tabellen Löptidsanalys finansiella instrument i not 28.

Eastnines ränte bärande skulder är värderade till upplupet anskaffnings-

värde. Vid årets slut uppgick lån från pensionsfonder till 10 000 TEUR

(10 000), med låneförfall i november 2027.

	Koncernen
Räntebärande skulder, TEUR	2025	2024
Räntebärande skulder vid årets början	495 388	284 323
Upptagande av räntebärande skulder 1	14 423	217 727
Förändring obetalda räntekostnader	79	–
Amorteringar enligt plan 1	-7 983	-6 661
Redovisat värde vid årets slut	501 907	495 388

Räntebärande skulder som under året refinansierats, inklusive med ny kredit-

givare, ingår varken i raden för Upptagande av räntebärande skulder eller

Amorteringar.

I enlighet med Eastnines finanspolicy ska lånens genomsnittliga

kapitalbindning aldrig understiga 18 månader, se även avsnittet

Finansiering och kapitalstruktur. I tabellen Förfallostruktur ränte-

bärande skulder redovisas kreditförfall fördelat per år, efter avtalade

amorteringar. Årliga amorteringar enligt avtal uppgick vid årets slut till

6 870 TEUR (8 267), motsvarande 1,4 procent (1,7) av utestående skuld.

Vid årets slut är samtliga kovenanter uppfyllda, både bakåtblickande

som framåtblickande och inga krediter bedöms därmed kunna förfalla

i förtid. Bolaget har inga revolverande krediter eller övriga avtalade

villkor som kan förlänga tidpunkten för låneförfall. Låneförfall redo-

visas enligt avtal utan bedömning om refinansiering vid kapitalförfall.

För räntebärande skulders påverkan på kassaflödet, se not 28 (Finan-

siella risker och riskhantering).

Förfallostruktur räntebärande
skulder, år	Låneskuld, TEUR	Andel, %
2026	13 517	2,7
2027	117 475	23,4
2028	28 047	5,6
2029	239 515	47,7
2030	103 353	20,6
Summa	501 907	100

	Koncernen
Fördelning räntebärande skulder, TEUR	2025	2024
Skulder till kreditinstitut, långfristiga	478 390	444 854
Skuld obligationsinnehavare, långfristig	10 000	10 000
Skulder till kreditinstitut, kortfristiga	13 517	40 534
Summa	501 907	495 388

Not 23 Uppskjuten skatteskuld

Uppskjuten skatt på temporära	Koncernen		Moderbolaget
skillnader, TEUR	2025	2024	2025	2024
Förvaltningsfastigheter	43 291	32 349	–	–
Nyttjanderättstillgång, leasingavtal	1 391	4 318	280	–
Derivatinstrument	-145	-452	4	6
Leasingskuld	-1 410	-4 318	-299	–
Skattemässiga underskott	-14 226	-11 208	–	–
Övrigt	1 881	247	142	247
Redovisat värde vid årets slut	30 782	20 935	128	253

Negativa belopp ovan avser uppskjuten skattefordran.

Uppskjuten skatt är hänförligt till dotterbolag i Polen och Litauen,

med skattesatser om 19,0 procent respektive 17,0 procent, samt

moderbolaget i Sverige, med skattesats om 20,6 procent. Den upp-

skjutna skatten är hänförlig till skillnaden mellan bokförda och skatte-

mässiga värden på fastigheter, leasingtillgångar och leasing skulder,

orealiserade värdeförändringar på derivat samt skattemässiga under-

skott. Ingen bolagsskatt redovisas i Estland eller Lettland, där skatt

endast utgår med 22 procent respektive 20 procent på i huvudsak

utdelade vinstmedel, det vill säga, ingen skatt betalas för outdelade

vinstmedel. Då Eastnine ej har för avsikt att dela ut vinstmedel från

Estland och Lettland har ingen uppskjuten skatt redovisats baserat på

upparbetade vinstmedel. Skatteeffekt kommer att redovisas om beslut

om utdelning kan bli aktuellt i framtiden. Utdelningsbara balanserade

vinstmedel i koncernens dotterbolag i Estland och Lettland, inklusive

årets resultat, uppgick vid årets slut till 43 014 TEUR (44 645) och den

uppskjutna skatten på dessa vinstmedel kan maximalt uppgå till 9 463

TEUR (9 822). Orealiserad valutakursförlust i uppskjuten skatt uppgick

under året till 74 TEUR.

Detta är Eastnine Vår verksamhet Framtidssäker portfölj Finansiell information och styrning Övrig information Årsredovisning 2025

Not 24 Andra långfristiga skulder

	Koncernen		Moderbolaget
TEUR	2025	2024	2025	2024
Depositioner från hyresgäster	4 964	4 529	–	–
Övrigt	–	27	–	27
Summa	4 964	4 556	–	27

Hyresdepositioner avser likvida medel som hyresgäster har betalt som

säkerhet för ingångna hyresavtal. Hyresdepositionerna kan användas

för att täcka hyresgästers förfallna skulder. När hyresavtal upphör och

samtliga skulder är reglerade, återbetalas hyresdepositionen. Kort-

fristiga hyresdepositioner redovisas i posten Övriga skulder.

Not 25 Upplupna kostnader och

förutbetalda intäkter

	Koncernen		Moderbolaget
TEUR	2025	2024	2025	2024
Upplupna lönerelaterade kostnader	903	763	743	608
Upplupna räntekostnader	99	230	99	99
Upplupna fastighetskostnader	2 804	702	–	–
Övriga upplupna kostnader	211	181	246	154
Förutbetalda intäkter	3 746	1 808	–	–
Summa	7 763	3 684	1 088	861

Not 26 Aktier och andelar i koncernföretag

	Moderbolaget
TEUR	2025	2024
Ingående anskaffningsvärden	300 448	126 276
Återbetalning av aktieägartillskott	-14 500	-3 500
Tillkommande/avgående anskaffningsvärden¹	46 032	177 672
Utgående ackumulerade anskaffningsvärden	331 980	300 448

¹ Av tillkommande/avgående anskaffningsvärden avser 1 TEUR (-7) anskaffningsvärden hänförliga till anställdas incitamentsprogram.

		Antal	Kapital- och	Bokfört värde,
Direktägda dotterbolag	Säte	aktier/andelar	röstandel, %	TEUR
Eastnine Baltics OÜ	Tallinn, Estland	2 500	100	110 973
Eastnine NRD Sp. z o.o.	Poznan, Polen	408 236	100	44 001
Eastnine NRE Sp. z o.o.	Poznan, Polen	494 175	100	58 002
Eastnine Warsaw Unit Sp. z o.o.	Warszawa, Polen	32 243	100	118 801
Eastnine Poland Sp. z o.o.	Warszawa, Polen	1 800	100	202
Cyllantico Investments Sp. z o.o.	Warszawa, Polen	100	100	1
Summa anskaffningsvärden				331 980

		Antal	Kapital- och
Indirekt ägda dotterbolag	Säte	aktier/andelar	röstandel, %
Eastnine Prop1 OÜ	Tallinn, Estland	1	100
Eastnine Latvia SIA	Riga, Lettland	53 353 814	100
Eastnine Alojas Biroji SIA	Riga, Lettland	8 565 000	100
Eastnine Kimmel SIA	Riga, Lettland	5 952 045	100
Eastnine Prop 6 SIA	Riga, Lettland	5 000	100
Eastnine Valdemara Centrs SIA	Riga, Lettland	10 000 000	100
Eastnine Zala 1 SIA	Riga, Lettland	6 830 000	100
Eastnine Lithuania UAB	Vilnius, Litauen	29 216 503	100
Eastnine 3Bures-1-2 UAB	Vilnius, Litauen	2 925	100
Eastnine 3Bures-3 UAB	Vilnius, Litauen	3 620	100
Eastnine S7-1 UAB	Vilnius, Litauen	2 600	100
Eastnine S7-2 UAB	Vilnius, Litauen	2 800	100
Eastnine S7-3 UAB	Vilnius, Litauen	2 800	100
Eastnine Uniq UAB	Vilnius, Litauen	2 700	100
Eastnine Uptown Park UAB	Vilnius, Litauen	2 600	100
Eastnine Vertas-1 UAB	Vilnius, Litauen	2 600	100
Eastnine Vertas-2 UAB	Vilnius, Litauen	2 600	100

Detta är Eastnine Vår verksamhet Framtidssäker portfölj Finansiell information och styrning Övrig information Årsredovisning 2025

Not 27 Finansiella instrument

En finansiell tillgång eller finansiell skuld tas normalt upp i balans-

räkningen på transaktionsdagen.

Beräkning av verkligt värde

Följande sammanfattar de metoder och antaganden som används för

att fastställa verkligt värde för finansiella instrument.

Finansiella instrument som värderas till verkligt värde via årets resultat

Finansiella instrument värderade till verkligt värde bedöms i enlighet

med IFRS 13. Transaktionsutgifter belastar resultatet i enlighet med

IFRS 9.

Finansiella instrument som värderas till upplupet anskaffningsvärde

Finansiella instrument såsom kundfordringar, leverantörskulder och

andra rörelsekapitalposter som är finansiella instrument med mycket

kort löptid, redovisas till upplupet anskaffningsvärde med avdrag för

eventuell nedskrivning, varför det verkliga värdet bedöms överens-

stämma med redovisat värde. Långfristiga räntebärande skulder löper

i huvudsak med korta räntebindningstider och upplupet anskaffnings-

värde bedöms överensstämma med verkligt värde. Verkligt värde för

icke säkerställt lån, redovisat till 10 000 TEUR (10 000) bedöms inte

avvika materiellt från redovisat värde.

Värdering till verkligt värde

Eastnine tillämpar IFRS 13 för uppskattningar av verkligt värde och

IFRS 13 och IFRS 7 för upplysningsändamål. Dessa kräver att Bolaget

klassificerar värderingarna till verkligt värde enligt en hierarki som

återspeglar betydelsen av de data som använts för att göra

värderingarna. Hierarkin har följande nivåer:

Nivå 1: Noterade priser (ojusterade) på aktiva marknader för identiska

tillgångar eller skulder.

Nivå 2: Andra indata än de noterade priser som ingår i nivå 1, som är

observerbara för tillgången eller skulden antingen direkt

(dvs. som priser) eller indirekt (dvs. härledda från priser).

Nivå 3: Indata för tillgången eller skulden, som inte bygger på

observer bara marknadsdata (dvs. icke observerbar indata).

Den nivå i hierarkin för verkligt värde där värderingen till verkligt värde

kategoriseras ska bestämmas med grund i den lägsta nivå indata som

är signifikant för värderingen till verkligt värde i sin helhet. I detta

syfte görs bedömningen av indatas signifikans med beaktande av

värderingen till verkligt värde i sin helhet. Om det i en värdering till

verkligt värde används observerbara indata som kräver betydande jus-

tering som har sin grund i icke observerbara data, är detta en värdering

på nivå 3. Bedömningen av signifikansen för särskilda indata i värde-

ringen till verkligt värde i sin helhet kräver beaktande av de faktorer

som särskilt gäller för tillgången eller skulden.

I tabellerna på nästa sida framgår de kategorier av finansiella instru-

ment som finns i koncernen respektive moderbolaget. Finansiella

tillgångar och skulder, redovisade till upplupet anskaffningsvärde

respektive verkligt värde klassificerade i enlighet med IFRS 9.

Detta är Eastnine Vår verksamhet Framtidssäker portfölj Finansiell information och styrning Övrig information Årsredovisning 2025

Not 27 forts.

	Finansiella instrument
	värderade till verkligt värde			Finansiella tillgångar och skulder redovisade
Finansiella tillgångar och skulder, TEUR	via årets resultat			till upplupet anskaffningsvärde	Summa redovisat värde
Koncernen	2025	2024	2025	2024	2025	2024
Derivat (nivå 2)	1 146	1 728	–	–	1 146	1 728
Kundfordringar	–	–	3 798	3 391	3 798	3 391
Övriga fordringar	–	–	6 353	5 593	6 353	5 593
Upplupna intäkter	–	–	714	80	714	80
Likvida medel	–	–	47 175	27 536	47 175	27 536
Summa finansiella tillgångar	1 146	1 728	58 039	36 601	58 039	36 601
Räntebärande skulder	–	–	501 907	495 388	501 907	495 388
Derivat (nivå 2)	1 852	3 907	–	–	1 852	3 907
Leverantörsskulder	–	–	1 607	2 053	1 607	2 053
Övriga finansiella skulder	–	–	6 472	9 247	6 472	9 247
Upplupna kostnader	–	–	4 049	1 881	4 049	1 881
Summa finansiella skulder	1 852	3 907	514 035	508 569	515 887	512 476

	Finansiella instrument
	värderade till verkligt värde			Finansiella tillgångar och skulder redovisade
Finansiella tillgångar och skulder, TEUR	via årets resultat			till upplupet anskaffningsvärde	Summa redovisat värde
Moderbolaget	2025	2024	2025	2024	2025	2024
Lån till koncernföretag	–	–	27 637	73 877	27 637	73 877
Derivat (nivå 2)	21	29	–	–	21	29
Övriga fordringar	–	–	809	2 849	809	2 849
Likvida medel	–	–	21 719	10 546	21 719	10 546
Summa finansiella tillgångar	21	29	50 166	87 272	50 187	87 301
Räntebärande skulder	–	–	31 699	28 712	31 699	28 712
Leverantörsskulder	–	–	231	163	231	163
Övriga finansiella skulder	–	–	4 395	3 407	4 395	3 407
Upplupna kostnader	–	–	1 088	861	1 088	861
Summa finansiella skulder	–	–	37 412	33 143	37 412	33 143

Detta är Eastnine Vår verksamhet Framtidssäker portfölj Finansiell information och styrning Övrig information Årsredovisning 2025

Not 28 Finansiella risker och riskhantering

Eastnine är genom sin verksamhet exponerat för olika slags risker.

Bolagets finanspolicy fastställs av styrelsen. Hantering av finansiella

risker sköts primärt av finansfunktionen i enlighet med Bolagets finans-

policy. För mer information, se även not 22 (Räntebärande skulder).

Finansiella risker

Eastnine har exponering för följande finansiella risker:

(A) Ränterisk

(B) Valutarisk

(D) Refinansieringsrisk

(E) Kreditrisk

(A) Ränterisk (medium risk)

Räntekostnader utgör Eastnines största enskilda kostnadspost och

uppgick för räkenskapsårets 2025 till 21,8 MEUR. Ränterisk avseende

räntekostnader är både risken för stigande räntor när Bolaget har hela

eller delar av räntebärande skulder med rörlig ränta, samt risk för sjun-

kande räntor när Bolaget har hela eller delar av räntebärande skuld

med fast ränta. Enligt finanspolicy ska ränte risken begränsas genom

att räntebärande skulder ska ha genomsnittlig räntebindningstid om

minst 12 månader. Eastnine binder ränta via derivat i form av ränte-

swappar eller genom lån till fast ränta. Vid årets slut uppgick den

genomsnittliga räntebindningstiden till 2,4 år (3,1). Ränteintäkter kan

tidvis utgöra en betydande post i resultaträkningen. Fallande mark-

nadsräntor riskerar att minska resultat och kassaflöde, då likviditet

placeras på löptider understigande ett år.

Efterföljande tabell sammanfattar effekterna på Eastnines resultat

och eget kapital vid förändring av marknadsräntor utan hänsyn till

eventuella värdeförändringar på Bolagets ränteswappar.

Känslighetsanalys för marknadsränta
Kassaflöde och intjäning, TEUR	2025	2024
Räntebärande skulder
Marknadsränta +/- 50 räntepunkter	-436 / +436	-390 / +390
Marknadsränta +/- 100 räntepunkter	-872 / +872	-780 / +780
Likvida medel
Marknadsränta +/- 50 räntepunkter	+254 / -254	+156 / -156
Marknadsränta +/- 100 räntepunkter	+508 / -508	+312 / -312

(B) Valutarisk (medium risk)

Euro är Eastnines funktionella valuta. Valutarisk för Eastnine är risk för

att växelkursen mellan euro och andra funktionella valutor i de

länder där Eastnine bedriver verksamhet (zloty respektive SEK) ändras.

Ändrad växelkurs påverkar bland annat värdet av in- och utbetal-

ningar i andra funktionella valutor, kortfristiga lån eller placeringar

samt beslutad utdelning. Av årsstämman beslutad utdelning valuta-

säkras vid tidpunkten för beslutet, men valutakurseffekt uppkommer

om kursen ändrats vid respektive efterföljande kvartalsskifte.

Efterföljande tabeller redovisar de tillgångar och skulder som har en

annan valuta än euro och känslighetsanalys för marknadsrisker.

Tillgångar och skulder i främmande valutor
Likvida medel och skulder, TEUR	2025	2024
Valuta i SEK	167	77
Valuta i PLN	4 464	4 547
Leasingskuld i SEK	1 451	–

Känslighetsanalys för marknadsrisker
			Påverkan på eget kapital
			och total resultat,
			TEUR
Riskfaktor	Förändring, %	2025	2024
Växelkurs EUR/PLN¹	+/- 10	20 111	18 823

¹ Beräknat på nettotillgångar i PLN.

Likviditetsrisk är risken att Eastnine saknar likvida medel för kom-

mande betalningsåtaganden. Eastnine gör månatliga likviditets-

prognoser över kommande tolv månader. Enligt finanspolicyn ska

Bolaget ha tillräcklig likviditet för att täcka kommande sex månaders

nettolikviditet. Räntetäckningsgraden ska uppgå till minst 2,0 gånger.

Vid årets slut uppgick räntetäckningsgraden till 2,4 gånger.

(D) Refinansieringsrisk (låg risk)

Refinansieringsrisk är risken att inte erhålla tillräcklig finansiering,

antingen vid förfall av befintlig finansiering eller vid nytt behov av

finansiering. Enligt finanspolicyn ska belåningsgraden vara omkring 50

procent och inte överstiga 60 procent. Kapitalbindningen ska uppgå

till minst 1,5 år. Eastnine har vid årets slut en bred finansieringsbas

med huvudsakligen bankfinansiering, från sju banker, samt en mindre

del direktlån, från pensionsfonder. Belånings graden uppgick till 47

procent (50) och kapitalbindningen var 3,3 år (3,4).

(E) Kreditrisk (låg risk)

Kreditrisk uppkommer exempelvis i samband med placering av likvida

medel och genom kundförluster om kunder försätts i konkurs eller inte

kan fullfölja sina betalningsåtaganden. Eastnine håller likvida medel i

större banker i länder där Bolaget har verksamhet.

Motparter lämnar generellt bankgaranti eller deposition mot-

svarande 2–3 månadshyror. Eastnine har löpande uppföljning av att

hyres inbetalningar inkommer enligt avtal. Hyresförlusterna under

2025 har varit begränsade.

Detta är Eastnine Vår verksamhet Framtidssäker portfölj Finansiell information och styrning Övrig information Årsredovisning 2025

Not 28 forts.

Löptidsanalys finansiella instrument
31 december 2025, TEUR	Totalt	2026	2027	2028	2029	2030
Räntebärande skulder	501 907	13 517	117 475	28 047	239 515	103 353
Ränta för räntebärande skulder	62 221	19 362	16 562	14 022	9 706	2 569
Ränta för derivat	3 701	988	1 011	1 057	601	44
Leasingskuld¹	5 196	837	1 108	1 108	1 108	1 035
Leverantörsskulder	1 607	1 607	–	–	–	–
Övriga skulder	2 711	2 711	–	–	–	–
Summa kassaflöde från finansiella instrument	577 343	39 022	136 156	44 234	250 930	107 002

31 december 2024, TEUR	Totalt	2025	2026	2027	2028	2029
Räntebärande skulder	495 388	40 534	74 434	116 004	26 474	237 942
Ränta för räntebärande skulder	81 613	23 833	21 517	15 705	12 840	7 718
Ränta för derivat	-3 510	-747	-732	-717	-702	-612
Leasingskuld¹	1 165	233	233	233	233	233
Leverantörsskulder	2 053	2 053	–	–	–	–
Övriga skulder	2 424	2 424	–	–	–	–
Summa kassaflöde från finansiella instrument	579 133	68 330	95 452	131 226	38 844	245 281

¹ Leasingskulden avser bl.a. avgifter för tomträttsavgälder, vilka anses vara eviga. Årliga tomträttsavgälder efter år 2030 uppgick vid årets slut till 233 TEUR (233).

Not 29 Närstående

Närståendeförhållanden

Eastnine AB har närståendeförhållande med sina dotterföretag, se not

26 (Aktier och andelar i koncernföretag), samt med styrelseledamöter

och anställda.

Transaktioner med personal i ledande ställning och till dem

närstående företag

Eastnines företagsledning, styrelseledamöter och deras nära familje-

medlemmar samt närstående företag kontrollerar 31 procent (31) av

rösterna i Bolaget. Information om ersättningar till ledande befatt-

ningshavare framgår av not 5 (Anställda, personalkostnader och

ledande befattningshavares ersättningar).

Not 29 forts.

Övriga transaktioner med
närstående bolag
TEUR	2025	2024
Eastnine Lithuania UAB
Fordran nominellt belopp	27 527	27 527
Ränteintäkt under året	1 514	2 065
Upplupen räntefordran	620	2 291
Eastnine Baltics OÜ
Fordran nominellt belopp	–	45 500
Ränteintäkt under året	874	2 188
Upplupen räntefordran	–	342
Koncerninterna tjänster, försäljning	1 305	1 487
Eastnine NRD Sp. z o.o.
Fordran nominellt belopp	–	850
Ränteintäkt under året	35	140
Upplupen räntefordran	–	27
Koncerninterna tjänster, försäljning	357	434
Erhållen utdelning	1 500	–
Eastnine Poland Sp. z o.o.
Fordran nominellt belopp	110	–
Skuld, kortfristig, nominellt belopp	-125	–
Ränteintäkt under året	2	–
Koncerninterna tjänster, försäljning	17	–
Koncerninterna tjänster, inköp	-125	–
Eastnine NRE Sp. z o.o.
Skuld nominellt belopp	-18 489	-18 489
Räntekostnad under året	-832	-223
Upplupen ränteskuld	-210	-209
Koncerninterna tjänster, försäljning	242	165
Eastnine Warsaw Unit Sp. z o.o.
Skuld nominellt belopp	-7 000	–
Räntekostnad under året	-87	–
Upplupen ränteskuld	–	–
Koncerninterna tjänster, försäljning	723	86

Detta är Eastnine Vår verksamhet Framtidssäker portfölj Finansiell information och styrning Övrig information Årsredovisning 2025

Not 30 Specifikationer till kassaflödesanalysen

Justering för poster som inte ingår i kassaflöde
för den löpande verksamheten
	Koncernen		Moderbolaget
TEUR	2025	2024	2025	2024
Orealiserade värde förändringar
i fastigheter	-21 108	4 260	–	–
Orealiserade värde förändringar
i derivat	-1 501	5 433	-21	-29
Av- och nedskrivningar	110	272	72	226
Långsiktigt incitamentsprogram	3	67	3	67
Övrigt	1 524	-975	43	-27
Summa	-20 973	9 058	96	237

Betalda och erhållna räntor i kassaflödet
	Koncernen		Moderbolaget
TEUR	2025	2024	2025	2024
Erhållna räntor	165	3 169	4 829	8 249
Erlagda räntor	-21 901	-14 613	-1 470	-13

Kassaflödesanalys av förändringar av räntebärande skulder hänförliga till finansieringsverksamheten
			Kassaflöde 2024			Kassaflöde 2025	Ej kassa flöde
							Obetalda
	2023-12-31	Upptagna lån	Amorteringar	2024-12-31	Upptagna lån	Amorteringar	ränte kostnader	2025-12-31
Räntebärande skulder	284 322	253 230	-42 164	495 388	14 423	-7 983	79	501 907

Not 31 Resultat per aktie

Resultat per aktie
EUR	2025	2024
Resultat per aktie, före utspädning¹	0,43	0,07
Resultat per aktie, efter utspädning¹	0,43	0,07

Underlaget för de täljare och nämnare som använts i ovanstående

beräkningar av resultat per aktie anges i följande tabell:

Beräkningar och resultat
Årets resultat hänförligt till
moder bolagets stamaktieägare, TEUR	41 739	5 908
Genomsnittligt antal stamaktier justerat för
återköpta aktier, före utspädning, tusental
aktier¹	97 753	89 807
Effekt av Bolagets långsiktiga
incitamentsprogram för anställda (LTIP), tusental aktier¹	–	34
Genomsnittligt antal stamaktier justerat för
återköpta aktier, efter utspädning, tusental
aktier²	97 753	89 841

¹ Utestående teckningsoptioner har inte medfört någon utspädning, då den

genomsnittliga aktiekursen har understigit lösenkursen. Se not 5 för ytterligare

information.

2 Omräkning har skett för genomförd aktiesplit 4:1 i maj 2024.

Not 32 Ställda säkerheter och

eventualförpliktelser

Ställda säkerheter för räntebärande skulder
	Koncernen
TEUR	2025	2024
Förvaltningsfastigheter	951 194	928 194
Pantsatta aktier i dotterbolag	390 656	355 188
Summa	1 341 850	1 283 382

Tabellen visar säkerheter för kreditlån. I merparten av kreditavtalen

förekommer kovenanter bland annat för belåningsgrader, mini-

mum eget kapital, skuldtäckningsgrader samt krav på likvida medel

på bankkonto. Vid årets slut är samtliga kovenanter upfyllda och

bedömningen är att samtliga kovenanter kommer att uppfyllas under

kommande året.

	Moderbolaget
Eventualförpliktelser, TEUR	2025	2024
Borgensförbindelser avseende
krediter i dotterbolag	220 434	209 554
Summa	220 434	209 554

Not 33 Uppgifter om moderbolaget

Eastnine AB är ett svenskregistrerat aktiebolag med säte i Stockholm.

Moderbolagets aktier är noterade på Nasdaq Stockholm. Adressen till

huvudkontoret är Birger Jarlsgatan 25, 111 45 Stockholm.

Not 34 Händelser efter räkenskapsårets slut

Styrelsen har för räkenskapsåret 2025 föreslagit en utdelning om 1,28

SEK per aktie (1,20), att utbetalas kvartalvis om 0,32 SEK per aktie

(0,30). Föreslagen utdelning uppgår till totalt 11 566 623 SEK. Utdel-

ningsförslaget innebär en ökning om 7 procent och motsvarar 41 pro-

cent av förvaltningsresultatet efter aktuell skatt.

I december 2025 förlängdes kreditavtal med Swedbank till fem

års löptid och utökades samtidigt med 12,7 MEUR till 75,5 MEUR.

Ökningen utbetalades i januari 2026.

Detta är Eastnine Vår verksamhet Framtidssäker portfölj Finansiell information och styrning Övrig information Årsredovisning 2025

Femårsöversikt nyckeltal

Nyckeltal	2025	2024	2023	2022	2021
Fastighetsrelaterade
Uthyrningsbar yta, tkvm	271,5	271,6	182,8	182,9	143,2
Antal fastigheter	16	16	14	14	13
Förvaltningsfastigheter, TEUR	960 450	935 374	573 771	606 222	469 817
Överskottsgrad, %	93,4	92,8	93,0	90,7	89,3
Uthyrningsgrad, ekonomisk, %	95,8	96,1	93,1	96,3	90,0
Genomsnittshyra, EUR/kvm/månad	18,5	18,2	16,1	15,3	14,8
Genomsnittshyra, EUR/kvm/år	222	218	193	183	178
WAULT, år	3,8	4,1	3,8	4,4	4,3
Vägt direktavkastningskrav, %	6,6	6,6	6,4	5,6	5,6
Hållbarhetscertifierade fastigheter¹, % av kvm	100	100	94	94	81
Finansiella
Hyresintäkter, TEUR	61 723	41 523	36 166	30 299	21 530
Driftnetto, TEUR	57 644	38 553	33 631	27 487	19 237
Förvaltningsresultat, TEUR	31 001	22 193	17 698	13 413	9 526
Nettoskuld, TEUR	451 083	464 203	155 703	307 062	211 883
Belåningsgrad², %	47	50	27	51	45
Kapitalbindningstid, år	3,3	3,4	2,1	2,3	2,5
Räntebindningstid, år	2,4	3,1	1,7	1,8	1,5
Skuldkvot, ggr	8,5	13,6	5,2	13,2	13,8
Soliditet, %	45	44	56	57	58
Räntetäckningsgrad, ggr	2,4	2,5	2,3	2,4	2,7
Genomsnittlig räntenivå, %	4,3	4,5	4,0	3,4	2,8
Avkastning på eget kapital, %	9,1	1,2	-16,3	25,4	21,1

Nyckeltal	2025	2024	2023	2022	2021
Aktierelaterade³
Eget kapital, TEUR	467 902	437 257	400 176	478 508	375 994
Långsiktigt substansvärde, TEUR	499 391	460 370	412 689	486 274	391 853
Börsvärde, TEUR	454 469	398 183	343 475	241 250	341 658
Börsvärde, TSEK	4 918 038	4 573 725	3 823 733	2 682 696	3 517 707
Antal utgivna aktier vid årets slut, tusental	98 242	98 242	89 481	89 481	89 481
Antal utgivna aktier vid årets slut, justerat för återköpta aktier, tusental	97 774	97 740	88 924	88 831	88 831
Genomsnittligt antal aktier justerat för
återköpta aktier, före utspädning, tusental	97 753	89 807	88 868	88 831	88 616
Genomsnittligt antal aktier justerat för
återköpta aktier, efter utspädning, tusental	97 753	89 841	88 868	88 904	88 928
Kassaflöde per aktie från den löpande
verksamheten, EUR	0,31	0,24	0,19	0,22	0,20
Kassaflöde per aktie, EUR	0,20	-1,12	1,22	-0,11	0,06
Förvaltningsresultat per aktie, EUR	0,32	0,25	0,20	0,15	0,11
Resultat per aktie före utspädning, EUR	0,43	0,07	-0,81	1,22	0,82
Resultat per aktie efter utspädning, EUR	0,43	0,07	-0,81	1,22	0,81
Utdelning per aktie, EUR⁴	0,12	0,10	0,10	0,08	0,07
Utdelning per aktie, SEK⁴	1,28	1,20	1,16	0,85	0,75
Eget kapital per aktie, EUR	4,79	4,47	4,50	5,39	4,23
Eget kapital per aktie, SEK	51,79	51,39	50,10	59,90	43,58
Långsiktigt substansvärde per aktie, EUR	5,11	4,71	4,64	5,47	4,41
Långsiktigt substansvärde per aktie, SEK	55,27	54,10	51,67	60,87	45,42
Aktiekurs, EUR⁵	4,65	4,07	3,86	2,72	3,85
Aktiekurs, SEK⁵	50,30	46,80	43,00	30,20	39,60
Övriga
EUR/SEK	10,82	11,49	11,13	11,12	10,30
EUR/PLN	4,23	4,27	4,35	4,69	–

¹ Certifierad yta i relation till total yta (exklusive yta som förväntas bli föremål för omfattande projektutveckling).

2 Fram till och med 2022 benämnd Nettobelåningsgrad fastigheter.

³ Omräkning har skett av historiska siffror för genomförd aktiesplit 4:1 under 2024.

⁴ Föreslagen utdelning för 2025, 1,28 SEK per aktie motsvarande 0,12 EUR per aktie.

⁵ Ej justerad för utdelning.

Detta är Eastnine Vår verksamhet Framtidssäker portfölj Finansiell information och styrning Övrig information Årsredovisning 2025

Härledning av nyckeltal

Nyckeltal	2025	2024	2023	2022	2021
Hyresintäkter	61 723	41 523	36 166	30 299	21 530
Driftnetto	57 644	38 553	33 631	27 487	19 237
Överskottsgrad, %	93,4	92,8	93,0	90,7	89,3
Förvaltningsfastigheter	960 450	935 374	573 771	606 222	469 817
Räntebärande skulder	501 907	495 388	284 323	326 882	241 084
Likvida medel (inkl. spärrade)	50 824	31 185	128 620	19 820	29 201
Belåningsgrad, %	47	50	27	51	45
Driftnetto	57 644	38 553	33 631	27 487	19 237
Centrala administrationskostnader	-4 688	-4 330	-3 679	-4 224	-3 853
Summa	52 957	34 223	29 952	23 262	15 383
Räntebärande skulder	501 907	495 388	284 323	326 882	241 084
Likvida medel (inkl. spärrade)	50 824	31 185	128 620	19 820	29 201
Nettoskuld, TEUR	451 083	464 203	155 703	307 062	211 883
Skuldkvot, ggr	8,5	13,6	5,2	13,2	13,8

Nyckeltal	2025	2024	2023	2022	2021
Förvaltningsresultat	31 001	22 193	17 698	13 413	9 526
Räntekostnader	21 770	14 795	13 586	9 374	5 600
Resultat före räntekostnader	52 771	36 989	31 284	22 787	15 126
Räntetäckningsgrad, ggr	2,4	2,5	2,3	2,4	2,7
Eget kapital	467 902	437 257	400 176	478 508	309 942
Återläggning derivat	707	2 179	-3 254	-11 022	2 745
Återläggning uppskjuten skatt	30 782	20 935	15 768	18 788	10 855
Långsiktigt substansvärde, TEUR	499 391	460 370	412 689	486 274	323 542
Årets resultat	41 345	4 957	-71 658	108 560	72 334
Genomsnittligt eget kapital	452 579	418 716	439 342	427 251	342 968
Avkastning på eget kapital, %	9,1	1,2	-16,3	25,4	21,1

Detta är Eastnine Vår verksamhet Framtidssäker portfölj Finansiell information och styrning Övrig information Årsredovisning 2025

Styrelsens och vd:s försäkran

Styrelsen och verkställande direktören försäkrar att årsredovisningen

och koncernredovisningen har upprättats i enlighet med god redo-

visningssed i Sverige och koncernredovisningen har upprättats i

enlighet med de internationella redovisningsstandarder som avses i

Europaparlamentets och rådets förordning (EG) nr 1606/2002 av den

19 juli 2002 om tillämpning av internationella redovisningsstandarder.

Års redovisningen ger en rättvisande bild av koncernens och moder-

bolagets ställning och resultat. Förvaltningsberättelsen för koncernen

respektive moderbolaget ger en rättvisande översikt över koncernens

och moderbolagets verksamhet, ställning och resultat samt be skriver

väsentliga risker och osäkerhetsfaktorer som moder bolaget och

koncernen står inför. Årsredovisningen och koncernredovisningen har

godkänts för utfärdande av styrelsen och verkställande direktören den

25 mars 2026.

Denna årsredovisning har undertecknats med elektronisk underskrift.

Stockholm den 25 mars 2026

Louise Richnau

Ordförande

Christian Hermelin

Ledamot

Peter Elam Håkansson

Ledamot

Hanna Loikkanen

Ledamot

Ylva Sarby Westman

Ledamot

Kestutis Sasnauskas

Verkställande direktör

Stockholm den 26 mars 2026

KPMG AB

Marc Karlsson

Auktoriserad revisor

Fastigheten Warsaw Unit i Warszawa förvärvades 2024.

Detta är Eastnine Vår verksamhet Framtidssäker portfölj Finansiell information och styrning Övrig information Årsredovisning 2025

Revisionsberättelse

Till bolagsstämman i Eastnine AB (publ), org. nr 556693-7404

Rapport om årsredovisningen och koncernredovisningen

Uttalanden

Vi har utfört en revision av årsredovisningen och koncernredovisningen

för Eastnine AB (publ) för år 2025 med undantag för bolagsstyrnings-

rapporten på sidorna 101-107. Bolagets årsredovisning och koncern-

redovisning ingår på sidorna 51-96 och 101-107 i detta dokument.

Enligt vår uppfattning har årsredovisningen upprättats i enlighet

med årsredovisningslagen och ger en i alla väsentliga avseenden rätt-

visande bild av moderbolagets finansiella ställning per den 31 decem-

ber 2025 och av dess finansiella resultat och kassaflöde för året enligt

årsredovisningslagen. Koncernredovisningen har upprättats i enlighet

med årsredovisningslagen och ger en i alla väsentliga avseenden rätt-

visande bild av koncernens finansiella ställning per den 31 december

2025 och av dess finansiella resultat och kassaflöde för året enligt

IFRS Redovisningsstandarder som de antagits av EU, och årsredovis-

ningslagen. Våra uttalanden omfattar inte bolagsstyrningsrapporten

på sidorna 101-107. Förvaltningsberättelsen är förenlig med årsredo-

visningens och koncernredovisningens övriga delar.

Vi tillstyrker därför att bolagsstämman fastställer resultaträkningen

och balansräkningen för moderbolaget samt rapport över totalresultat

och rapport över finansiell ställning för koncernen.

Våra uttalanden i denna rapport om årsredovisningen och koncern-

redovisningen är förenliga med innehållet i den kompletterande

rapport som har överlämnats till moderbolagets styrelse i enlighet

med revisorsförordningens (537/2014) artikel 11.

Grund för uttalanden

Vi har utfört revisionen enligt International Standards on Auditing (ISA)

och god revisionssed i Sverige. Vårt ansvar enligt dessa standarder

beskrivs närmare i avsnittet Revisorns ansvar. Vi är oberoende i förhål-

lande till moderbolaget och koncernen enligt god revisorssed i Sverige

och har i övrigt fullgjort vårt yrkesetiska ansvar enligt dessa krav. Detta

innefattar att, baserat på vår bästa kunskap och övertygelse, inga för-

bjudna tjänster som avses i revisorsförordningens (537/2014) artikel 5.1

har tillhandahållits det granskade bolaget eller, i förekommande fall,

dess moderföretag eller dess kontrollerade företag inom EU.

Vi anser att de revisionsbevis vi har inhämtat är tillräckliga och ända-

målsenliga som grund för våra uttalanden.

Särskilt betydelsefulla områden

Särskilt betydelsefulla områden för revisionen är de områden som

enligt vår professionella bedömning var de mest betydelsefulla för

revisionen av årsredovisningen och koncernredovisningen för den

aktuella perioden. Dessa områden behandlades inom ramen för

revisionen av, och i vårt ställningstagande till, årsredovisningen och

koncern redovisningen som helhet, men vi gör inga separata uttalan-

den om dessa områden.

Värdering av förvaltningsfastigheter

Se not 10 och redovisningsprinciper på sidorna 74-75 i årsredovis-

ningen och koncernredovisningen för detaljerade upplysningar och

beskrivning av området.

Beskrivning av området

Förvaltningsfastigheter redovisas i koncernredovisningen till verkligt

värde. Det redovisade verkliga värdet uppgår till 960 450 TEUR per

den 31 december 2025. Fastigheternas verkliga värde har fastställts

baserat på värderingar utförda av oberoende externa värderare och

interna värderingar utförda av Eastnine. Extern värdering sker minst en

gång under en rullande tolvmånadersperiod. De externa och interna

värderingarna utförs genom en individuell bedömning för varje fastig-

het av framtida intjäningsförmåga och marknadens avkastningskrav.

Värdeförändringar kan uppstå antingen till följd av makro- och mikro-

ekonomiska eller fastighetsspecifika orsaker. Värderingarna bygger på

bedömningar och antaganden som kan ge en betydande påverkan på

koncernens resultat och finansiella ställning.

Risken är att det redovisade värdet på förvaltningsfastigheter kan

vara över- eller underskattat och att varje justering av värdet direkt

påverkar årets resultat.

Hur området har beaktats i revisionen

Vi har övervägt om den tillämpade värderingsmetodiken är rimlig

genom att jämföra den med vår erfarenhet av hur andra fastighets-

bolag och värderare arbetar och vilka antaganden som är normala

vid värdering av jämförbara objekt. Vi har bedömt kompetensen och

oberoendet hos de externa värderarna. Vi har testat de kontroller som

koncernen har etablerat för att säkerställa att indata som lämnas till

de externa värderarna är riktiga och fullständiga. Vi har stickprovsvis

granskat de upprättade fastighetsvärderingarna. Härvid har vi använt

aktuell marknadsdata från externa källor, särskilt antaganden om

direktavkastningskrav, diskonteringsräntor, hyresnivåer och vakanser.

Vi har kontrollerat riktigheten i de upplysningar om förvaltnings-

fastigheterna som bolaget lämnar i not 10 i årsredovisningen och

koncernredovisningen, särskilt vad avser inslag av bedömningar samt

tillämpade nyckelantaganden.

Annan information än årsredovisningen

och koncernredovisningen

Detta dokument innehåller även annan information än årsredovis-

ningen och koncernredovisningen och återfinns på sidorna 1-50

och 108-133. Den andra informationen består också av ersättnings-

Detta är Eastnine Vår verksamhet Framtidssäker portfölj Finansiell information och styrning Övrig information Årsredovisning 2025

rapporten som vi inhämtade före datumet för denna revisionsberät-

telse. Det är styrelsen och verkställande direktören som har ansvaret

för denna andra information.

Vårt uttalande avseende årsredovisningen och koncernredovisningen

omfattar inte denna information och vi gör inget uttalande med

bestyrkande avseende denna andra information.

I samband med vår revision av årsredovisningen och koncernredo-

visningen är det vårt ansvar att läsa den information som identifieras

ovan och överväga om informationen i väsentlig utsträckning är

oförenlig med årsredovisningen och koncernredovisningen. Vid denna

genomgång beaktar vi även den kunskap vi i övrigt inhämtat under

revisionen samt bedömer om informationen i övrigt verkar innehålla

väsentliga felaktigheter.

Om vi, baserat på det arbete som har utförts avseende denna infor-

mation, drar slutsatsen att den andra informationen innehåller en

väsentlig felaktighet, är vi skyldiga att rapportera detta. Vi har inget

att rapportera i det avseendet.

Styrelsens och verkställande direktörens ansvar

Det är styrelsen och verkställande direktören som har ansvaret för

att årsredovisningen och koncernredovisningen upprättas och att de

ger en rättvisande bild enligt årsredovisningslagen och, vad gäller

koncernredovisningen, enligt IFRS Redovisningsstandarder som de

antagits av EU. Styrelsen och verkställande direktören ansvarar även

för den interna kontroll som de bedömer är nödvändig för att upprätta

en årsredovisning och koncernredovisning som inte innehåller några

väsentliga felaktigheter, vare sig dessa beror på oegentligheter eller

misstag.

Vid upprättandet av årsredovisningen och koncernredovisningen

ansvarar styrelsen och verkställande direktören för bedömningen av

bolagets och koncernens förmåga att fortsätta verksamheten. De upp-

lyser, när så är tillämpligt, om förhållanden som kan påverka förmågan

att fortsätta verksamheten och att använda antagandet om fortsatt

drift. Antagandet om fortsatt drift tillämpas dock inte om styrelsen

och verkställande direktören avser att likvidera bolaget, upphöra med

verksamheten eller inte har något realistiskt alternativ till att göra

något av detta.

Revisorns ansvar

Våra mål är att uppnå en rimlig grad av säkerhet om huruvida årsredo-

visningen och koncernredovisningen som helhet inte innehåller några

väsentliga felaktigheter, vare sig dessa beror på oegentligheter eller

misstag, och att lämna en revisionsberättelse som innehåller våra

uttalanden. Rimlig säkerhet är en hög grad av säkerhet, men är ingen

garanti för att en revision som utförs enligt ISA och god revisionssed

i Sverige alltid kommer att upptäcka en väsentlig felaktighet om en

sådan finns. Felaktigheter kan uppstå på grund av oegentligheter eller

misstag och anses vara väsentliga om de enskilt eller tillsammans

rimligen kan förväntas påverka de ekonomiska beslut som användare

fattar med grund i årsredovisningen och koncernredovisningen.

Som del av en revision enligt ISA använder vi professionellt omdöme

och har en professionellt skeptisk inställning under hela revisionen.

Dessutom:

• identifierar och bedömer vi riskerna för väsentliga felaktigheter i

årsredovisningen och koncernredovisningen, vare sig dessa beror

på oegentligheter eller misstag, utformar och utför granskningsåt-

gärder bland annat utifrån dessa risker och inhämtar revisionsbevis

som är tillräckliga och ändamålsenliga för att utgöra en grund för

våra uttalanden. Risken för att inte upptäcka en väsentlig felaktig-

het till följd av oegentligheter är högre än för en väsentlig felaktig-

het som beror på misstag, eftersom oegentligheter kan innefatta

agerande i maskopi, förfalskning, avsiktliga utelämnanden, felaktig

information eller åsidosättande av intern kontroll.

• skaffar vi oss en förståelse av den del av bolagets interna kontroll

som har betydelse för vår revision för att utforma granskningsåt-

gärder som är lämpliga med hänsyn till omständigheterna, men inte

för att uttala oss om effektiviteten i den interna kontrollen.

• utvärderar vi lämpligheten i de redovisningsprinciper som används

och rimligheten i styrelsens och verkställande direktörens upp-

skattningar i redovisningen och tillhörande upplysningar.

• drar vi en slutsats om lämpligheten i att styrelsen och verkställande

direktören använder antagandet om fortsatt drift vid upprättandet

av årsredovisningen och koncernredovisningen. Vi drar också en

slutsats, med grund i de inhämtade revisionsbevisen, om huruvida

det finns någon väsentlig osäkerhetsfaktor som avser sådana hän-

delser eller förhållanden som kan leda till betydande tvivel om

bolagets och koncernens förmåga att fortsätta verksamheten. Om

vi drar slutsatsen att det finns en väsentlig osäkerhetsfaktor, måste

vi i revisionsberättelsen fästa uppmärksamheten på upplysningarna

i årsredovisningen och koncernredovisningen om den väsentliga

osäkerhetsfaktorn eller, om sådana upplysningar är otillräckliga,

modifiera uttalandet om årsredovisningen och koncernredovis-

ningen. Våra slutsatser baseras på de revisionsbevis som inhämtas

fram till datumet för revisionsberättelsen. Dock kan framtida hän-

delser eller förhållanden göra att ett bolag och en koncern inte

längre kan fortsätta verksamheten.

• utvärderar vi den övergripande presentationen, strukturen och

innehållet i årsredovisningen och koncernredovisningen, däribland

upplysningarna, och om årsredovisningen och koncernredovis-

ningen återger de underliggande transaktionerna och händelserna

på ett sätt som ger en rättvisande bild.

• planerar och utför vi koncernrevisionen för att inhämta tillräck-

liga och ändamålsenliga revisionsbevis avseende den finansiella

informationen för företag eller affärsenheter inom koncernen som

grund för att göra ett uttalande avseende koncernredovisningen.

Vi ansvarar för styrning, övervakning och genomgång av det revi-

sionsarbete som utförts för koncernrevisionens syfte. Vi är ensamt

ansvariga för våra uttalanden.

Vi måste informera styrelsen om bland annat revisionens planerade

omfattning och inriktning samt tidpunkten för den. Vi måste också

informera om betydelsefulla iakttagelser under revisionen, däribland

de eventuella betydande brister i den interna kontrollen som vi iden-

tifierat.

Vi måste också förse styrelsen med ett uttalande om att vi har

följt relevanta yrkesetiska krav avseende oberoende, och ta upp alla

relationer och andra förhållanden som rimligen kan påverka vårt obe-

roende, samt i tillämpliga fall åtgärder som har vidtagits för att elimi-

nera hoten eller motåtgärder som har vidtagits.

Av de områden som kommuniceras med styrelsen fastställer vi vilka

av dessa områden som varit de mest betydelsefulla för revisionen av

årsredovisningen och koncernredovisningen, inklusive de viktigaste

bedömda riskerna för väsentliga felaktigheter, och som därför utgör

de för revisionen särskilt betydelsefulla områdena. Vi beskriver dessa

områden i revisionsberättelsen såvida inte lagar eller andra författ-

ningar förhindrar upplysning om frågan.

Detta är Eastnine Vår verksamhet Framtidssäker portfölj Finansiell information och styrning Övrig information Årsredovisning 2025

Rapport om andra krav enligt lagar och andra författningar

Revisorns granskning av förvaltning och förslag till

disposition av bolagets vinst eller förlust.

Uttalanden

Utöver vår revision av årsredovisningen och koncernredovisningen har

vi även utfört en revision av styrelsens och verkställande direktörens

förvaltning för Eastnine AB (publ) för år 2025 samt av förslaget till dis-

positioner beträffande bolagets vinst eller förlust.

Vi tillstyrker att bolagsstämman disponerar vinsten enligt förslaget

i förvaltningsberättelsen och beviljar styrelsens ledamöter och verk-

ställande direktören ansvarsfrihet för räkenskapsåret.

Grund för uttalanden

Vi har utfört revisionen enligt god revisionssed i Sverige. Vårt ansvar

enligt denna beskrivs närmare i avsnittet Revisorns ansvar. Vi är obe-

roende i förhållande till moderbolaget och koncernen enligt god revi-

sorssed i Sverige och har i övrigt fullgjort vårt yrkesetiska ansvar enligt

dessa krav.

Vi anser att de revisionsbevis vi har inhämtat är tillräckliga och ända-

målsenliga som grund för våra uttalanden.

Styrelsens och verkställande direktörens ansvar

Det är styrelsen som har ansvaret för förslaget till dispositioner beträf-

fande bolagets vinst eller förlust. Vid förslag till utdelning innefattar

detta bland annat en bedömning av om utdelningen är försvarlig

med hänsyn till de krav som bolagets och koncernens verksamhets-

art, omfattning och risker ställer på storleken av moderbolagets och

koncernens egna kapital, konsolideringsbehov, likviditet och ställning

i övrigt.

Styrelsen ansvarar för bolagets organisation och förvaltningen av

bolagets angelägenheter. Detta innefattar bland annat att fortlöpande

bedöma bolagets och koncernens ekonomiska situation och att tillse

att bolagets organisation är utformad så att bokföringen, medels-

förvaltningen och bolagets ekonomiska angelägenheter i övrigt kont-

rolleras på ett betryggande sätt.

Verkställande direktören ska sköta den löpande förvaltningen enligt

styrelsens riktlinjer och anvisningar och bland annat vidta de åtgärder

som är nödvändiga för att bolagets bokföring ska fullgöras i överens-

stämmelse med lag och för att medelsförvaltningen ska skötas på ett

betryggande sätt.

Revisorns ansvar

Vårt mål beträffande revisionen av förvaltningen, och därmed vårt

uttalande om ansvarsfrihet, är att inhämta revisionsbevis för att med

en rimlig grad av säkerhet kunna bedöma om någon styrelseledamot

eller verkställande direktören i något väsentligt avseende:

• företagit någon åtgärd eller gjort sig skyldig till någon försummelse

som kan föranleda ersättningsskyldighet mot bolaget, eller

• på något annat sätt handlat i strid med aktiebolagslagen, årsredo-

visningslagen eller bolagsordningen.

Vårt mål beträffande revisionen av förslaget till dispositioner av bola-

gets vinst eller förlust, och därmed vårt uttalande om detta, är att

med rimlig grad av säkerhet bedöma om förslaget är förenligt med

aktiebolagslagen.

Rimlig säkerhet är en hög grad av säkerhet, men ingen garanti för att

en revision som utförs enligt god revisionssed i Sverige alltid kommer

att upptäcka åtgärder eller försummelser som kan föranleda ersätt-

ningsskyldighet mot bolaget, eller att ett förslag till dispositioner av

bolagets vinst eller förlust inte är förenligt med aktiebolagslagen.

Som en del av en revision enligt god revisionssed i Sverige använder

vi professionellt omdöme och har en professionellt skeptisk inställning

under hela revisionen. Granskningen av förvaltningen och förslaget

till dispositioner av bolagets vinst eller förlust grundar sig främst på

revisionen av räkenskaperna. Vilka tillkommande granskningsåtgärder

som utförs baseras på vår professionella bedömning med utgångs-

punkt i risk och väsentlighet. Det innebär att vi fokuserar granskningen

på sådana åtgärder, områden och förhållanden som är väsentliga för

verksamheten och där avsteg och överträdelser skulle ha särskild bety-

delse för bolagets situation. Vi går igenom och prövar fattade beslut,

beslutsunderlag, vidtagna åtgärder och andra förhållanden som är

relevanta för vårt uttalande om ansvarsfrihet. Som underlag för vårt

uttalande om styrelsens förslag till dispositioner beträffande bolagets

vinst eller förlust har vi granskat styrelsens motiverade yttrande samt

ett urval av underlagen för detta för att kunna bedöma om förslaget

är förenligt med aktiebolagslagen.

Revisorns granskning av Esef-rapporten

Uttalande

Utöver vår revision av årsredovisningen och koncernredovisningen har

vi även utfört en granskning av att styrelsen och verkställande direktö-

ren har upprättat årsredovisningen och koncernredovisningen i ett for-

mat som möjliggör enhetlig elektronisk rapportering (Esef-rapporten)

enligt 16 kap. 4 a § lagen (2007:528) om värdepappersmarknaden för

Eastnine AB (publ) för år 2025.

Vår granskning och vårt uttalande avser endast det lagstadgade

kravet.

Enligt vår uppfattning har Esef-rapporten upprättats i ett format som

i allt väsentligt möjliggör enhetlig elektronisk rapportering.

Grund för uttalande

Vi har utfört granskningen enligt FARs rekommendation RevR 18

Revisorns granskning av Esef-rapporten. Vårt ansvar enligt denna

rekommendation beskrivs närmare i avsnittet Revisorns ansvar. Vi är

oberoende i förhållande till Eastnine AB (publ) enligt god revisorssed

i Sverige och har i övrigt fullgjort vårt yrkesetiska ansvar enligt dessa

krav.

Vi anser att de bevis vi har inhämtat är tillräckliga och ändamåls-

enliga som grund för vårt uttalande.

Detta är Eastnine Vår verksamhet Framtidssäker portfölj Finansiell information och styrning Övrig information Årsredovisning 2025

Styrelsens och verkställande direktörens ansvar

Det är styrelsen och verkställande direktören som har ansvaret för

att Esef-rapporten har upprättats i enlighet med 16 kap. 4 a § lagen

(2007:528) om värdepappersmarknaden, och för att det finns en sådan

intern kontroll som styrelsen och verkställande direktören bedömer

är nödvändig för att upprätta Esef-rapporten utan väsentliga felaktig-

heter, vare sig dessa beror på oegentligheter eller misstag.

Revisorns ansvar

Vår uppgift är att uttala oss med rimlig säkerhet om Esef-rapporten i

allt väsentligt är upprättad i ett format som uppfyller kraven i 16 kap.

4 a § lagen (2007:528) om värdepappersmarknaden, på grundval av vår

granskning.

RevR 18 kräver att vi planerar och genomför våra gransknings-

åtgärder för att uppnå rimlig säkerhet att Esef-rapporten är upprättad

i ett format som uppfyller dessa krav.

Rimlig säkerhet är en hög grad av säkerhet, men är ingen garanti

för att en granskning som utförs enligt RevR 18 och god revisionssed

i Sverige alltid kommer att upptäcka en väsentlig felaktighet om en

sådan finns. Felaktigheter kan uppstå på grund av oegentligheter eller

misstag och anses vara väsentliga om de enskilt eller tillsammans

rimligen kan förväntas påverka de ekonomiska beslut som användare

fattar med grund i Esef-rapporten.

Revisionsföretaget tillämpar International Standard on Quality

Management 1, som kräver att företaget utformar, implementerar och

hanterar ett system för kvalitetsstyrning inklusive riktlinjer eller rutiner

avseende efterlevnad av yrkesetiska krav, standarder för yrkesutöv-

ningen och tillämpliga krav i lagar och andra författningar.

Granskningen innefattar att genom olika åtgärder inhämta bevis

om Esef-rapporten har upprättats i ett format som möjliggör enhetlig

elektronisk rapportering av årsredovisningen och koncernredovis-

ningen. Vi väljer vilka åtgärder som ska utföras, bland annat genom att

bedöma riskerna för väsentliga felaktigheter i rapporteringen vare sig

dessa beror på oegentligheter eller misstag. Vid denna riskbedömning

beaktar vi de delar av den interna kontrollen som är relevanta för hur

styrelsen och verkställande direktören tar fram underlaget i syfte att

utforma granskningsåtgärder som är ändamålsenliga med hänsyn till

omständigheterna, men inte i syfte att göra ett uttalande om effek-

tiviteten i den interna kontrollen. Granskningen omfattar också en

utvärdering av ändamålsenligheten och rimligheten i styrelsens och

verkställande direktörens antaganden.

Granskningsåtgärderna omfattar huvudsakligen validering av att

Esef-rapporten upprättats i ett giltigt XHTML-format och en avstäm-

ning av att Esef-rapporten överensstämmer med den granskade års-

redovisningen och koncernredovisningen.

Vidare omfattar granskningen även en bedömning av huruvida kon-

cernens resultat-, balans- och egetkapitalräkningar, kassaflödesanalys

samt noter i Esef-rapporten har märkts med iXBRL i enlighet med vad

som följer av Esef-förordningen.

Revisorns granskning av bolagsstyrningsrapporten

Det är styrelsen som har ansvaret för bolagsstyrningsrapporten

på sidorna 101-107 och för att den är upprättad i enlighet med

årsredovisnings lagen.

Vår granskning har skett enligt FARs rekommendation RevR 16

Revisorns granskning av bolagsstyrningsrapporten. Detta innebär att

vår granskning av bolagsstyrningsrapporten har en annan inriktning

och en väsentligt mindre omfattning jämfört med den inriktning och

omfattning som en revision enligt International Standards on Auditing

och god revisionssed i Sverige har. Vi anser att denna granskning ger

oss tillräcklig grund för våra uttalanden.

En bolagsstyrningsrapport har upprättats. Upplysningar i enlighet

med 6 kap. 6 § andra stycket punkterna 2-6 årsredovisningslagen samt

7 kap. 31 § andra stycket samma lag är förenliga med årsredovisning-

ens och koncernredovisningens övriga delar samt är i överensstäm-

melse med årsredovisningslagen.

KPMG AB, Box 382, 101 27, Stockholm, utsågs till Eastnine AB:s revisor

av bolagsstämman den 29 april 2025. KPMG AB eller revisorer verk-

samma vid KPMG AB har varit bolagets revisor sedan 2007.

Stockholm den 26 mars 2026

KPMG AB

Marc Karlsson

Auktoriserad revisor

100

Detta är Eastnine Vår verksamhet Framtidssäker portfölj Finansiell information och styrning Övrig information Årsredovisning 2025

¹ Bonnier Fastigheter Invest avyttrade i mitten av februari 2026 12,3 miljoner aktier i Eastnine och hade

därefter aktier motsvarande 3,3 procent av totalt antal utgivna aktier.

Bolagsstyrningsrapport

För Eastnine AB (publ) (Bolaget) innebär bolagsstyrning det sätt på

vilket Bolaget styrs, leds och kontrolleras i syfte att skapa transparens

och förtroende hos aktieägare, investerare och andra intressenter.

Tillämpliga regelverk

Bolagsstyrningen i Eastnine bygger på externa och interna regelverk.

De externa regelverken är aktiebolagslagen, Nasdaq Stockholms

Regelverk för emittenter, Svensk kod för bolagsstyrning (Koden) samt

andra tillämpliga svenska och utländska lagar samt bestämmelser.

Bolagets interna ramverk omfattar bolagsordning, regler och riktlinjer

för bolagsstyrning, styrelsens arbetsordning, instruktion till verkstäl-

lande direktören och de policydokument som Bolaget har antagit.

Bolaget följer Koden.

Bolagets syfte och karaktär

Eastnine är ett svenskt publikt aktiebolag, etablerat och noterat 2007,

som har investeringar i moderna, hållbara och högavkastande kontors-

fastigheter i först klassiga lägen i Polen, Litauen och Lettland. Bolaget

strävar efter att bli en ledande leverantör av kontor i den snabbast väx-

ande delen av Europa. Eastnines huvudkontor är beläget i Stockholm

och landskontor med anställda finns i Warszawa, Vilnius samt Riga.

Därutöver finns ett lokalkontor i Poznan. Merparten av hyresintäkterna

härrör från stora internationella företag. Eastnine har som ambition att

förvärva ytterligare kontorsfastigheter i syfte att öka lönsamheten.

Aktien och ägarna

Eastnines aktiekapital uppgick vid årets slut till 4 018 TEUR (4 018).

Antalet utgivna aktier uppgick till 98 241 728 (98 241 728), vilket ger

ett kvotvärde på 0,0409 EUR per aktie (0,0409). Återköpta aktier, som

uppgår till 467 616 (502 124) har ingen andel i Bolagets tillgångar eller

resultat, ej heller har de rösträtt. Samtliga övriga aktier 97 774112

(97739604), har en röst och lika rätt till andel i Bolagets tillgångar

och resultat. Peter Elam Håkansson var vid utgången av 2025 största

ägare i Eastnine och ägde, privat och via bolag, 17,6 procent av

antalet utgivna aktier i Eastnine. Därefter följde Bonnier Fastigheter

Invest med 15,8 procent¹. Det fanns ingen ytterligare ägare som ägde

10,0 procent eller mer av aktierna i Bolaget. Tredje största ägare var

Eastnines vd Kestutis Sasnauskas som ägde 9,7 procent av antalet

utgivna aktier.

Bolagsstämma

Bolagsstämman är Bolagets högsta beslutande organ, och det är vid

denna som aktieägarna kan utöva sitt inflytande. Stämman ska hållas

inom sex månader från räkenskapsårets slut. Alla aktieägare som är

registrerade i aktieboken, och som har anmält sitt deltagande i tid,

har rätt att delta i bolagsstämman. Aktieägare kan rösta för det totala

antalet aktier de äger och får åtföljas av högst två biträden. En aktie

ger en röst. Aktieägare kan välja att företrädas av ombud. Aktieägare

har rätt att få ett ärende behandlat på bolagsstämman, förutsatt att

vederbörlig anmälan har tillställts Bolaget i god tid innan kallelsen

till bolagsstämman sänds ut. Kallelse till bolagsstämma sker enligt

aktiebolagslagen och utlyses av styrelsen. Kallelse till ordinarie

bolagsstämma, alternativt extrastämma där bolagsordningen ska änd-

ras, ska utfärdas tidigast sex veckor och senast fyra veckor före bolags-

stämman. Kallelse till övriga extrastämmor ska utfärdas tidigast sex

veckor och senast två veckor före bolagsstämman. Kallelse till bolags-

stämma ska ske genom kungörelse i Post- och Inrikes Tidningar och på

Bolagets webbplats. Vid tidpunkten för kallelse ska information om att

kallelse har skett annonseras i Svenska Dagbladet. Bolagsstämman är

en viktig kommunikationskanal till aktieägarna. Utgångspunkten är att

såväl styrelse som företagsledning är närvarande vid bolagsstämman

för att svara på frågor från aktieägarna. Bolagsstämman behandlar

bland annat frågor som rör:

• Val av styrelseledamöter och ordförande.

• I förekommande fall val av revisor.

• Fastställande av utdelning.

• Fastställande av resultat- och balansräkning.

• Riktlinjer för ersättning till ledande befattningshavare.

• Ansvarsfrihet för styrelseledamöter och vd.

Årsstämman 2025

Årsstämman 2025 hölls den 29 april på Citykonferensen Ingenjörs huset

i Stockholm. 44 aktieägare var representerade vid stämman, motsva-

rande totalt 50,0 procent av rösterna i Bolaget (exkluderat aktier inne-

havda av Bolaget). Årsstämman 2025 godkände bland annat:

• Fastställande av resultat för verksamhetsåret 2024.

• Ansvarsfrihet för styrelse och vd.

• Utdelning om 1,20 SEK per aktie fördelat på fyra

ut betalnings tillfällen om 0,30 SEK per aktie vardera.

• Att antalet styrelseledamöter ska vara fem.

• Omval av ledamöter, exkluderat Liselotte Hjorth som avböjt omval.

Nyval av Louise Richnau till posten som styrelseordförande.

• Styrelsearvode.

• Omval av revisionsbolag.

• Ersättningsrapport.

• Bemyndigande för styrelsen att besluta om förvärv och överlåtelse

av egna aktier.

• Bemyndigande för styrelsen att besluta om nyemission av aktier.

Samtliga handlingar från årsstämman, inklusive stämmo protokoll,

finns på www.eastnine.com.

101

Detta är Eastnine Vår verksamhet Framtidssäker portfölj Finansiell information och styrning Övrig information Årsredovisning 2025

Årsstämma 2026

Årsstämma i Eastnine AB äger rum onsdagen den 29 april 2026

kl. 15.00 i IVA Konferenscenter, Grev Turegatan 16 i Stockholm.

För mer information se s. 132. För fullständig kallelse, se

www.eastnine.com.

Valberedningen

Valberedningens uppgift är att utvärdera styrelsen och dess arbete

inför årsstämman, förbereda och presentera förslag till stämman av-

seende stämmo ordförande, styrelseledamöter och styrelseordförande

samt att i förekommande fall föreslå revisorer. Valberedningen ska i

sitt förslag till styrelse bland annat ha tagit hänsyn till mångsidighet

och bredd avseende ledamöternas kompetens och erfarenhet i förhål-

lande till Bolagets karaktär samt eftersträva en jämn könsfördelning.

Valberedningen har också till uppgift att föreslå styrelsearvoden,

eventuella arvoden till styrelseutskott, arvoden till Bolagets revisorer

samt att lämna förslag till process för att utse valberedning inför nästa

årsstämma. Samtliga aktieägares intressen ska tillvaratas och alla

aktieägare har möjlighet att lämna förslag till valberedningen.

Arbetet i valberedningen under 2025/2026

Enligt beslut på årsstämman den 15 maj 2017 ska Eastnine ha en

valberedning bestående av minst tre och högst fyra ledamöter, varav

högst tre ledamöter ska utses av de tre största (baserat på faktisk

rösträtt) aktieägarna (eller ägargrupperna) i Bolaget som önskar utse

en representant. Övrig ledamot utgörs av Bolagets styrelse ordförande.

Sammansättningen av valberedningen inför årsstämman 2026 till-

kännagavs genom pressmeddelande och på Bolagets webbsida den 25

september 2025 och var följande:

• Anna Elam (valberedningens ordförande), som representant för

Peter Elam Håkansson.

• Tomas Hermansson, som representant för Bonnier Fastigheter

Invest.

• Staffan Malmer, som representant för Kestutis Sasnauskas.

• Louise Richnau, i egenskap av styrelseordförande i Eastnine.

I februari 2026 avyttrade Bonnier Fastigheter Invest delar av sitt

innehav i Eastnine och var därefter inte längre till röstetalet andra

största aktieägare. Inga arvoden har utbetalats till valberedningens

leda möter. Aktie ägarna har beretts tillfälle att lämna förslag till val-

beredningen. Valberedningens förslag till årsstämman kommer att

framgå av kallelsen till årsstämman och finnas tillgängligt på

www.eastnine.com före årsstämman.

Externa revisorer

Vid årsstämman 2025 beslutades att utse det registrerade revisions-

bolaget KPMG, med huvudansvarig revisor Marc Karlsson född 1980,

till Bolagets externa revisor för tiden intill slutet av årsstämman

2026. Marc Karlsson är auktoriserad revisor och delägare i KPMG samt

aktiv inom KPMG:s internationella fastighetsnätverk. Marc har agerat

ansvarig revisor för Eastnine sedan 2025. Bland Marc Karlssons övriga

revisionsuppdrag ingår: Nyfosa, Kåpan Fastigheter, Eurocommercial

Properties Sweden, Ovzon och Assemblin Caverion Group.

Arvode till revisorerna

Bolagets revisorer har erhållit arvode för revision, annan föreskriven

granskning samt för rådgivning som föranletts av iakttagelser vid

revision och granskning. Under verksamhetsåret 2025 uppgick totalt

revisionsarvode till 390 TEUR (337), varav 359 TEUR (317) till KPMG.

Kommunikation med Bolagets revisorer

Styrelsen upprätthåller regelbunden kontakt med revisorerna. Reviso-

rer deltar i styrelsemöten när årsrapporter behandlas, samt normalt

också i styrelse möten då de av revisorerna granskade delårsrapport-

erna behandlas. Revisorerna framför då sina observationer från den

översiktliga granskningen av delårs rapporten för perioden januari–

september, samt bokslutskommunikén, och redogör för sin bedömning

av Bolagets interna kontroll. Styrelsen träffar huvud ansvarig revisor

en gång om året utan ledningens närvaro, och då rapporterar revisorn

sina iakttagelser till styrelsen.

Styrelsen i Eastnine

Styrelsens sammansättning

Enligt bolagsordningen ska Bolagets styrelse bestå av tre till sex leda-

möter utan suppleanter. Styrelseledamöterna utses av årsstämman för

tiden intill nästa årsstämma hållits. Vid årsstämman 2025 omvaldes

styrelseledamöterna Christian Hermelin, Peter Elam Håkansson, Hanna

Loikkanen, Louise Richnau och Ylva Sarby Westman. Louise Richnau

valdes till styrelseordförande, tidigare ordförande Liselotte Hjorth

hade avböjt omval. Valberedningens uppfattning är att det är väsent-

ligt att arbeta för mångfald i styrelsen och att aktivt söka kompetenta

styrelse kandidater bland både kvinnor och män. Styrelsen utgjordes

till 60 procent av kvinnor och till 40 procent av män, vilket är jämnast

möjliga fördelning när antalet ledamöter är udda. Valberedningen har

vid utarbetandet av sitt förslag till styrelse beaktat de krav som ställs

på styrelsens kompetens, mångfald, sammansättning och oberoende,

med hänsyn tagen till Bolagets internationella verksamhet, styrning

och kontroll samt dess strategi med fokus på fastighetsinvesteringar

och hållbar fastighetsutveckling i Polen och Baltikum.

Styrelsens oberoende

Enligt tillämpliga regelverk anses Louise Richnau, Christian Hermelin,

Hanna Loikkanen och Ylva Sarby Westman i befintlig styrelse vara

oberoende i förhållande till Bolaget och dess ledning samt i förhål-

lande till Bolagets större aktieägare. Peter Elam Håkansson anses vara

oberoende gentemot Bolaget och bolagsledningen, men inte i förhål-

lande till större aktieägare då han är närstående till East Capital, som

under 2025 var en större aktieägare i Bolaget, såsom detta begrepp

definieras i Koden. Mer information om styrelsen finns på s. 106.

102

Detta är Eastnine Vår verksamhet Framtidssäker portfölj Finansiell information och styrning Övrig information Årsredovisning 2025

Styrelsens ansvar och uppgifter

Bolagets styrelse har det övergripande ansvaret för Bolagets strategi,

hållbarhetsarbete, interna kontroll, riskhantering samt långsiktiga

affärsinriktning. Styrelsen ansvarar också för andra signifikanta frågor,

som utifrån Eastnines omfattning och inriktning, är av extraordinär

finansiell, legal eller generell karaktär. Styrelsen är bland annat

ansvarig för följande:

• Att övervaka den verksamhet som bedrivs inom Eastnine och dess

dotterbolag. Att fastställa affärsplaner, viktiga policyer och mål för

Eastnine samt att kontinuerligt säkerställa att de följs, uppdateras

och revideras vid behov.

• Att bestämma övergripande organisationsstruktur och tillse att

organisationen är utformad, och att finansiella omständigheter

generellt övervakas, på ett tillfredsställande sätt.

• Att tillsätta, och vid behov avsätta, vd samt utvärdera vd:s

prestation fortlöpande mot de kortsiktiga och långsiktiga mål

som har fastställts.

• Att föreslå riktlinjer för ersättning till ledande befattningshavare

till årsstämman och att fastställa ledningens fasta och rörliga

ersättning.

• Att regelbundet övervaka och utvärdera Eastnines ekonomiska

ställning och utveckling samt att diskutera och besluta om frågor

relaterade till Eastnines kapitalstruktur, inklusive förslag till bolags-

stämma om utdelning till aktieägare.

• Att godkänna förvärv och avyttringar av innehav samt större till-

läggsinvesteringar, eller andra signifikanta avtal och åtaganden.

• Att godkänna alla finansiella rapporter innan de publiceras.

• Att fastslå budget för nästkommande år.

Styrelsens arbete styrs av den arbetsordning som styrelsen har antagit.

Styrelsens ordförande leder styrelsearbetet och har fortlöpande kon-

takt med vd och CFO för att övervaka Bolagets verksamhet. Styrelsen

har utformat och godkänt en arbetsinstruktion för vd samt policy-

dokument. Bolagets vd samt CFO deltog vid samtliga styrelse möten

under 2025 för att rapportera från sina respektive områden. Styrelsen

ska hålla minst fem ordinarie styrelsemöten per år. Fler möten hålls

vid behov för att diskutera och besluta om bland annat investeringar,

finansiering, budget och andra strategiska frågor.

Styrelsemöten och huvudsakliga frågor

Under 2025 hölls elva styrelsemöten, varav sju ordinarie, ett

konstituerande och tre per capsulam-möten. Fokusområden

under året har bland annat innefattat:

• Strategifrågor

• Transaktionsförslag

• Rapportering från företagsledningen om löpande förvaltning

• Finansiella rapporter

• Finansiering

• Värderingar

• Hållbarhetsfrågor

• Långsiktiga incitamentsprogram

• Interna risk- och kontrollfrågor

• Digitaliseringsfrågor

Styrelsens styrning av hållbarhetsarbetet

Styrelsen har det övergripande ansvaret för styrning av Bolagets

hållbarhetsarbete. Förslag och eventuella uppdateringar av väsent-

liga frågor för hållbarhetsrapportering diskuteras och godkänns av

styrelsen som en del av den årliga översynen av Bolagets strategi.

Uppföljning av hållbarhetsresultat och måluppfyllelse är en integrerad

del av styrelsens översyn av verksamheten och Bolagets hållbarhets-

chef uppdaterar styrelsen löpande om Bolagets hållbarhetsarbete.

Styrelsen erbjuds utbildning inom hållbarhet och tema bestäms utifrån

styrelsens erfarenhet och behov. Under 2025 genomfördes dock ingen

separat hållbarhetsutbildning, utan istället integrerades fördjupade

diskussioner om Bolagets klimat färdplan i det ordinarie styrelsearbe-

tet. Vid fastighetsförvärv sker tillsyn av klimatrelaterade risker utifrån

en ESG due diligence-rapport, som inkluderar bland annat fysiska

klimatrisker för aktuellt geografiskt område samt omställningsrisker

relaterade till energiprestanda, utsläpp och certifieringsstatus. Utöver

denna due diligence-analys, besöker styrelsen regelbundet Eastnines

landskontor samt fastigheter där styrelsens medlemmar får möjlighet

att träffa olika intressenter såsom hyresgäster, anställda i Bolaget,

banker, branschexperter och myndigheter. Insikter från dessa aktivite-

ter integreras i styrelsens strategiska arbete. Internt följs frågor inom

jämställdhet, mångfald och inkludering upp, baserat bland annat på

resultat och analyser hämtade från den årliga medarbetarundersök-

ningen, under 2025 genomförd av Great Place to Work (GPTW). I den

mån det skulle finnas negativa av vikelser följs dessa upp och diskute-

ras i styrelsens ersättningsutskott. Övergripande ansvar för styrning av

hållbarhetsfrågor är delegerat till Bolagets vd, medan daglig översyn

samt planering av insatser och åtgärder är delegerat till Bolagets

hållbarhetschef.

Utvärdering av styrelsen

Styrelsens arbete utvärderas årligen, under 2025 ägde utvärderingen

rum på hösten. Utvärderingen används för att utveckla styrelse-

arbetet och som grund för valberedningens utvärdering av styrelsens

samman sättning. Utvärderingen 2025 åtföljdes av en gemensam upp-

summering och sammanfattades med frågor som bör prioriteras fram-

gent. Valberedningen intervjuade också styrelsens ledamöter samt vd

och vice vd för att därutöver skapa sig en egen bild av hur styrelsen

arbetar.

Revisionsutskott

Revisionsutskottets uppgifter utförs av styrelsen i sin helhet. Styrelsen

behandlar och övervakar den finansiella rapporteringen samt värde-

rings- och revisionsfrågor. Bolagets auktoriserade revisor från KPMG

rapporterade sin översiktliga granskning av bokslutskommunikén

2024, årsredovisning 2024 samt delårsrapporten januari–september

2025 till styrelsen under året. Motsvarande granskning och rapporte-

ring avseende bokslutskommunikén 2025 samt årsredovisning 2025

ägde rum under första kvartalet 2026.

103

Detta är Eastnine Vår verksamhet Framtidssäker portfölj Finansiell information och styrning Övrig information Årsredovisning 2025

Ersättningsutskott

Ersättningsutskottets huvudsakliga uppgift är att bereda ersätt-

ningsfrågor inför styrelsemöten, i enlighet med Svensk kod för

bolagsstyrning. Det innefattar bland annat att bereda frågor om

riktlinjer för ersättning, förslag till ersättningar och andra anställnings-

villkor för bolagsledningen samt att följa och utvärdera pågående

och avslutade program för rörliga ersättningar till bolagsledningen

och andra berörda anställda. Utskottet utvärderar även tillämpningen

av de riktlinjer för ersättning till ledande befattningshavare som

årsstämman enligt lag ska besluta om, samt tillämpliga ersättnings-

strukturer och ersättningsnivåer i Bolaget. Ersättningsutskottet har

under 2025 bestått av Eastnines styrelseordförande samt styrelse-

ledamöterna Peter Elam Håkansson och Ylva Sarby Westman. Liselotte

Hjorth var ordförande fram till årsstämman 2025 och Louise Richnau

därefter. Ersättningsutskottet har haft fyra möten under 2025.

Ledningen i Eastnine

Ledningen i Eastnine bestod under inledningen av 2025 av vd och

CFO/vice vd. I mitten av februari utökades ledningsgruppen med

investeringschef, finanschef samt två befintliga landschefer. I augusti

anställdes en landschef i Polen, varefter ledningsgruppen bestått av

sju personer. Ledningen ansvarar för att den löpande förvaltningen av

verksamheten utförs enligt styrelsens riktlinjer och anvisningar. Led-

ningen ansvarar för de interna kontroller som är nödvändiga för styrel-

sens granskning, kontroll av investerings- samt förvaltningsaktiviteter

och rapporterar regelbundet till styrel sen beträffande dessa frågor.

Ledningen har haft regelbundna möten, varvid bland annat trans-

aktioner, organisation, kommunikation och resultat avhandlats.

Verkställande direktören

Vd ansvarar för den dagliga verksamheten i Bolaget enligt instruktio-

ner från styrelsen, övriga riktlinjer samt policydokument. Tillsammans

med styrelse ordföranden och CFO förbereder vd dagordningen för

styrelse mötena och ansvarar för framtagande av erforderligt besluts-

underlag. Dessutom ser vd till att styrelsen fortlöpande får infor-

mation om Eastnines utveckling och marknadsinformation från den

interna förvaltningen så att styrelsen kan fatta välgrundade beslut.

Bolagets vd Kestutis Sasnauskas har under 2025 haft två styrelseupp-

drag utanför Bolaget: Rytu Invest AB samt det egna bolaget Schkval

AB. Vd hade per 31 december 2025 ett direkt och indirekt aktieinnehav

i Eastnine om 9570 697 aktier, motsvarande 9,7 procent av utgivna

aktier i Bolaget. För mer information om vd, se s. 107.

Ersättningar

Ersättning till styrelseledamöterna

Den 29 april 2025 beslutade årsstämman att ersättningen till styrel-

sens ordförande skulle uppgå till 840 000 SEK (800 000) i årsarvode

för tiden fram till årsstämman 2026. Övriga styrelseledamöter skulle

erhålla ett årsarvode om 420 000 SEK (400 000) vardera, för samma

period. Inget arvode skulle utgå för utskottsarbete.

Ersättning till ledningen

Ersättningen till ledningen bestod under året av fast och rörlig lön

samt pensions-, försäkrings- och andra förmåner. Styrelsen beslutar

efter eget gottfinnande, i enlighet med fastställda interna prestations-

baserade mål, om rörlig kontantersättning ska utgå till de ledande

befattningshavarna. Den rörliga kontantersättningen ska huvudsak-

ligen vara kopplad till förutbestämda och mätbara kriterier, som kan

vara finansiella eller icke-finansiella. Rörlig lön får högst uppgå till 50

procent av den fasta lönen. Bolagets ledning har individuellt premie-

baserade pensionsplaner. Under 2025 beviljades vd och CFO/vice vd

rörlig lön, avseende räkenskapsåret 2024, motsvarande 50 procent av

fast årlig lön.

För mer information om ersättning till ledningen, se not 5 s. 78–80

samt Riktlinjer för ersättning till ledande befattningshavare i Förvalt-

ningsberättelsen på s. 55-56.

Aktierelaterade incitamentsprogram

Eastnine har per 31 december 2025 ett långsiktigt incitaments-

program - LTIP 2024. Syftet med programmet är att främja aktie-

ägarvärde och Bolagets långsiktiga värdeskapande genom att skapa

förutsättningar för att behålla kompetent personal, öka motivationen

bland deltagarna samt främja medarbetarnas aktieägande i Bolaget.

Utfall i incitamentsprogrammet LTIP 2022

Eastnines årsstämma 2022 beslutade om införande av ett långsiktigt

incitamentsprogram för anställda i Bolaget (LTIP 2022). Programmets

löptid var drygt tre år. Vid löptidens slut var den sammanlagda uppfyll-

nadsgraden för villkoren 20,0 procent. Tilldelning ägde rum i augusti

2025 och totalt tilldelades deltagarna 34 508 aktier.

Teckningsoptionsprogram, LTIP 2024

Vid årsstämman 2024 beslutades om införande av ett långsiktigt

incitamentsprogram (LTIP 2024). Incitamentsprogrammet riktade

sig till samtliga anställda i koncernen. Deltagarna i incitamentspro-

grammet erbjöds att teckna teckningsoptioner till marknadsvärde vid

tidpunkten för teckning och för varje tecknings option som deltagarna

betalade marknadsvärde för, erhölls ytterligare en teckningsoption

vederlagsfritt. Antalet vederlagsfria tecknings optioner var begränsat

till viss angiven nivå, beräknad utifrån deltagarens månatliga brutto-

lön. Varje teckningsoption berättigar deltagarna att, från och med den

15 maj 2027 (dock tidigast dagen efter offentlig görandet av Bolagets

delårsrapport för perioden januari-mars 2027) till och med den dag

som infaller 14 kalenderdagar därefter, teckna en ny aktie i Bolaget till

en kurs motsvarande 125 procent av den volymvägda genomsnitts-

kursen för Bolagets aktie på Nasdaq Stockholm under en mätperiod

om tio handelsdagar före årsstämman 2024. Totalt tilldelades 894 810

teckningsoptioner till de tio anställda som valt att delta i programmet.

Fullständiga villkor incitamentsprogram

För att läsa fullständiga villkor, avseende respektive

incitaments program, vänligen se Eastnines webbsida,

www.eastnine.com/sv/incitamentsprogram.

104

Detta är Eastnine Vår verksamhet Framtidssäker portfölj Finansiell information och styrning Övrig information Årsredovisning 2025

Riskhantering och internkontroll

Riskhantering

Eastnine är genom sin verksamhet exponerat för olika former av risker.

Eastnines verksamhet innebär att investera i moderna och hållbara

kontorsfastigheter, med en stor andel internationella hyresgäster, i

premiumlägen på utvalda marknader i Polen, Litauen och Lettland.

Fastigheterna finansieras huvudsakligen med banklån från sju olika

banker. Med investerings- och finansieringsstrategin är Eastnine

primärt exponerat för risker såsom ränte- och kreditrisk samt hyres-

och vakansrisk, vilket avspeglas i värdeförändringar. Riskhantering och

risk uppföljning är en viktig och integrerad del av Eastnines verksam-

het. Bolaget använder olika verktyg för att löpande identifiera, värdera

och begränsa risker. Riskhanteringen sköts av Bolagets företags ledning

i enlighet med relevanta policyer som fastställts av styrelsen. Finan-

siella risker hanteras primärt av finansfunktionen i enlighet med Bola-

gets finanspolicy. Mer information om Bolagets riskhantering finns på

s. 59–66 samt i not 28 (Finansiella risker och riskhantering) på s. 91-92.

Intern kontroll

Den interna kontrollen inom Eastnine är utformad för att hantera

risker avseende den finansiella rapporteringen och förvaltningsverk-

samheten. Detta innefattar bland annat att säkerställa att köp och

försäljning av värdepapper och tillgångar redovisas tillförlitligt, att

innehav och fastigheter värderas korrekt samt att information på ett

effektivt och korrekt sätt förmedlas till marknaden.

Styrelsen har ansvaret för att övervaka investeringsverksamheten

samt den löpande förvaltningen och säkerställer genom fastställda

rapporterings rutiner samt relevanta utarbetade policyer att den får

tillgång till nödvändig information. Årligen prövas samtliga policyer

vad gäller lämplighet och ändrade policyer godkänns av styrelsen.

Styrelsen upprätthåller en god och effektiv kontrollmiljö vad gäller

investeringsverksamheten och den finansiella rapporteringen, genom

tydlig fördelning av ansvar och befogenheter till ledning och med-

arbetare. Styrelsen diskuterar löpande redovisningsfrågor, värderingar

och den finansiella rapporteringen. Bolagets ledning följer löpande

upp att policyer, instruktioner och administrativa avtal efterlevs.

Styrelsen i Eastnine gör varje år en avvägning och beslutar om

huruvida Bolaget är i behov av en internrevisionsfunktion. En sådan

oberoende granskningsfunktion gör löpande granskningar och lämnar

rapporter till styrelse och ledning med rekommendationer till förbätt-

ringar avseende den interna kontrollen kring företagets verksamhet,

såsom outsourcade servicefunktioner och interna förfaranden, i

syfte att bibehålla god styrning och efterlevnad av Bolagets policyer.

Styrelsen gjorde under 2025 bedömningen att Eastnine, på grund

av dess begränsade storlek och fullgoda kompetens att utvärdera

servicefunktioner och den interna verksamheten på egen hand, inte är

i behov av en internrevisionsfunktion. Eastnine agerar i enlighet med

god sed på aktie marknaden och följer regelbundet upp att Bolaget

efterlever noteringsavtalet.

105

Detta är Eastnine Vår verksamhet Framtidssäker portfölj Finansiell information och styrning Övrig information Årsredovisning 2025

Styrelse

Christian Hermelin (f.1964)

Styrelseledamot sedan 2020

Utbildning: Fil. kandidatexamen

i företagsekonomi, Umeå Universitet

Arbetslivserfarenhet (urval):

Fd. vd Fabege samt olika positioner

inom Storheden, Wihlborgs samt

Nacka Strand Förvaltning

Styrelseuppdrag: Inga

Aktieinnehav inkl. närstående

och bolag¹: 156 928

Oberoende gentemot Bolaget

och bolags ledningen: Ja

Oberoende gentemot

större aktieägare: Ja

Årligt arvode, TSEK: 420

Närvaro styrelse möten 2025:

11 av 11

Peter Elam Håkansson (f.1962)

Styrelseledamot sedan 2014

Utbildning: Civilekonom, Handelshögskolan

i Stockholm, studerat vid EDHEC i Lille

Arbetslivserfarenhet (urval): Grundare av,

samt ordförande och investeringsansvarig i,

East Capital. Fd. aktiechef i Norden och

analys ansvarig globalt för Enskilda Securities

Styrelseuppdrag: Ordförande i East Capital

Holding samt styrelseuppdrag inom East

Capital- gruppen. Ordförande i stiftelsen

Svenska Musikskattens Hus. Ledamot i

Atlantic Grupa in Croatia, Bonnier News

Business, Cicero Fonder, Cicero Holding,

Garna Stockholm Holding, LaSpa Group i

Estland, Hjerta och Trygg stiftelsen samt

Kgl Ingen jörs veten skaps akademien (IVA),

avdelning Ekonomi

Aktieinnehav inkl. närstående

och bolag¹: 17 532 610

Oberoende gentemot Bolaget

och bolags ledningen: Ja

Oberoende gentemot

större aktieägare: Nej

Årligt arvode, TSEK: 420

Närvaro styrelse möten 2025:

11 av 11

Hanna Loikkanen (f.1969)

Styrelseledamot sedan 2023

Utbildning: Civil- och företags ekonom

vid Handelshögskolan i Helsingfors.

International Economics Studies vid

University of New South Wales, Sydney,

Australien

Arbetslivserfarenhet (urval):

Investeringschef på Finnfund sedan 2024.

Tidigare ledande befattningar på SEB,

Nordea, FIM Group och East Capital

Styrelseuppdrag: Ledamot i VEF Ltd.

Aktieinnehav inkl. närstående

och bolag¹: Inget

Oberoende gentemot Bolaget

och bolags ledningen: Ja

Oberoende gentemot

större aktieägare: Ja

Årligt arvode, TSEK: 420

Närvaro styrelse möten 2025:

11 av 11

Ylva Sarby Westman (f.1973)

Styrelseledamot sedan 2020

Utbildning: Civilingenjör, Kungliga Tekniska

Högskolan i Stockholm

Arbetslivserfarenhet (urval):

Vd på Neobo Fastigheter sedan 2022,

dessför innan vice vd/CFO på Castellum, vice

vd/CFO Kungsleden samt olika befattningar

på NewSec Investment respektive NCC

Styrelseuppdrag: Ledamot i EPRA

rådgivande nämnd

Aktieinnehav inkl. närstående

och bolag¹: 10 552

Oberoende gentemot Bolaget

och bolags ledningen: Ja

Oberoende gentemot

större aktieägare: Ja

Årligt arvode, TSEK: 420

Närvaro styrelse möten 2025:

11 av 11

Louise Richnau (f.1966)

Styrelseordförande sedan 2025,

invald 2024

Utbildning: Civilingenjör, Kungliga

Tekniska Högskolan i Stockholm

Arbetslivserfarenhet (urval):

Fd. analytiker på AP-fonderna där efter

affärsutvecklingschef på Drott. Senior

adviser Nordanö. Arbetar sedan 2023 i eget

bolag med investeringar samt styrelse och

råd givningsuppdrag

Styrelseuppdrag: Ordförande i Bantaba.

Ledamot Lots berget, Propel Capital V,

Capital VI och Capital VII samt

Råsunda pokalen

Aktieinnehav inkl. närstående

och bolag¹: 151 818

Oberoende gentemot Bolaget

och bolags ledningen: Ja

Oberoende gentemot

större aktieägare: Ja

Årligt arvode, TSEK: 840

Närvaro styrelse möten 2025:

11 av 11

¹ Aktieinnehav per 28 februari 2026.

106

Detta är Eastnine Vår verksamhet Framtidssäker portfölj Finansiell information och styrning Övrig information Årsredovisning 2025

Kestutis Sasnauskas (f.1973)

Vd sedan 2017, anställd sedan

2016

Utbildning:

Ekonomistudier vid Handels-

hög skolan i Stockholm,

Vilnius Universitet samt

Gotlands Universitet

Arbetslivserfarenhet (urval):

Chief Investment Officer

Eastnine. Partner, med-

grundare och ansvarig för

private equity samt fastigheter

East Capital

Styrelseuppdrag:

Rytu Invest samt det egna

bolaget Schkval

Aktieinnehav¹:

9 785 697, inkl bolag

Teckningsoptioner:

290 524

Britt-Marie Nyman (f.1965)

Vice vd och CFO sedan 2019

Utbildning:

Civilekonom, Umeå

Universitet

Arbetslivserfarenhet (urval):

Head of Capital Markets

Catella Corporate Finance.

Vice vd, finans- och IR-chef

Klövern samt informations-

och IR-chef Fastighets AB

Tornet

Styrelseuppdrag:

Inga

Aktieinnehav¹:

124 725, inkl. närstående

Teckningsoptioner:

145 262

Emil Holmström (f.1989)

Chief Investment Officer

sedan 2024, anställd sedan

2016

Utbildning:

Masterexamen i redovisning

och ekonomi, Handels-

högskolan i Stockholm

Arbetslivserfarenhet (urval):

Head of Investments, Eastnine

och analytiker, East Capital

Styrelseuppdrag:

Ledamot och ägare av egna

bolaget Kvarnbo Holding

Aktieinnehav¹:

225 789, inkl.bolag

Teckningsoptioner:

290 524

Eric Stadler (f.1980)

Finanschef sedan 2025,

anställd sedan 2016

Utbildning:

Civilingenjör i Industriell

Ekonomi, Kungliga Tekniska

Högskolan, Stockholm

Arbetslivserfarenhet (urval):

Struktur- och Treasury-

ansvarig, Eastnine samt

produktchef, East Capital

Styrelseuppdrag:

Inga

Aktieinnehav¹:

26 672

Teckningsoptioner:

29 052

Julia Racewicz-Lewandowska

(f.1981)

Landschef i Polen sedan 2025

Utbildning:

Master of Science i

Management, Warszawas

Universitet

Arbetslivserfarenhet (urval):

Head of Asset Management,

Savills Investment

Management Asset Manager,

Hines Polska

Styrelseuppdrag:

Inga

Aktieinnehav¹:

Inget

Teckningsoptioner:

Inga

Julius Niedvaras (f.1978)

Landschef i Litauen sedan

2018

Utbildning:

MBA, Pforzheim Universitet

MBA, Vilnius Universitet

Arbetslivserfarenhet (urval):

Country Manager for

Lithuania, East Capital Group,

Investment Manager, Arco

Vara

Styrelseuppdrag:

Inga

Aktieinnehav¹:

17 271

Teckningsoptioner:

Inga

Janis Meiers (f.1991)

Landschef i Lettland sedan

2023, anställd sedan 2021

Utbildning:

EMBA, Stockholms

Handelshögskola i Riga

Arbetslivserfarenhet (urval):

Project Manager, Eastnine

Latvia, Private developer,

Various Private Ventures

Styrelseuppdrag:

Ledmot och ägare av egna

bolaget SIA RE:Solutions

Aktieinnehav¹:

Inget

Teckningsoptioner:

29 052

Ledning

¹ Aktieinnehav per 28 februari 2026.

107

Detta är Eastnine Vår verksamhet Framtidssäker portfölj Finansiell information och styrning Övrig information Årsredovisning 2025

Detta kapitel innehåller Eastnines områdesspecifika mål,

nyckel tal och utfall inom hållbarhet samt hållbarhets upp-

lysningar med utgångspunkt i ramverket GRI och rapportering

enligt TCFD och EU-taxonomin. Dubbel väsentlighetsanalys

har genomförts enligt CSRD och upplysningarna har mappats

mot ESRS, utan fullständig ESRS-efterlevnad.

Övrig information

Korsningen vid Warsaw Unit i Warszawa är en livlig knutpunkt dit Warszawaborna

enkelt tar sig med kollektivtrafik, bil, cykel eller till fots.

Taxonomiförenlig

omsättning

97 %

Kvinnor i styrelsen

60 %

Medarbetarnöjdhet

93 %

108

Detta är Eastnine Vår verksamhet Framtidssäker portfölj Finansiell information och styrning Övrig information Årsredovisning 2025

Eastnines hållbarhetsupplysningar har upprättats med

utgångspunkt i GRI Standards 2021 och omfattar räken-

skapsåret 2025. I avsnittet redovisas även Bolagets

rapportering i linje med TCFD, EU:s taxonomiförordning

samt områdesspecifika mål och nyckeltal.

Hållbarhetsupplysningar

Eastnines hållbarhetsupplysningar har upprättats med utgångspunkt i

GRI (Global Reporting Initiative) Standards 2021 och omfattar perioden

1 januari–31 december 2025. Ett GRI-index på sidorna 123–124 anger

var respektive upplysning återfinns i årsredovisningen samt innehåller

kommentarer avseende eventuella avvikelser eller om upplysningar ej

är tillämpliga.

Rapporteringen baseras på en väsentlighetsanalys, som sedan 2024

kompletteras med en dubbel väsentlighetsanalys (Double Materiality

Analysis, DMA) i linje med metodiken enligt Corporate Sustainability

Reporting Directive (CSRD). Den dubbla väsentlighetsanalysen be -

kräftade att de tidigare identifierade väsentliga hållbarhetsfrågorna

fortsatt är relevanta. Vid översynen under 2025 identifierades inga

behov av förändringar i listan över väsentliga hållbarhetsfrågor.

Eastnine omfattas för närvarande inte av kraven på hållbarhets-

rapportering enligt CSRD. Till följd av det antagna stop-the-clock-

förslaget, som innebär att EU-kommissionens Omnibus-förslag om

hållbarhetsrapportering skjuts upp, föreligger ingen skyldighet att

tillämpa CSRD före räkenskapsåret 2027. Bolaget följer utvecklingen

av CSRD och European Sustainability Reporting Standards (ESRS).

Hållbarhets rapporteringen vidareutvecklas successivt genom att i

ökande utsträckning inkludera ESRS-anpassade upplysningar avseende

väsentliga hållbarhetsfrågor, bland annat upplysningar i linje med

Task Force on Climate-related Financial Disclosures (TCFD) samt EU:s

taxonomi förordning, vilka ingår i denna rapport. Rapporten har inte

varit föremål för extern granskning.

För ytterligare information om Eastnines hållbarhetsarbete, kontakta

Lilia Kouzmina, hållbarhetschef, på lilia.kouzmina@eastnine.com.

Torg som möteplats i mitten av fastigheten Nowy Rynek D i Poznan.

109

Detta är Eastnine Vår verksamhet Framtidssäker portfölj Finansiell information och styrning Övrig information Årsredovisning 2025

Område Syfte Mål Nyckeltal Utfall 2025 Styrning/åtgärder/kommentarer Möjligheter/skapat värde FN:s globala mål

Framtidssäkra fastigheter

Certifiering

Extern

verifiering av

byggnadens

hållbarhets-

prestanda.

100 % certifierat

bestånd (minst

LEED Gold/BREEAM

Excellent).

Andel

certifierat

bestånd, %.

• 100 % (100) certifierat bestånd,

varav 97 % LEED Platinum/

BREEAM Outstanding och

3 % LEED Gold.

• Certifieringskrav integrerat i investerings- och förvärvsprocessen.

• Åtgärds- och kostnadsbedömning avseende ej vertifierade fastigheter genomförs vid förvärv.

• Certifieringsprocess initieras normalt inom 12 månader från tillträde.

• Löpande uppföljning av certifieringsstatus i förvaltningen.

HÅLLBARA STÄDER

OCH SAMHÄLLEN

HÅLLBAR ENERGI

FÖR ALLA

Energi

Fossilfri

energi-

försörjning i

fastighets-

beståndet.

100 % fossilfri

energi senast

2030.

Andel fossil-

fri energi, %.

• 81 % (81) av energimixen var

fossilfri under 2025.

• Samtliga elavtal, inklusive hyresgästernas, ska avse fossilfri el.

• Energins ursprung beaktas vid upphandling, installation och uppgradering

av energi lösningar.

• Möjligheter till lokal fossilfri energiproduktion, såsom takmonterade solpaneler,

utvärderas för samtliga fastigheter.

• Aktiv dialog förs med lokala partners och myndigheter för att påskynda utfasningen av

fossila bränslen, med särskilt fokus på Polen.

• Exempel på åtgärder 2025: Installation av takmonterade solpaneler på Alojas Biroji

(Lettland) samt Nowy Rynek D och Nowy Rynek E (Polen). Installation av värmepump för

minskad användning av fossilbaserad fjärrvärme i Nowy Rynek E (Polen).

HÅLLBARA STÄDER

OCH SAMHÄLLEN

HÅLLBAR ENERGI

FÖR ALLA

Minskad

energi-

användning.

25 % lägre

energiintensitet

till 2030 (jämfört

med 2025), mots-

varande cirka 5 %

per år.

Förändring

av total

energi-

användning,

kWh/kvm/år.

• Normaliserad energianvändning inkl.

hyresgästel: +2 % till 139 kWh/kvm

(-1 % i jämförbart bestånd)

• Energianalys ingår i teknisk och kommersiell due diligence vid förvärv.

• Energy Management System (EMS) används för kontinuerlig uppföljning

och analys av energianvändning.

• Uppföljning behandlas i månatliga möten med ledningen.

• Energimål ingick 2025 i ledningens ersättningsstruktur.

• Internt krav på minst 80 % av möjliga poäng i energikategorin inom

certifieringsramverken LEED och BREEAM.

• Exempel på åtgärder 2025: LED-belysning i kontors- och gemensamma ytor i Alojas Biroji

(Lettland). DX-installation för kyla och värme (test) i 3Bures-1,2 (Litauen). Installation av

värmepump i Nowy Rynek E (Polen).

HÅLLBAR ENERGI

FÖR ALLA

Vatten förbrukning

Minskad

vatten-

användning.

Minska vattenför-

brukningen med

minst 1,5 % per år

i genomsnitt under

en fem årsperiod.

Vatten-

användning,

liter/kvm/år.

• Vattenanvändning per kvm i samtliga

fastigheter: +6 % till 330 liter/kvm.

• Utveckling sedan 2020: -2 % totalt

i direktförvaltade fastigheter, +6 %

totalt. Ökningen förklaras av åter-

gång till arbete från kontor.

• Vattenanvändningen i fastigheterna avser främst hygienändamål och påverkas

i huvudsak av närvaro i byggnaderna, installerad utrustning samt löpande drift,

underhåll och läckage övervakning.

• Byggnadscertifiering på hög nivå utgör huvudstrategin för förbättrad vattenprestanda och

omfattar krav på vatteneffektivitet och installation av vattenbesparande utrustning.

• Vid ombyggnationer och hyresgästanpassningar används vattenbesparande utrustning

som standard.

HÅLLBARA STÄDER

OCH SAMHÄLLEN

HÅLLBAR

KONSUMTION OCH

PRODUKTION

Nyckeltal hållbarhet

Här redovisas områdesspecifika mål, nyckeltal och utfall för det systematiska arbetet med att effektivisera byggnader, vara en god arbetsgivare och en bra hyresvärd.

Stärkt fastighetsvärde Lägre driftkostnader

Tillgång till grön finansiering Attraktivitet för hyresgäster

Ekonomi

Renommé på marknaden

som ansvarsfull aktör

Affärskritiskt

Ökat engagemang hos

de anställda

Renommé

Minskad risk för

”strandade tillgångar”

Minskad risk relaterad till bristande

efterlevnad av lagkrav (EU:s taxonomi)

Riskreducering

Ökat engagemang

hos kunderna

110

Detta är Eastnine Vår verksamhet Framtidssäker portfölj Finansiell information och styrning Övrig information Årsredovisning 2025

Område Syfte Mål Nyckeltal Utfall 2025 Styrning/åtgärder/kommentarer Möjligheter/skapat värde FN:s globala mål

Framtidssäkra fastigheter

Avfalls hantering

Cirkuläritet

och resurs-

effektiv

avfalls-

hantering.

Ökad andel åter-

vunnet avfall

Andel åter-

vunnet

avfall, %.

Direktförvaltade fastigheter:

42 % (44)

Samtliga fastigheter:

40 % (40)

• Regelbundna avfallsrevisioner genomförs i samtliga fastigheter, ofta inom ramen för

om certifieringsprocesser.

• Förbättringsåtgärder prioriteras vid renoveringar, inklusive optimerad avfallslogistik och

tydligare sorteringslösningar.

• Digital uppföljning av avfall används i Warsaw Unit. Under slutet av 2025 har en alternativ

systemleverantör anlitats för pilotprojekt med digital spårning av avfallsflöden i fastigheter

i Poznan.

• Resultaten från pilotprojektet kommer att utvärderas inför eventuell breddinförande

i Baltikum.

HÅLLBARA STÄDER

OCH SAMHÄLLEN

HÅLLBAR

KONSUMTION OCH

PRODUKTION

Material

Minskad

klimat-

påverkan från

renovering

och

hyresgäst-

anpassningar.

Minst 52 % lägre

klimatavtryck per

kvm till 2030

Klimat av-

tryck per

kvm,

kg CO₂e/

kvm.

Under 2024–2025 har arbetet fokuserat

på datainsamling och etablering av ref-

erensnivåer. I flera kategorier saknas

ännu fullständig data, vilket innebär att

faktisk reduktion följs upp från och med

kommande år.

• Gemensam metod för klimatberäkning per projekt och kategori har etablerats.

• Digital struktur för insamling och uppföljning av projektdata har implementerats.

• Klimatkrav integreras successivt i projekterings- och upphandlingsprocesser.

• Landsspecifika referensvärden och reduktionsbanor fastställs i nästa fas.

HÅLLBARA STÄDER

OCH SAMHÄLLEN

HÅLLBAR

KONSUMTION OCH

PRODUKTION

Hållbar investering

Utsläpp

Minska

klimat-

påverkan från

fastighets-

drift.

Nettonollutsläpp

av växthusgaser

2040 (Net Zero)

samt minst 47 %

lägre utsläppsin-

tensitet per kvm

till 2030 i fas-

tighetsdrift

Utsläpps-

intensitet i

fastighets-

drift (Scope

1–3), kg

CO₂e/kvm.

9,3 kg CO₂e/kvm (9,4)

Jämförbart bestånd: 4,0 kg CO₂e/kvm

I jämförbart bestånd minskade

utsläppsintensiteten med -55 % det

senaste året.

• Energieffektivisering och övergång till fossilfri energi är centrala åtgärder för minskade

utsläpp i fastighetsdriften.

• En klimatfärdplan till 2030 har tagits fram under 2025 och omfattar identifierade åtgärder

som värmepumpar och ytterligare energieffektivisering.

• Bolagets klimatmål är validerade av Science Based Targets initiative (SBTi) och utformade

i enlighet med SBTi:s sektorsspecifika kriterier för fastighetsbolag (Buildings Sector Criteria).

HÅLLBARA STÄDER

OCH SAMHÄLLEN

HÅLLBAR ENERGI

FÖR ALLA

Finansiering

Säkerställa

långsiktig

tillgång till

kapital.

Ökad andel grön

finansiering.

Andel grön

finansiering,

Grön finansiering utgjorde 88 %

(76) av total räntebärande skuld.

• Grön finansiering prioriteras i samband med refinansiering och nya förvärv.

• Under 2025 ökade andelen gröna lån främst som ett resultat av Eastnines

förbättringsåtgärder avseende energiprestanda för befintliga fastigheter.

HÅLLBAR

KONSUMTION OCH

PRODUKTION

GRESB

Regionalt

ledarskap

inom

hållbarhet.

5 stjärnor i GRESB

(bland topp 20 % i

GRESB:s globala

jämförelse)

GRESB-

poäng och

stjärnor.

91 (92) av 100, motsvarande

5 stjärnor i GRESB.

• GRESB-resultatet baseras på en sammanvägd bedömning av Eastnines arbete inom

hållbar fastighetsförvaltning.

• Bedömningen omfattar bland annat energieffektivitet, klimatpåverkan, certifieringar,

styrning samt socialt ansvar.

• Resultatet ger en samlad bild av Bolagets hållbarhetsprestanda i jämförelse med

internationella branschaktörer.

HÅLLBARA STÄDER

OCH SAMHÄLLEN

HÅLLBAR

KONSUMTION OCH

PRODUKTION

Ökat fastighetsvärde

Lägre driftkostnader i system med

koldioxidprissättning

Tillgång till grön finansiering

(EU:s taxonomi)

Kunder föredrar hållbara produkter

Ekonomi

Renommé på marknaden

som ansvarsfull aktör

Affärskritiskt

Ökat engagemang hos

de anställda

Renommé

Minskad risk för

”strandade tillgångar”

Minskad risk relaterad till bristande

efterlevnad av lagkrav (EU:s taxonomi)

Riskreducering

Ökat engagemang

hos kunderna

111

Detta är Eastnine Vår verksamhet Framtidssäker portfölj Finansiell information och styrning Övrig information Årsredovisning 2025

Område Syfte Mål Nyckeltal Utfall 2025 Styrning/åtgärder/kommentarer Möjligheter/skapat värde FN:s globala mål

Företags kultur

Transparens

och affärs etik

i verksam-

heten.

Korruptionsfri

och etisk

verksamhet.

Antal

korruptions-

incidenter.

Inga rapporterade incidenter eller

miss tankar om överträdelser under

2025.

• Årlig utbildning i antikorruption för samtliga medarbetare.

• Antikorruptionspolicy, uppförandekod för leverantörer och medarbetare samt

visselblåsarkanal fungerar som centrala styrmekanismer för att förebygga oetiskt

beteende och säkerställa affärsetik och god praxis.

Ansvarsfull verksamhet

Kunder/hyresgäster

Hög kund-

nöjdhet.

Kundnöjdheten

ska överstiga 50

på NPS-skalan.

NPS i årlig

kundunder-

sökning,

poäng.

73 (60) poäng på NPS-skalan som går

från -100 till +100

• Årlig kundundersökning genomförs i alla fastigheter, med undantag för S7-fastigheterna

där företagen som hyr lokaler av Eastnine har egen förvaltning.

• Resultaten analyseras och används som underlag för förbättring av service, drift och

underhåll av fastigheterna och gentemot hyresgäster.

GOD HÄLSA OCH

VÄLBEFINNANDE

Medarbetare

Attrahera

och behålla

kompetenta

medarbetare.

Förtroendeindex

enligt Great Place

to Work ska uppgå

till minst 90 %.

Förtroende-

index, %.

Mål 2025 2024

90 % 93 % 91 %

• Medarbetare ges möjlighet till kontinuerlig kompetensutveckling.

• Förmåner erbjuds och anpassas lokalt, inklusive subventionerade luncher,

friskvårdsbidrag och hälsoundersökningar.

• Förstärkt föräldraledighetsersättning tillämpas för anställda i Sverige.

GOD HÄLSA OCH

VÄLBEFINNANDE

God hälsa och

välbefinnande

hos medarbe-

tare.

Sjukfrånvaro

under 3 %.

Andel sjuk-

frånvaro, %.

Total sjukfrånvaro: 1,2 % (0,7)

Korttidsfrånvaro: 1,2 % (0,7)

Långtidsfrånvaro: 0,0 % (0,0)

• Friskvårdsbidrag erbjuds samtliga medarbetare.

• Vaccination erbjuds som en del av det förebyggande hälsoarbetet.

• Kompletterande sjukvårdsförsäkring erbjuds, inklusive årlig hälsoundersökning.

• Medarbetare och hyresgäster uppmuntras till regelbunden fysisk aktivitet genom

hälso främjande initiativ.

GOD HÄLSA OCH

VÄLBEFINNANDE

Jämställd och

inkluderande

arbetsplats.

Jämn fördelning

av män och kvin-

nor på samtliga

ledningsnivåer

inom företaget

eftersträvas.

% kvinnor/

% män.

Kvinnor Män

Antal % Antal %

Styrelse 3 60 2 40

Ledning 2 29 5 71

• Könsfördelning beaktas vid rekryteringsbeslut

• Resultat från den årliga medarbetarundersökningen, inklusive frågor om mångfald,

jämställdhet och inkludering (DEI), används som underlag för uppföljning och utveckling

• Bolaget strävar efter jämn könsfördelning i ledande positioner

JÄMSTÄLLDHET

2025

-100 +100

+73

2024

-100 +100

+60

Ökat fastighetsvärde Lägre driftkostnader i system med

koldioxidprissättning

Tillgång till grön finansiering

(EU:s taxonomi)

Kunder föredrar hållbara produkter

Ekonomi

Renommé på marknaden

som ansvarsfull aktör

Affärskritiskt

Ökat engagemang hos

de anställda

Renommé

Minskad risk för

”strandade tillgångar”

Minskad risk relaterad till bristande

efterlevnad av lagkrav (EU:s taxonomi)

Riskreducering

Ökat engagemang

hos kunderna

112

Detta är Eastnine Vår verksamhet Framtidssäker portfölj Finansiell information och styrning Övrig information Årsredovisning 2025

Område Syfte Mål Nyckeltal Utfall 2025 Styrning/åtgärder/kommentarer Möjligheter/skapat värde FN:s globala mål

Ansvarsfull verksamhet

Leverantörer

Ökad trans-

parens och

ansvar i

leverantörs-

kedjan.

Alla kvalificerade

strategiska lever-

antörer granskas

ur ett hållbarhets-

perspektiv.

Andel

granskade

leverantörer,

100 % kvalificerade strategiska

leverantörer har granskats ur

ett hållbar hetsperspektiv.

• Nya leverantörer uppmuntras att genomföra webbaserad självskattning för

identifiering av hållbarhetsrisker.

• Hållbarhetsgranskning genomförs vid upphandling och för strategiska leverantörer.

• Vid nybyggnation kompletteras hållbarhetsgranskningen med fysiska revisioner på plats.

HÅLLBAR

KONSUMTION OCH

PRODUKTION

Gröna hyresavtal

Samarbete

med hyres-

gäster för ett

mer hållbart

fastighets-

bestånd.

Ökad användning

av gröna hyres-

avtal.

Andel uthyr-

ningsbar yta

med gröna

hyresavtal,

Gröna hyresavtal används i 11 av 15

fastigheter, motsvarande 45 % (45) av

fastigheternas bruttoarea.

• Gröna hyresavtal används i samtliga fastigheter i Lettland och Litauen,

med undantag för Uptown Park i Litauen.

• Avtalen innehåller klausuler som möjliggör samarbete kring energieffektivisering

och andra optimeringsåtgärder.

• Arbete pågår för att utvärdera hur liknande avtal kan införas avseende fastigheter i Polen.

HÅLLBARA STÄDER

OCH SAMHÄLLEN

HÅLLBAR

KONSUMTION OCH

PRODUKTION

Ökat fastighetsvärde

Lägre driftkostnader i system med

koldioxidprissättning

Tillgång till grön finansiering

(EU:s taxonomi)

Kunder föredrar hållbara produkter

Ekonomi

Renommé på marknaden

som ansvarsfull aktör

Affärskritiskt

Ökat engagemang hos

de anställda

Renommé

Minskad risk för

”strandade tillgångar”

Minskad risk relaterad till bristande

efterlevnad av lagkrav (EU:s taxonomi)

Riskreducering

Ökat engagemang

hos kunderna

113

Detta är Eastnine Vår verksamhet Framtidssäker portfölj Finansiell information och styrning Övrig information Årsredovisning 2025

Styrning

2-21 Årlig total ersättning

Eastnine har rutiner och riktlinjer gällande förmåner, anställningsvillkor och incitamentssystem. Detta för

att skapa förutsättningar för att bibehålla kompetent personal, öka motivationen bland medarbetarna och

säkerställa en tydlig ersättnings- och incitamentsstruktur.

2025 2024

Total ersättning till vd (högst betald), TEUR 425 409

Median årlig total ersättning för samtliga anställda

(exklusive högst årlig ersättning), TEUR 93 87

Förhållande mellan högst betald (vd) och median

(exklusive högst årlig ersättning), ggr 4,7 4,7

Median ersättningsökning samtliga anställda

(exklusive högst årlig ersättning), % 6,7 14,3

Ersättningsökning vd, % 3,8 -15,0

Förhållande ersättningsökning mellan högst betald och median

(exklusive högst årliga ersättning), ggr 0,6 -1,1

Alla medarbetare som var anställda vid årets slut är inkluderade i ovanstående data över löneskillnader.

Ingen omräkning till HTE har gjorts. I ersättning ingår grundlön och rörlig lön. Bolagets vd är den med högst

ersättning. Namnet på den med högst ersättning i koncernen framgår i Bolagets ersättningsrapport.

Aktiviteter och Anställda

2-7 Medarbetare

Eastnine hade vid årets slut 27 anställda, varav elva i Sverige, åtta i Litauen, fem i Lettland och tre i Polen.

Totalt

Sverige Litauen Lettland Polen 2025 2024

Totalt antal anställda 11 8 5 3 27 22

Varav kvinnor 4 6 3 2 15 12

– heltid 4 6 3 2 15 12

– deltid – – – – – –

– tillfälligt anställda – – – – – –

Varav män 7 2 2 1 12 10

– heltid 7 2 2 1 12 10

– deltid – – – – – –

– tillfälligt anställda – – – – – –

2-8 Medarbetare som inte är anställda

Eastnine har ingen egen fastighetsförvaltningsorganisation utan anlitar leverantörer för tjänster kopplade

till fastighetsunderhåll, såsom teknisk support, städning och säkerhet. Tabellen nedan visar antalet perso-

ner, uttryckt i heltidsekvivalenter (HTE) vid rapporteringsperiodens slut, som är involverade i dessa tjänster.

Antalet HTE uppgick till 164,2 (131,2) och ökningen jämfört föregående år är hänförlig till de fastighets-

förvärv som genomfördes 2024 och som ingår för helåret 2025.

Totalt

Litauen Lettland Polen 2025 2024

Administratörer 7,5 0 8,0 15,5 10,5

Teknisk fastighetsskötsel 15,0 4,0 23,0 42,0 27,0

Säkerhet 12,5 7,7 37,0 57,2 50,2

Städning 27,0 7,0 15,5 49,5 43,5

Totalt 62,0 18,7 83,5 164,2 131,2

GRI-noter

Strategi, policyer och praxis samt intressentengagemang

2-23 Värderingar, principer, standarder och normer gällande uppförande

2-24 Förankring av värderingar, principer, standarder och normer gällande uppförande

2-25 Processer för att avhjälpa negativ påverkan

2-26 Mekanismer för rådgivning och rapportering av angelägenheter för organisationen

2-29 Metod för intressentengagemang

Eastnines policyer och uppförandekod utgör ramen för hur Bolaget bedriver sin verksamhet samt samverkar

med medarbetare och affärspartners. Policyramverket baseras bland annat på OECD:s riktlinjer för multi-

nationella företag, OECD:s due diligence-vägledning för ansvarsfullt företagande samt FN:s vägledande

principer för företag och mänskliga rättigheter. Dessa ramverk har integrerats i Bolagets interna styr-

dokument och konkretiserats genom specifika policyer som reglerar olika delar av Eastnines verksamhet

(se tabell över interna styrdokument).

Eastnine åtar sig att respektera och skydda internationellt erkända mänskliga rättigheter i den egna

verksamheten samt i leverantörsledet, i enlighet med FN:s vägledande principer för företag och mänskliga

rättigheter. Utveckling och uppdatering av Bolagets policyer, inklusive frågor relaterade till mänskliga

Generella upplysningar

114

Detta är Eastnine Vår verksamhet Framtidssäker portfölj Finansiell information och styrning Övrig information Årsredovisning 2025

rättigheter, sker med beaktande av dialog med relevanta intressenter såsom medarbetare, leverantörer och

andra affärspartners. Synpunkter från denna dialog beaktas i implementering och uppföljning av policy-

ramverket. De mest relevanta riskerna avseende mänskliga rättigheter i Eastnines verksamhet bedöms

vara arbetsvillkor i leverantörsledet, icke-diskriminering och likabehandling inom organisationen samt

affärs etiska risker kopplade till Bolagets affärsrelationer. Dessa risker hanteras genom uppförandekod,

leverantörs kod och relaterade styrdokument.

Eastnine tillämpar försiktighetsprincipen i sitt hållbarhetsarbete, vilket innebär att potentiella miljörisker

beaktas även när det råder osäkerhet i det vetenskapliga underlaget. I sådana fall vidtas förebyggande

åtgärder i syfte att minimera eller hantera identifierade risker.

Bolagets hållbarhetsarbete styrs av följande policyer och riktlinjer: Sustainability Policy, Anti-Corruption

Policy, Code of Business Conduct, Supplier Code of Conduct, Diversity & Equal Treatment Policy, Work

Environment & Employee Health Guidelines, Whistleblower Policy, Environmental Policy, Sustainability

Strategy for New Developments and Reconstruction, IT Security Policy samt Privacy Policy och Privacy

Guidelines. Genom Diversity & Equal Treatment Policy främjar Eastnine en inkluderande arbetsmiljö som

respekterar mänskliga rättigheter och säkerställer lika möjligheter oavsett kön, ålder, etnicitet, religion,

funktionsvariation eller annan skyddad grund. Diskriminering och trakasserier tolereras inte.

Eastnine är för närvarande inte certifierat enligt ISO 14001 (miljöledningssystem). Bolaget bedriver dock

ett systematiskt miljöarbete genom fastställda policyer, mål, uppföljning och intern kontroll inom ramen för

ovanstående styrdokument.

Eastnine bedriver sin verksamhet i enlighet med tillämpliga lokala och internationella lagar och förord-

ningar samt genomför klimat- och miljöriskbedömningar som en integrerad del av Bolagets due diligence-

process vid fastighetsförvärv. Ytterligare information om riskhantering återfinns på sidorna 59-66.

Policyer ses över och uppdateras årligen eller vid behov. Samtliga medarbetare informeras om eventuella

förändringar eller uppdateringar, och antikorruptionspolicyn behandlas särskilt inom ramen för den årliga

utbildningen på området. Utbildningen omfattar även frågor kopplade till mänskliga rättigheter, inklusive

icke-diskriminering, arbetsvillkor och leverantörsansvar, i syfte att säkerställa intern medvetenhet och

efterlevnad av uppförandekod och leverantörskod. Frågor relaterade till tvångsarbete och människohandel

omfattas av uppförandekod och leverantörskod samt behandlas inom ramen för den årliga utbildningen.

Interna styrdokument för Eastnines hållbarhetsarbete

Policy/Riktlinje Syfte och mål

Hur policyn implementeras

i verksamheten

Sustainability Policy Definierar övergripande principer, mål

och styrande riktlinjer för Eastnines

hållbarhetsarbete, inklusive klimat- och

miljöfrågor, energieffektivitet, resursan-

vändning, socialt ansvar, affärsetik samt

bolagsstyrning. Policyn säkerställer att

hållbarhet är integrerad i affärsstrategi,

investeringsbeslut, fastighetsförvalt-

ning och riskhantering.

Integreras i affärsplan, investeringsproces-

ser och förvaltningsstrategier. Konkretise-

ras genom mätbara hållbarhetsmål, upp-

följning via interna rapporteringssystem

samt årlig översyn och fastställande av sty-

relsen. Policyn ligger till grund för opera-

tiva handlingsplaner, hållbarhetscertifie-

ringar och löpande riskbedömningar.

Anti-Corruption Policy Säkerställa ett högt etiskt förhåll-

ningssätt och förebygga, identifiera

och hantera korruption och oetiskt

beteende.

Obligatorisk antikorruptionsutbildning för

samtliga medarbetare årligen. Efterlevnad

följs upp av ansvarig ledningsfunktion och

genom interna kontroller.

Code of Business Conduct Fastställa grundläggande principer

för affärsetik, ansvarstagande och

professionellt uppförande.

Kommuniceras till samtliga anställda.

Efterlevnad säkerställs genom årlig utbild-

ning, löpande dialog i organisationen samt

bekräftelse från medarbetare.

Supplier Code of Conduct Säkerställa ansvarsfulla leverantörs-

relationer avseende miljö, sociala

frågor och affärsetik.

Strategiska leverantörer genomför egen-

bedömning inom miljö, styrning och socialt

ansvar. Avvikelser analyseras och åtgärds-

planer följs upp av ansvariga inom

Eastnine.

Diversity & Equal Treatment

Policy

Främja en inkluderande arbetsmiljö

som respekterar mänskliga rättigheter,

mångfald och lika möjligheter.

Integrerad i rekryterings- och personalpro-

cesser. Uppföljning sker genom medarbe-

tarundersökningar, dialog i organisationen

och rapportering till ledning och styrelse.

Work Environment &

Employee Health Guidelines

Säkerställa en trygg, hälsosam och

utvecklande arbetsmiljö.

Implementeras genom systematiskt

arbetsmiljöarbete, regelbundna

medarbetar samtal och uppföljning inom

ledningsgruppen.

Whistleblower Policy Möjliggöra anonym rapportering

av misstänkta oegentligheter eller

oetiskt beteende.

Extern visselblåsarkanal tillgänglig via

Eastnines webbplats. Ärenden hanteras

konfidentiellt enligt fastställda rutiner och

rapporteras till styrelsen vid behov.

Environmental Policy Minska negativ miljöpåverkan och

hantera miljörelaterade risker

i fastighetsverksamheten.

Implementeras genom interna krav på fast-

ighetscertifiering, mål för energi-, utsläpps-

och vattenförbrukning samt uppföljning via

nyckeltal och årlig rapportering.

Sustainability Strategy for

New Developments and

Reconstruction

(Rekommendationer)

Säkerställa hållbarhetskrav vid

nyutveckling och ombyggnation.

Integreras i investeringsbeslut och projekt-

styrning genom definierade hållbarhets-

krav och uppföljning i projektprocessen.

IT Security Policy, Privacy

Policy & Privacy Guidelines

Skydda personuppgifter och annan

känslig information samt säkerställa

informationssäkerhet.

Implementeras genom fastställda IT-

rutiner, återkommande utbildning för med-

arbetare och kontinuerlig uppföljning av

incidenter och efterlevnad.

115

Detta är Eastnine Vår verksamhet Framtidssäker portfölj Finansiell information och styrning Övrig information Årsredovisning 2025

Externa styrdokument för Eastnines hållbarhetsarbete

Lagar, förordningar, riktlinjer

Andra externa

riktlinjer och initiativ

Aktiebolagslagen FN:s globala hållbarhetsmål

Arbetsmiljölagen Global Compact

EU:s Taxonomiförordning GRI Standards

FN:s konvention om barnets

rättigheter

Hållbarhetscertifieringsramverk

(Green Building, Miljöbyggnad,

BREEAM, LEED, WELL, NOLL CO₂)

FN:s vägledande principer för

företag och mänskliga rättigheter

OECD:s riktlinjer för

multinationella företag

Miljöbalken Parisavtalet

Årsredovisningslagen TCFD (Task Force on

Climate-Related Financial

Disclosures)

Övriga tillämpliga lagar och regler Övriga regionala klimat- och

hållbarhetsinitiativ

Kanaler för intressentengagemang

Grupper Kanaler Viktiga hållbarhetsfrågor

Hyresgäster Kundmöten, löpande

dialog kring förvaltning,

kundnöjdhets-

undersökningar

Kontorslokaler med god

service och arbetsmiljö,

minskad miljö påverkan,

affärsetik

Medarbetare Workshops och

seminarier, medarbetar-

undersökningar,

medarbetarsamtal

Professionell utveckling, goda

anställnings villkor, mångfald,

god arbetsmiljö, affärsetik

och minskad miljöpåverkan

Investerare Årsstämma, kvartals- och

årsredovisningar, press-

meddelanden, konferens-

samtal, s eminarier,

investerar möten

Affärsetik och antikorruption,

energi effektivitet, minskad

miljöpåverkan, kund- och

medarbetarnöjdhet, hållbar

leverantörskedja

Samhälle Dialog med intresse- och

bransch organisationer,

nätverks träffar,

konferenser

Energieffektivitet, minskad

miljöpåverkan, affärsetik och

antikorruption, hållbar

leverantörskedja

Leverantörer Leverantörsmöten,

avtals upphandlingar,

beställningar

God affärsetik i

inköpsprocessen

Styrelsen har det övergripande ansvaret för att styra, och följa upp,

Bolagets hållbarhetsarbete samt säkerställa att fastställda mål och

riktlinjer efterlevs. Det operativa ansvaret för det löpande hållbar-

hetsarbetet är delegerat till Bolagets hållbarhetschef, som kvartalsvis

– eller oftare vid behov – rapporterar till styrelsen om utvecklingen

av hållbarhetsarbetet, inklusive eventuella avvikelser från fastställd

strategi och mål.

Hållbarhetschefen har även en löpande och direkt dialog med

styrelse ordföranden. Under året har inga väsentliga avvikelser kopp-

lade till hållbarhetsarbetet eller uppförandekoden rapporterats till

styrelsen. För ytterligare information om styrelsens styrning av håll-

barhetsarbetet, se s. 103.

Eastnine för en kontinuerlig och strukturerad dialog med sina vikti-

gaste intressenter, vilket framgår av tabellen ovan. Feedback från olika

intressentgrupper används löpande för att utvärdera Bolagets strategi,

policyer och den dagliga förvaltningen. Genom återkommande under-

sökningar, såsom medarbetar- och hyresgästenkäter, samlas synpunk-

ter och klagomål in från de två främsta intressentgrupper.na

De insamlade resultaten analyseras samt systematiseras och utgör

ett viktigt underlag för åtgärdsplaner samt vidare utveckling av verk-

samheten. För att fånga upp ett bredare sammanhang och identifiera

nya utmaningar, inklusive miljöfrågor som kan påverka verksamheten,

genomförs även löpande omvärldsbevakning av media och samhälls-

debatt.

Deltagande i branschledda initiativ, konferenser, paneldiskussioner

samt samarbeten med ideella organisationer bidrar med ytterligare

perspektiv och insikter som används i det fortsatta utvecklingsarbetet

och i hållbarhetsstrategin.

För att stärka transparensen har Eastnine en vissel blåsarfunktion där

anställda, hyresgäster och andra intressenter anonymt kan rapportera

synpunkter eller misstänkta oegentligheter kopplade till verksam-

heten.

3-1 Process för att fastställa väsentliga hållbarhetsfrågor

Eastnines väsentliga hållbarhetsfrågor identifieras genom en struktu-

rerad och återkommande process som kombinerar erfarenheter från

den löpande fastighetsförvaltningen, dialog med centrala intressenter

– såsom medarbetare, hyresgäster, leverantörer, finansiärer och det

bredare samhället – samt analys av branschpraxis, regulatoriska krav

och samhällsförväntningar på fastighetsbolag.

Väsentlighetsbedömningen har sedan flera år tillbaka uppdaterats

regelbundet i samband med den årliga uppföljningen av hållbarhets-

arbetet. Sedan 2024 har processen vidareutvecklats genom införandet

av ett digitalt systemstöd för hållbarhetsstyrning, vilket möjliggör en

mer strukturerad, spårbar och konsekvent bedömning av risker, på -

verkan och prioriteringar över tid.

Sedan 2024 genomför Eastnine även en fördjupad dubbel väsent-

lighetsanalys i enlighet med kraven i EU:s hållbarhetsdirektiv CSRD

och de tillhörande ESRS-standarderna. Analysen omfattar både verk-

samhetens påverkan på miljö och samhälle (”impact”-väsentlighet)

samt finansiella risker och möjligheter kopplade till hållbarhetsfrågor

(finansiell väsentlighet). Analysen genomförs med stöd av det digitala

hållbarhetssystemet, vilket möjliggör ett strukturerat arbetssätt samt

löpande uppföljning.

DMA:n baseras på interna workshops, ledningsdialog, intressent-

insikter samt en genomgång av Eastnines värdekedja, affärsmodell

och geografiska marknader. Resultatet används för att bedöma vilka

hållbarhetsfrågor som är mest relevanta ur ett strategiskt, operativt

och finansiellt perspektiv.

Analysen bekräftade tidigare identifierade fokusområden och resul-

terade inte i att några nya väsentliga hållbarhetsfrågor identifiera-

des. De prioriterade frågorna har strukturerats i tre värdeskapande

områden som fortsatt utgör grunden för Eastnines hållbarhetsarbete

och rapportering: framtidssäkra fastigheter, hållbar investering samt

ansvarsfull affärsverksamhet.

DMA:n ses som ett levande verktyg och uppdateras löpande för att

säkerställa att Eastnines hållbarhetsarbete är relevant i relation till

verksamhetens utveckling, intressenternas förväntningar och föränd-

rade regulatoriska krav.

Väsentliga frågor

116

Detta är Eastnine Vår verksamhet Framtidssäker portfölj Finansiell information och styrning Övrig information Årsredovisning 2025

Antikorruption

3-3 Styrning av väsentliga frågor

205-2 Kommunikation kring, och utbildning i, policyer och

rutiner för antikorruption

205-3 Bekräftade fall av korruption och vidtagna åtgärder

Korruption är en välkänd utmaning inom bygg- och fastighets-

branschen, där komplexa processer och långa leverantörsled kan

innebära förhöjda risker. Eastnine har ett starkt åtagande i form av

nolltolerans mot korruption och arbetar proaktivt för att förebygga

och minimera risker genom tydliga riktlinjer, interna kontroller och

strukturerade processer.

Eastnine har en visselblåsarfunktion som möjliggör anonym rappor-

tering av misstänkta oegentligheter, både för medarbetare och externa

parter. Rapporterade ärenden kan leda till disciplinära åtgärder,

uppsägning och/eller polisanmälan. Bolagets antikorruptionsarbete

vilar på Eastnines uppförandekod för anställda och leverantörer samt

Bolagets Anti-Corruption Policy.

Samtliga anställda genomgår regelbundet utbildning i antikorrup-

tion. Under 2025 genomfördes en fördjupande workshop med extern

expertis inom finansiell brottsprevention. Workshopen fokuserade

på korruptionsrisker specifika för fastighetsbranschen, inklusive

risker kopplade till upphandling, leverantörsrelationer, transaktioner,

intressekonflikter samt lokala marknadsförhållanden. Utbildningen

syftade till att stärka medarbetarnas riskmedvetenhet och förmåga att

identifiera och hantera potentiella korruptionssituationer i det dagliga

arbetet.

Policyer och riktlinjer uppdateras årligen av styrelsen för att

säkerställa fortsatt relevans och efterlevnad. Efterlevnaden följs

upp löpande och eventuella behov av ytterligare åtgärder identifie-

ras genom uppföljning, interna kontroller och personalutbildning.

Under 2025 anmäldes inga misstankar eller incidenter kopplade till

korruption.

3-2 Lista på väsentliga frågor

Tabellen nedan visar Eastnines väsentliga hållbarhetsfrågor, struk-

turerade utifrån Bolagets tre värdeskapande områden. För att säker-

ställa jämförbarhet och framtida rapporteringsberedskap redovisas

hur de väsentliga frågorna motsvarar både tillämpliga GRI Standards

och relevanta ESRS-standarder enligt EU:s hållbarhetsdirektiv CSRD.

Mappningen till ESRS baseras på resultatet av Eastnines dubbla

väsentlighetsanalys, som genomfördes under 2024 och bekräftades

under 2025 utan förändringar.

Eastnines väsentliga frågor GRI Standards ESRS

Framtidssäkra

fastigheter

Energiprestanda och

förnybar energi

Energi ESRS E1 – Klimat förändringar

Effektiv och cirkulär

resurs användning

Energi, vatten, avfall ESRS E5 – Resursanvändning och cirkulär ekonomi

Begränsning av klimatrelaterade

fysiska risker

– ESRS E1 – Klimat förändringar

Hållbarhetscertifiering av byggnader – ESRS E1 – Klimat förändringar

Hållbar

investering

Växande lönsam verksamhet – –

EU-taxonomiförenlig

verksamhet

– ESRS 2 – Allmänna upplysningar

Minskad klimatpåverkan Utsläpp ESRS E1 – Klimat förändringar

Toppranking i GRESB – –

Maximera grön finansiering – ESRS E1 – Klimat förändringar

Ansvarsfull verksamhet

Hög affärsetik och transparens Antikorruption ESRS G1 – Affärsetik

Hög kundnöjdhet Kundernas hälsa och säkerhet ESRS S4 – Konsumenter och slutanvändare

Värdefulla partnerskap

för hållbart samhälle

– –

Medarbetarnas hälsa och

välbefinnande

Sjukfrånvaro, kompetens utveckling

för anställda

ESRS S1 – Den egna arbetskraften

Jämställdhet och mångfald Mångfald och lika möjlig heter ESRS S1 – Den egna arbetskraften

Hållbara leverantörskedjor Leverantörsutvärdering avseende påverkan på

miljö samt sociala kriterier

ESRS S2 – Arbetstagare i värdekedjan

117

Detta är Eastnine Vår verksamhet Framtidssäker portfölj Finansiell information och styrning Övrig information Årsredovisning 2025

Energi

3-3 Styrning av väsentliga frågor

302-1 Energianvändning inom organisationen

302-3 Energiintensitet

Energieffektivitet och förnybar energi är centrala frågor för Eastnine.

Fastighets- och byggsektorn står för cirka 30 procent av den globala

energianvändningen och är en betydande källa till koldioxidutsläpp.

Att minska energiförbrukningen handlar därför inte enbart om kost-

nadsbesparingar, utan är även en avgörande del i arbetet med att

reducera utsläpp och bidra till en mer hållbar fastighetssektor.

Rapportering och omfattning

Energiredovisningen för 2025 omfattar samtliga fastigheter i Eastnines

portfölj. Förbrukningen rapporteras dels för hela förvaltningsportföl-

jen, dels separat för direktförvaltade fastigheter. I de direktförvaltade

fastigheterna delas elförbrukningen upp i fastighetsel och verksam-

hetsel, där den senare avser hyresgästernas elanvändning. Förbruk-

ningsdata för kyla ingår i el- och värmeförbrukningen och rapporteras

därför inte separat. Energiprestanda beräknas som den totala energi-

förbrukningen, inklusive el, värme och bränsleanvändning, dividerad

med bruttoarea (GFA), uttryckt i kWh per kvm.

Strategi och arbetssätt för energieffektivisering

Eastnines arbete med energieffektivisering bygger på en kombination

av tekniska investeringar, systematisk uppföljning och tydliga krav i

såväl förvaltning som projektutveckling. Hållbarhetscertifiering är ett

viktigt verktyg i detta arbete. Bolaget eftersträvar certifiering enligt

minst LEED Gold eller BREEAM Excellent. För större nybyggnadsprojekt

är det interna målet att uppnå en energiintensitet om cirka 50 kWh per

kvm.

För att säkerställa att certifieringsarbetet ger faktisk effekt priorite-

ras energieffektiviserande åtgärder inom energikategorin. Ambitionen

är att uppnå minst 80 procent av de tillgängliga poängen inom energi-

området i relevanta certifieringsramverk.

Energieffektiviseringen bedrivs löpande genom kontinuerlig upp-

följning, analys och optimering av energianvändningen. Ett internt

energiuppföljnings- och analyssystem, i kombination med uppdaterade

rapporteringsrutiner på olika organisatoriska nivåer, möjliggör en

datadriven styrning av energiprestandan och snabb identifiering av

avvikelser.

Under året har insatser omfattat uppgraderingar av BMS-system,

ökad automatisering av drift, optimering av ventilations- och kyl-

system, installation av solpaneler samt övergång till LED-belysning

vid ombyggnationer och hyresgästanpassningar. Installation av UV-

fönster filter har fortsatt i fastigheter där det bidrar till minskat kyl-

behov och förbättrat inomhusklimat.

Eastnine är inte certifierat enligt ISO 50001. Energistyrning sker

genom interna rutiner, digital uppföljning och fastställda energimål.

Utfall 2025

Den totala energiförbrukningen uppgick 2025 till 46 220 MWh (30 581),

motsvarande en ökning om 51 procent i absoluta tal. Ökningen för-

klaras främst av att Nowy Rynek E och Warsaw Unit ingår i portföljen

under hela 2025 till skillnad från 2024. Dessa fastigheter har medfört

en ökning av bruttoarean med 33 procent och svarar för cirka 36 pro-

cent av den totala energiförbrukningen i absoluta tal.

För jämförbart bestånd, det vill säga exklusive fastigheter som

förvärvats under något av åren, var utvecklingen mer stabil. Den nor-

maliserade energiförbrukningen per kvm i den jämförbara portföljen

minskade marginellt jämfört med föregående år, vilket indikerar att

den underliggande energieffektiviteten i det befintliga beståndet har

bibehållits trots ett ökat totalt energibehov i koncernen.

Den normaliserade energiförbrukningen för samtliga fastigheter upp-

gick till 139 kWh per kvm (137), en ökning om 2 procent, jämfört med

föregående år. För direktförvaltade fastigheter uppgick den norma-

liserade totalenergiförbrukningen till 136 kWh per kvm (131), medan

fastighetsenergin uppgick till 101 kWh per kvm (96). Den absoluta

energiförbrukningen per kvm uppgick till 130 kWh per kvm (130) för

samtliga fastigheter.

All inköpt el, inklusive hyresgästernas elanvändning, är förnybar.

Andelen förnybar energi i den totala energianvändningen uppgick till

81 procent (81). Andelen påverkas främst av energimixen i respektive

land samt andelen fjärrvärme i fastighetsbeståndet.

Eastnine fortsätter att arbeta systematiskt med energifrågor genom

uppföljning, analys och tekniska investeringar i syfte att minska klimat-

påverkan och stärka fastigheternas långsiktiga hållbarhetsprestanda.

Energiförbrukning totalt¹, MWh 2025 2024

Förändring,

El 30 797 19 324 59

Fjärrvärme 15 170 10 626 43

Naturgas 252 631 -60

Totalt 46 220 30 581 51

Andel förnybar energi, % 81 81 0

¹ Total energianvändning inklusive hyresgästernas verksamhetsel.

Normaliserad förbrukning Absolut förbrukning

Energiprestanda, kWh/kvm

Förändring

jämförbart

bestånd Förändring

Förändring

jämförbart

bestånd

2025 2024 % % 2025 2024 % %

Direktförvaltade fastigheter¹

Total energiförbrukning² 136 131 3 -2 127 124 2 -4

– varav fastighetsenergi 101 96 5 -4 92 89 3 -7

Samtliga fastigheter

Total energiförbrukning² 139 137 2 -1 130 130 1 -3

¹ S7-fastigheter inkluderas ej.

² Total energiförbrukning avser alla energislag i fastigheten inklusive elanvändning av hyresgäster.

118

Detta är Eastnine Vår verksamhet Framtidssäker portfölj Finansiell information och styrning Övrig information Årsredovisning 2025

uthyrningsgragen ökat jämfört med föregående år, vilket haft en direkt

påverkan på förbrukningsnivåerna.

Långsiktig utveckling

Sett över en längre tidsperiod har vattenförbrukningen per kvm mins-

kat betydligt jämfört med nivåerna före pandemin. I direktförvaltade

fastigheter har förbrukningen minskat från 445 liter per kvm år 2019

till 298 liter per kvm 2025, trots variationer mellan enskilda år.

För hela fastighetsportföljen har motsvarande utveckling varit från

505 liter per kvm år 2019, till 330 liter per kvm 2025.

Vattenanvändningen i kontorsfastigheter är samtidigt starkt kopplad

till faktisk nyttjandegrad, vilket innebär att förändringar i beläggning

får tydligt genomslag i intensitetstalen.

Med hänsyn till att vatteneffektiviteten redan är relativt hög i port-

följen och att nyttjandegraden ökar, kommer fokus framåt att ligga på

teknisk optimering, beteendepåverkan samt förebyggande läckage-

kontroller.

Eastnine genomför en övergripande screening av vattenstress base-

rat på WRI Aqueduct Water Risk Atlas (Baseline Water Stress). Fastig-

heterna är belägna i områden klassificerade som låg till medelhög

vattenstress och ingen fastighet är belägen i områden med hög eller

extrem vattenstress.

Eftersom ingen fastighet är belägen i områden med hög eller extrem

vattenstress uppgår vattenuttaget i sådana områden till 0 kbm (0 % av

totalt vattenuttag).

Vattenrelaterade risker, inklusive fysisk vattenbrist och regulatoriska

förändringar i områden med förhöjd vattenstress, beaktas inom ramen

för Bolagets klimatriskanalys och due diligence-process.

Spillvatten leds till kommunala avloppssystem för rening och inga

direkta utsläpp till ytvatten förekommer. Då ingen fastighet är belägen

i områden med hög eller extrem vattenstress sker inget utsläpp av

spillvatten i sådana områden. Ingen återanvändning av vatten sker för

närvarande.

Utsläpp

3-3 Styrning av väsentliga frågor

305-1 Direkta utsläpp av växthusgaser (Scope 1)

305-2 Indirekta utsläpp av växthusgaser (Scope 2)

305-3 Övriga indirekta utsläpp av växthusgaser (Scope 3)

Växthusgasutsläpp

Fastighetssektorn står för en betydande andel av de globala växthus-

gasutsläppen. För Eastnine är energieffektiv drift, fossilfri energi och

minskad klimatpåverkan i värdekedjan därför centrala delar av den

hållbara affärsmodellen.

Utsläppen redovisas enligt GHG-protokollet och omfattar Scope 1, 2

och 3. Bolaget tillämpar ”operational control approach”, vilket inne-

bär att samtliga fastigheter där Eastnine har operativ kontroll under

kalender året inkluderas.

År 2024 utgör basår för Bolagets klimatmål enligt Science Based

Targets initiative (SBTi). I början av 2026 validerades Eastnines kort-

och långsiktiga klimatmål av SBTi i enlighet med kraven i SBTi:s

Corporate Net-Zero Standard samt sektorsspecifika kriterier för

fastighets sektorn (Buildings Sector Criteria). De validerade målen är

förenliga med en utsläppsminskningsbana i linje med 1,5°C.

Scope 1 – Direkta utsläpp

Scope 1 omfattar direkta utsläpp från fastigheternas drift, främst

naturgas för uppvärmning samt köldmedieläckage.

Under året minskade Scope 1-utsläppen, huvudsakligen till följd av

utfasning av gasuppvärmning i Valdemara Centrs. Kvarvarande natur-

gasanvändning är begränsad. Variationer i köldmedieutsläpp beror på

att påfyllnad sker vid behov, vilket kan ge skillnader mellan åren.

Under 2025 rapporterades inga utsläpp av farliga luftföroreningar

(HAP¹) från Eastnines verksamhet.

Scope 2 – Indirekta utsläpp från inköpt energi

Scope 2 omfattar utsläpp från inköpt el, fjärrvärme och fjärrkyla. Utsläp-

pen redovisas enligt både marknadsbaserad och platsbaserad metod².

Total förbrukning, kbm Förbrukning, liter/kvm

Vatten 2025 2024 Förändring, % 2025 2024 Förändring, %

Direktförvaltade fastigheter 88 318 47 225 87 298 263 13

Samtliga fastigheter 116 584 73 550 59 330 312 6

Vatten

3-3 Styrning av väsentliga frågor

303-5 Total vattenanvändning

Vattenanvändning är en viktig fråga ur såväl miljö- som kostnads-

perspektiv. Effektiv vattenhantering bidrar till minskad resursförbruk-

ning, lägre driftkostnader för hyresgäster och ökad motståndskraft

mot framtida vattenrelaterade risker. Som fastighetsägare kan

Eastnine påverka vattenförbrukningen genom tekniska system och

installationer samt genom kravställning i samband med ny- och om -

byggnationer.

Vattenredovisningen för 2025 omfattar hela fastighetsportföljen.

Redovisningen är uppdelad i två kategorier: direktförvaltade fastighe-

ter och samtliga fastigheter. Uppföljning sker i enlighet med Bolagets

miljöpolicy samt de krav som ställs inom ramen för hållbarhets-

certifieringar såsom LEED och BREEAM. Förvaltningsorganisationen

i respektive land ansvarar för att vattenbesparande lösningar, såsom

snålspolande armaturer, samt att kontinuerlig uppföljning av läckage,

implementeras och optimeras. Samtliga fastigheter är anslutna till

kommunala vattennät och den redovisade vattenförbrukningen

motsvarar totalt vattenuttag. 100 procent av vattenuttaget sker via

kommunala dricksvattensystem.

Utfall 2025

Den totala vattenförbrukningen i direktförvaltade fastigheter uppgick

under 2025 till 88 318 kbm (47 225), motsvarande 298 liter per kvm

(263), vilket innebär en ökning om 13 procent, jämfört med föregående

år. För samtliga fastigheter uppgick vattenförbrukningen till 116 584

kbm (73 550), motsvarande 330 liter per kvm (312), en ökning om 6

procent. Ökningen under året är huvudsakligen hänförlig till högre

närvaro på kontoren, vilket påverkar både sanitets- och köksrelaterad

vattenanvändning. I de baltiska fastigheterna har den genomsnittliga

1 Hazardous Air Pollutants (HAP) är ett samlingsbegrepp för giftiga eller på

annat sätt skadliga luftföroreningar.

² Utsläpp från inköpt el redovisas enligt både marknadsbaserad metod (market-

based method) och platsbaserad metod (location-based method) i enlighet

med GHG Protocol.

119

Detta är Eastnine Vår verksamhet Framtidssäker portfölj Finansiell information och styrning Övrig information Årsredovisning 2025

Växthusgasutsläpp, ton CO₂e

Utsläpp Utsläppskälla 2025 2024 Kommentar

Scope 1 Totalt 84 394

Minskningen av Scope 1-utsläpp drivs främst av utfasning av gasuppvärmning. Lägre köldmedieläckage beror på

tidsmässig variation och oregelbunden påfyllning. Jämförbar procentuell förändring kan inte beräknas.

Köldmedialäckage 38 266

Variationer i köldmedieläckage mellan åren beror på oregelbunden påfyllning samt på antalet fastigheter som

haft behov av påfyllning under respektive period. Jämförbar procentuell förändring kan inte beräknas.

Naturgas 46 128

Minskningen är en följd av utfasning av gasuppvärmning i Valdemara Centrs. Kvarvarande gasanvändning är

begränsad till en mindre handelsbyggnad i anslutning till kontorsfastigheten Alojas Biroji.

Scope 2 Totalt 3 217 1 831 På jämförbar basis minskade utsläppen med 23 %, drivet av lägre fjärrvärmeförbrukning i Nowy Rynek D samt

lägre emissionsfaktorer i Litauen. Den totala ökningen under 2025 är hänförlig till inkludering av Warsaw Unit

och Nowy Rynek E, som tillsammans stod för 56 % av fjärrvärmeutsläppen.Fjärrvärme 3 217 1 831

Elektricitet (marknadsbaserad) 0 0 100 % av köpt el är upphandlad från förnybara källor, vilket medför noll marknadsbaserade Scope 2-utsläpp.

Elektricitet (platsbaserad) 6 766 1 878

Den absoluta ökningen beror på inkludering av Warsaw Unit (62 % av totalen) och Nowy Rynek E (13 % av

totalen) i Polen, där emissionsfaktorerna för el i det lokala elnätet är höga till följd av en kolintensiv energimix.

På jämförbar basis minskade utsläppen med 13 %.

Scope 3 Totalt 2 552 2 541 Ökningen förklaras huvudsakligen av hyresgästanpassningar och inköp av varor och tjänster.

Lokalanpassningar och renoveringar 950 525

Ökningen beror främst på ett större hyresgästanpassningsprojekt för Vilnius kommun i fastighten 3Bures-1,2.

Utsläpp från kapitalvaror varierar mellan år beroende på genomförda in- och utflyttningsprojekt och speglar där-

med projekt volym, snarare än en strukturell förändring. KPI:er följs upp på projektnivå mot individuell baslinje.

Jämförbar procentuell förändring kan inte beräknas.

Energi-/bränslerelaterade utsläpp 849 1 315

Avser utsläpp som uppstår i leverantörsledet vid produktion av den energi och de bränslen som används (Scope 1

och 2). Ej jämförbara med föregående år till följd av justerade emissionsfaktorer under 2025.

Tjänsteresor 28 22

Avser flygresor, taxiresor och hotellövernattningar vid affärsresor. Uppgifterna baseras på faktisk data i kombina-

tion med schablonestimat. Ökningen under året beror på fler resor till Polen samt ett ökat antal medarbetare.

Jämförbar procentuell förändring kan inte beräknas.

Inköp av varor och tjänster 725 355

Beräkningen är ”spend-based”. Ökningen 2025 beror på inkludering av Warsaw Unit och Nowy Rynek E.

På jämförbar basis minskade utsläppen med 3 %.

Totalt (Scope 1, 2 & 3) 5 852 4 766

Totalt (Scope 1 & 2) 3 301 2 225

Utsläppsintensitet (Scope 1 & 2) kgCO₂e/kvm 9 9

Utsläppsintensiteten i jämförbart bestånd minskade med 55 %, men inkludering av Warsaw Unit och Nowy Rynek

E som förvärvades i november respektive juni 2024, medförde att portföljens totala utsläppsintensitet var i stort

sett oförändrad, 9,3 kg CO₂e/kvm mot 9,4 föregående år.

Eastnine köper 100 procent förnybar el och redovisar därför noll

marknadsbaserade utsläpp från el. Fjärrvärme utgör den största

utsläppsposten och påverkas av respektive lands energimix.

De totala Scope 2-utsläppen ökade under året till följd av inkluderingen

av Warsaw Unit och Nowy Rynek E i Polen, där emissionsfaktorerna är

högre än i Baltikum. För jämförbar portfölj minskade utsläppen med 23

procent, drivet av energieffektivisering och lägre förbrukning.

För att minska beroendet av mer koldioxidintensiv fjärrvärme i Polen

har värmepump installerats i Nowy Rynek E och installation planeras i

Nowy Rynek D.

Scope 3 – Övriga indirekta utsläpp

Scope 3 omfattar bland annat hyresgästanpassningar och renove-

ringar, inköp av varor och tjänster, energirelaterade utsläpp i leveran-

törsledet samt utsläpp kopplade till leasade tillgångar. Hyresgästers

elanvändning ingår i Scope 3. Då all el upphandlas av Eastnine, och är

100 procent förnybar, redovisas inga marknads baserade utsläpp.

Ökningen inom Scope 3 under året förklaras främst av större hyres-

gästanpassningar, högre projektvolymer samt inkludering av nya

fastigheter. Energirelaterade utsläpp är inte fullt jämförbara med före-

gående år, till följd av uppdaterade emissionsfaktorer och mer detalje-

rad energiklassificering.

Totala utsläpp och intensitet

De totala utsläppen ökade jämfört med föregående år, till följd av

inkluderingen av Warsaw Unit och Nowy Rynek E. För jämförbar port-

följ minskade utsläppen.

Utsläppsintensiteten (Scope 1 och 2 per kvm) minskade kraftigt för

jämförbar portfölj (–55 procent), främst till följd av energieffektivi-

sering samt utfastning av gasuppvärmning. Inkluderingen av de polska

fastigheterna med högre emissionsfaktorer, medförde dock att port-

följens totala utsläppsintensitet var i stort sett oförändrad jämfört

med föregående år.

120

Detta är Eastnine Vår verksamhet Framtidssäker portfölj Finansiell information och styrning Övrig information Årsredovisning 2025

Avfall

3-3 Styrning av väsentliga frågor

306-3 Genererat avfall

Fastighetssektorn genererar stora mängder avfall, särskilt från ny-

och ombyggnadsprojekt, där en betydande andel går till deponi eller

förbränning. Avfallshantering är därför en viktig fråga för branschen,

då deponering inte bara medför miljökostnader, utan även bidrar till

koldioxidutsläpp.

I Eastnines verksamhet följs i nuläget avfall från hyresgästers verk-

samheter upp, eftersom Bolaget inte bedriver egen nyproduktion

som genererar byggavfall. Hyresgästanpassningar utförs av externa

leverantörer och omfattas inte av våra nuvarande uppföljningssystem,

vilket är ett område för möjlig framtida utveckling. Avfall från större

ombyggnationer hanteras i stället inom redovisningen av utsläpp i

Scope 3, där LCA-beräkningar genomförs för större projekt. I denna

sektion redovisas således avfall från hyresgästers verksamheter, vilket

huvudsakligen avser sedvanligt kontorsavfall. Eastnine tillämpar ett

strukturerat återvinningsprogram i samtliga direktförvaltade fastig-

heter. Hyresgäster erbjuds källsorteringslösningar för papper, plast,

metall, glas och organiskt avfall. Uppföljning sker genom digitala

verktyg, faktiska mätningar samt, där direkt mätning inte är möjlig,

schablonbaserade beräkningsmetoder.

Målsättningen är att öka återvinningsgraden och minska andelen

avfall som går till deponi eller förbränning. Som hyresvärd kan

Eastnine påverka detta genom förbättrad uppföljning och tydligare

kommunikation av avfallsdata till hyresgäster, samt genom att

utveckla rutiner och verktyg för en mer effektiv avfallshantering.

Utfall 2025

Den totala avfallsmängden uppgick till 1 223 ton (1 025), varav 975

ton genererades i direktförvaltade fastigheter och 247 ton i indirekt

förvaltade. Icke-farligt avfall uppgick till 1 223 ton, motsvarande 100

Leverantörsutvärdering – miljö och socialt

3-3 Styrning av väsentliga frågor

308-1 Nya leverantörer som utvärderats utifrån

miljömässiga kriterier

414-1 Nya leverantörer som utvärderats utifrån

sociala kriterier

Eftersom en stor del av den miljömässiga och sociala påverkan uppstår

i leverantörsledet är det viktigt att Eastnine noggrant utvärderar både

nya och befintliga leverantörer utifrån tydliga hållbarhetskriterier.

Arbetet styrs av Uppförandekoden för leverantörer, där Eastnine ställer

krav på att leverantörer följer samma standarder för regelefterlevnad,

mänskliga rättigheter och arbetsvillkor som gäller internt.

För att öka transparensen och säkerställa efterlevnad har Eastnine

implementerat ett webbaserat utvärderingssystem. Systemet bygger

Kompetensutveckling för anställda

3-3 Styrning av väsentliga frågor

404-3 Andel anställda som får regelbunden utvärdering

gällande prestation och karriärutveckling

Kompetensförsörjning och medarbetarutveckling är en del av

Eastnines arbete med att säkerställa långsiktig organisatorisk kapa-

citet och genomförande av Bolagets strategi. Processen för presta-

tions- och utvecklingsutvärdering omfattar samtliga anställda och

genomförs årligen.

Den årliga processen inkluderar:

• Utvärdering av prestation i förhållande till individuella

och Bolagets mål

• Dialog om kompetensbehov och framtida utveckling

• Fastställande av individuella utvecklingsplaner

• Identifiering av utbildningsinsatser och successionsbehov

Totalt, ton Kg/kvm

Andel avfall till

återvinning, %

Avfall 2025 2024 Förändring, % 2025 2024 Förändring, % 2025 2024

Direktförvaltade fastigheter 976 778 25 3,3 4,3 -24 42 44

Samtliga fastigheter 1 223 1 025 19 3,5 4,3 -19 40 40

på ett omfattande frågeformulär och möjliggör en strukturerad

bedömning av leverantörer utifrån miljömässiga och sociala aspekter.

Utvärderingen omfattar samtliga strategiska leverantörer, det vill säga

aktörer inom bygg, design, fastighetsunderhåll, drift och konsult-

tjänster. Utvärderingar genomförs löpande för nya leverantörer och

vart tredje år för befintliga. Samtliga strategiska leverantörer har

bedömts genom det webbaserade verktyget.

Eastnines leverantörsbas består huvudsakligen av tjänsteleverantörer

inom teknisk förvaltning, underhåll, städning och säkerhet. Verksam-

heterna omfattar inte tillverkningsprocesser, industriell produktion

eller aktiviteter med betydande risk för miljöförorening, och Bolaget

anlitar för närvarande inga leverantörer med produktionsanläggningar

eller hög miljöriskexponering. Eventuella risker eller avvikelser som

identifieras hanteras genom dokumenterad dialog, korrigerande

åtgärdsplaner med tydliga tidsramar samt uppföljande utvärdering.

Under 2025 identifierades inga fall av bristande efterlevnad av miljö-

lagstiftning eller Uppförandekoden för leverantörer. Inga betydande

negativa miljöeffekter rapporterades i leverantörsledet och inga korri-

gerande åtgärdsplaner avseende miljöfrågor krävdes.

Genom systematisk leverantörsgranskning och riskbaserad dialog

arbetar Eastnine proaktivt för att förebygga miljömässiga och sociala

risker i leverantörskedjan.

procent av den totala avfallsmängden. Materialåtervinningsgraden

uppgick till 42 procent i direktförvaltade fastigheter och 29 procent

i indirekt förvaltade, motsvarande cirka 40 procent totalt. Detta inne-

bär att cirka 40 procent av det icke-farliga avfallet materialåtervanns

under året. Den samlade avfallsdiversionsgraden uppgick till cirka 40

procent. Avfallsmängden uppgick till 3,5 kg per kvm (4,3), vilket inne-

bär en minskad intensitet.

Farligt avfall

Under 2025 rapporterades inget farligt avfall från fastighetsbeståndet.

Detta omfattar avfallsströmmar såsom elektronik (WEEE), batterier

och ljuskällor, vilka enligt europeisk avfallsklassificering normalt

betraktas som farligt avfall. Dessa avfallsströmmar uppstår sporadiskt

och i begränsade volymer inom kontorsverksamhet. Eventuellt farligt

avfall hanteras separat genom certifierade entreprenörer i enlighet

med gällande lagstiftning.

121

Detta är Eastnine Vår verksamhet Framtidssäker portfölj Finansiell information och styrning Övrig information Årsredovisning 2025

Mångfald och jämställdhet

3-3 Styrning av väsentliga frågor

405-1 Sammansättning av styrelse, ledning och övriga

medarbetare utifrån ålder och kön

406-1 Antal fall av diskriminering och hantering av dessa

Eastnine strävar efter att vara en inkluderande arbetsgivare som främ-

jar mångfald och öppenhet, både i uppförande och identitet. Arbetet

styrs av en mångfalds- och likabehandlingspolicy, där mångfald ses

som en konkurrensfördel och en viktig resurs för innovation och affärs-

utveckling. Bolaget värdesätter olika perspektiv, bakgrunder och kom-

petenser som bidrar till en dynamisk och hållbar organisation.

Eastnine har nolltolerans mot diskriminering, fördomar och sär-

behandling. Alla anställda ska ha lika möjligheter till avancemang,

utbildning och utveckling, oavsett könsidentitet, sexuell läggning,

etnicitet, funktionsnedsättning, religiös tro eller ålder. Frågor om

diskriminering och likabehandling inkluderas i den årliga medarbetar-

undersökningen och besvaras anonymt.

För att säkerställa en jämställd och inkluderande arbetsplats

genomför styrelsen årligen en genomgång baserad på resultaten från

Great Place to Work-medarbetarundersökningen. Analysen omfattar

jämförelser mellan män och kvinnor samt olika åldersgrupper för

att identifiera eventuella skillnader i upplevelsen av arbetsmiljö och

inkludering.

Kundernas hälsa och säkerhet

3-3 Styrning av väsentliga frågor

416-2 Incidenter av bristande efterlevnad av regler gällande

hälsa och säkerhet för produkter och tjänster

Eastnine har en tydlig ambition att leverera högsta möjliga servicenivå

till sina hyresgäster, med ett starkt fokus på hälsa och välbefinnande

i fastigheterna. Arbetet inom området styrs av certifieringskrav inom

hälsorelaterade ramverk samt en övergripande engagementpolicy för

hyresgäster, som omfattar riktlinjer för inomhusklimat, fysisk aktivitet

och säkerhet. Policyn är inspirerad av certifieringsramverket WELL och

syftar till att förbättra hälsa och välbefinnande för dem som vistas i

byggnaderna.

Samtliga fastigheter i Polen – Nowy Rynek D, Nowy Rynek E och

Warsaw Unit – är certifierade enligt WELL, en övergripande certifie-

ring som förnyas vart tredje år, samt WELL Health-Safety Rating, som

förnyas årligen. För att ytterligare stärka hälsa och välbefinnande

genomförs regelbundet aktiviteter och event med fokus på hälsa,

såsom stegtävlingar, samt designåtgärder som uppmuntrar till fysisk

aktivitet integreras i byggnadernas utformning.

Under 2025 rapporterades inga incidenter av bristande efterlevnad

eller avvikelser gällande hälso- och säkerhetsaspekter i byggnaderna.

Rutinmässiga klagomål från hyresgäster avseende inomhusmiljö

hanteras systematiskt av förvaltningsorganisationerna på landsnivå,

där ärenden granskas, utreds och åtgärdas löpande med uppföljning

och rapportering till ledningen.

År 2025 2024

STYRELSE 5 6

Kvinnor

under 30 – –

30–50 – –

över 50 3 4

Män

under 30 – –

30–50 – –

över 50 2 2

LEDNING 7 2

Kvinnor

under 30 – –

30–50 1 –

över 50 1 1

Män

under 30 – –

30–50 4 –

över 50 1 1

ÖVRIGA ANSTÄLLDA 20 20

Kvinnor

under 30 1 1

30–50 10 8

över 50 2 2

Män

under 30 – –

30–50 6 8

över 50 1 1

Totalt 32 28

Resultatet av utvärderingarna sammanställs på aggregerad nivå och

används som underlag för planering av kompetensutveckling, ledar-

skapsinsatser och resursallokering. Övergripande analys rapporteras

till ledningen.

Under 2025 genomförde 100 procent av samtliga anställda en doku-

menterad årlig prestations- och utvecklingsutvärdering. Processen

omfattar samtliga anställningskategorier.

Kompetensutveckling ses som en del av Bolagets riskhantering

avseende kompetensbrist, organisationsutveckling och expansions-

relaterade behov.

Eastnine eftersträvar en jämn könsfördelning i både styrelse och

ledning för att säkerställa en bred kompetensbas och ett mångsidigt

beslutsfattande. Styrelsen bestod under 2025 av tre kvinnor och två

män, med en kvinnlig styrelseordförande. Bolagsledningen bestod i

slutet av 2025 av två kvinnor och fem män, efter att ha utökats med

fler funktioner under året.

Under 2025 rapporterades inga fall av diskriminering eller

trakasserier.

122

Detta är Eastnine Vår verksamhet Framtidssäker portfölj Finansiell information och styrning Övrig information Årsredovisning 2025

GRI-index

GRI-

standard Beskrivning

FN Global

Compacts

principer Sid Kommentar

Organisationen och redovisningsprinciper

2-1 Information om organisationen 3-4

2-2 Enheter som omfattas av

hållbarhetsredovisningen

Fastighetsverksamhet i Litauen,

Lettland och Polen.

2-3 Redovisningsperiod, frekvens och

kontaktperson

109

2-4 Förändringar i tidigare rapporterade

upplysningar

I de fall där tidigare rapporterade

upplysningar korrigerats finns fotnoter

eller kommentarer i anslutning till

rapporterade upplysningar.

2-5 Externt bestyrkande Ej externt bestyrkt. Energi-, vatten- och

avfallsdata verifierad av tredje part.

Scope 3-beräkningar framtagna med

hjälp av tredje part.

Aktiviteter och anställda

2-6 Aktiviteter, värdekedja och andra

affärsförbindelser

18-24

2-7 Medarbetare 3, 6 114

2-8 Medarbetare som inte är anställda 3, 6 114

Styrning

2-9 Sammansättning och struktur för

styrning

101-107

2-10 Nominering och val av högsta styrande

organ

101-102

2-11 Ordförande för högsta styrande organ 102

2-12 Högsta styrande organets roll i arbetet

med översyn och hantering av påverkan

103

2-13 Delegering av beslutsfattande för att

hantera påverkan

103

2-14 Högsta styrande organets roll i relation

till hållbarhetsredovisningen

103

2-15 Intressekonflikter 106-107

GRI-

standard Beskrivning

FN Global

Compacts

principer Sid Kommentar

2-16 Kommunikation av kritiska

frågeställningar

106

2-17 Den samlade kunskapen hos det högsta

styrande organet

101-102

2-18 Utvärdering av det högsta styrande

organets arbete

102

2-19 Ersättningspolicy 104

2-20 Process för att fastställa ersättningar 104

2-21 Årlig total ersättning 114

Strategi, policyer och praxis

2-22 Uttalande om strategi för hållbar

utveckling

2-23 Värderingar, principer, standarder och

normer gällande uppförande

10 114

2-24 Förankring av värderingar, principer,

standarder och normer gällande

uppförande

114-116

2-25 Processer för att avhjälpa negativ

påverkan

7 114-116

2-26 Mekanismer för rådgivning och

rapportering av angelägenheter

för organisationen

114-116

2-27 Efterlevnad av lagar och förordningar 114-116

2-28 Medlemskap i organisationer UN Global Compact, Green Building

Council Lithuania, GRESB, Proptech

Association Lithuania

Intressentengagemang

2-29 Metod för intressentengagemang 116-117

2-30 Kollektivavtal Samtliga medarbetare var tjänstemän.

Ingen medarbetare omfattades av

kollektivavtal.

123

Detta är Eastnine Vår verksamhet Framtidssäker portfölj Finansiell information och styrning Övrig information Årsredovisning 2025

Väsentlig fråga Indikator

FN Global

Compacts

principer

FN:s

globala

mål Sid Kommentar

Väsentliga frågor

3-1 Process för att fastställa

väsentliga frågor

116-117

3-2 Lista på väsentliga frågor 117

Ekonomi

Antikorruption 3-3 Styrning av väsentliga frågor 116-117

205-2 Kommunikation kring, och

utbildning i, policyer och

rutiner för antikorruption

10 115, 117

205-3 Bekräftade fall av

korruption och vidtagna

åtgärder

10 117

Miljö

Energi 3-3 Styrning av väsentliga frågor 43-44, 118

302-1 Energianvändning inom

organisationen

6, 9 7 43-44, 118

302-3 Energiintensitet 6, 9 118

Vatten 3-3 Styrning av väsentliga frågor 119

303-5 Total vattenanvändning 7, 8, 9 11, 12 119

Utsläpp 3-3 Styrning av väsentliga frågor 119-120

305-1 Direkta utsläpp av

växthusgaser (Scope 1)

7, 8, 9 11, 12 120

305-2 Indirekta utsläpp av

växthusgaser från

energiförbrukning (Scope 2)

7, 8, 9 120

305-3 Övriga indirekta utsläpp av

växthusgaser

7, 8, 9 120

Avfall 3-3 Styrning av väsentliga frågor 111, 121

306-3 Genererat avfall 11, 12 111, 121

Väsentlig fråga Indikator

FN Global

Compacts

principer

FN:s

globala

mål Sid Kommentar

Leverantörs-

bedömningar

avseende miljö

3-3

308-1

Styrning av väsentliga frågor 113, 121

Nya leverantörer som

utvärderats utifrån

miljö mässiga kriterier

12 113, 121

Socialt

Kompetens-

utveckling

3-3 Styrning av väsentliga frågor 121

404-3 Andel anställda som får

regelbundna utvecklings-

samtal

6 121-122

Mångfald och

jämställdhet

3-3 Styrning av väsentliga frågor 112, 122

405-1 Mångfald i styrelse, ledning

och bland anställda

1, 2, 4, 6 112, 122

Icke-

diskriminering

3-3 Styrning av väsentliga frågor 1, 2, 4, 6 112, 122

406-1 Antal fall av diskriminering

och hantering av dessa

112, 122

Leverantörs-

utvärdering

- socialt

3-3 Styrning av väsentliga frågor 113, 121

414-1 Nya leverantörer som

utvärderats utifrån sociala

kriterier

113, 121

Kundernas

hälsa och

säkerhet

3-3 Styrning av väsentliga frågor 122

416-2 Incidenter av bristande

efterlevnad av regler

gällande hälsa och säkerhet

för produkter och tjänster

11 122

Väsentliga frågor

124

Detta är Eastnine Vår verksamhet Framtidssäker portfölj Finansiell information och styrning Övrig information Årsredovisning 2025

ESG-granskning vid förvärv inkluderar:

• Analys av miljöprestanda utifrån energi-

använd ning, utsläpp och certifieringsbetyg.

• Beräkning av optimeringskostnader för att nå

önskad prestandanivå.

• Klimatriskanalys med fokus på fastighetens

geografiska exponering och sårbarhet.

• Genomgång av EU-taxonomins efterlevnad

för att säkerställa regulatorisk efterlevnad.

Klimatrelaterade upplysningar – TCFD-översikt

Denna rapport ger fördjupad information om hur Eastnine hanterar klimat-

relaterade risker och möjligheter i enlighet med rekommendationerna från

Task Force on Climate-related Financial Disclosures (TCFD).

Eastnines klimatrelaterade upplysningar är integrerade i årsredovis-

ningen och bolagsstyrningsrapporten och är strukturerade i linje med

rekommendationerna från Task Force on Climate-related Financial

Disclosures (TCFD).

Upplysningarna omfattar styrning, strategi, riskhantering samt indi-

katorer och mål avseende klimatrelaterade risker och möjligheter.

Styrning

Eastnine arbetar systematiskt med strategier för att minska både

klimatavtrycket och klimatrelaterade risker. Dessa risker ingår i styrel-

sens och ledningens riskbedömningsarbete, där analyser uppdateras

löpande och åtgärder utvärderas utifrån relevans och effektivitet.

Bolaget bedömer kontinuerligt riskerna i den befintliga fastighets-

portföljen och genomför alltid en miljöriskbedömning som en del av

due diligence-processen vid förvärv.

Styrning Strategi Riskhantering Indikatorer och mål

a) Styrelsens översyn av

klimatrelaterade risker och

möjligheter.

s. 103

a) Beskrivning av klimatrelaterade

risker och möjligheter som Eastnine

har identifierat.

s. 47-48, 59-66, 110-113

a) Beskrivning av processen för att

identifiera och bedöma klimat-

relaterade risker.

s. 47-48

a) Indikatorer för att mäta samt styra

klimatrelaterade risker och

möjligheter.

s. 110-113

b) Ledningens roll avseende

bedömning och hantering av klimat-

relaterade risker och möjligheter.

s. 4,7,47-48, 103

b) Beskrivning av hur verksamhet,

strategi och finansiell planering har

påverkats.

s. 47-48

b) Beskrivning av processer för att

hantera klimatrelaterade risker.

s. 47-48

b) Rapportering av Scope 1, 2 och 3

enligt Greenhouse Gas Protocol.

s. 119-120

c) Beskrivning av organisationens

strategiska motståndskraft och

påverkan av olika klimatrelaterade

risker och möjligheter.

s. 59-66

c) Beskrivning av hur processerna är

integrerade i organisationens över-

gripande riskhantering.

s. 47-48, 59-66

c) Beskrivning av mål som används

för att hantera klimatrelaterade

risker och möjligheter samt utfall på

dessa mål.

s. 110-113

Förvaltning

Inkluderade ledningssystem:

• Byggnadscertifiering för att säkerställa

hållbarhets standarder.

• Övervakning av energianvändning för

att optimera drift och minska utsläpp.

• Övervakning av vattenanvändning för

resurseffektivitet och minskad förbrukning.

• Hyresgästengagemang genom dialog och

hållbarhets initiativ.

• Gröna hyresavtal som främjar energieffektivitet

och miljövänliga åtgärder.

• Indikatorer och nyckeltal för att mäta och

följa upp miljö- och prestandamål.

Förvärv

125

Detta är Eastnine Vår verksamhet Framtidssäker portfölj Finansiell information och styrning Övrig information Årsredovisning 2025

Omställningsrisker

Omställningsrisker uppstår i takt med den globala övergången till en

koldioxidsnål ekonomi. Detta skifte driver förändringar i lagstiftning,

policyer, investeringsflöden, affärsstrategier och kundpreferenser, med

en ökad efterfrågan på lösningar som minskar klimatpåverkan. För

fastighetssektorn innebär detta bland annat skärpta krav på byggna-

ders energiprestanda, ökade rapporteringskrav samt förändrade för-

väntningar från investerare, långivare och hyresgäster.

Regulatoriska initiativ såsom EU:s klimatmål, energieffektiviserings-

direktiv, EU-taxonomin och nationella energikrav kan påverka värde-

ring, finansieringsvillkor och investeringsbehov i fastighetsportföljen.

Fastigheter med låg energiprestanda riskerar ökade driftkostnader,

högre kapitalkostnad samt behov av ytterligare investeringar för att

möta framtida krav. Omvänt kan energieffektiva och hållbarhets-

certifierade byggnader stärka konkurrenskraften, minska vakanser och

bidra till högre marknadsvärde.

För Eastnine är omställningsrisker särskilt kopplade till energi-

prestanda, utsläppsintensitet, tillgång till grön finansiering samt

hyresgästernas ökade krav på hållbara lokaler. Bolaget följer utveck-

lingen av regulatoriska krav och marknadsförutsättningar löpande och

integrerar dessa i investeringsbeslut, förvärvsanalyser och långsiktig

affärsplanering. De omställningsrisker som bedöms vara mest rele-

vanta för verksamheten beskrivs mer ingående på s. 65.

Fysiska klimatrisker

Fysiska klimatrisker avser risker kopplade till den globala uppvärm-

ningen och dess påverkan på fastigheters drift, underhåll och lång-

siktiga värde. Dessa risker inkluderar både akuta händelser – såsom

extrem nederbörd, stormar och värmeböljor – samt kroniska föränd-

ringar som stigande medeltemperaturer och förändrade nederbörds-

mönster.

Fysiska risker kan påverka fastigheternas tekniska system, inomhus-

klimat, energibehov och försäkringskostnader samt medföra ökade

underhålls- och anpassningsinvesteringar. Exponeringen varierar bero-

ende på geografiskt läge, byggnadens konstruktion, tekniska standard

och lokala klimatscenarier.

Hemtrevligt kontor hos hyresgäst i Valdemara Centrs i Riga.

För att bedöma klimatrelaterade risker vid förvärv genomför

Eastnine klimatriskanalyser för samtliga nyförvärvade byggnader som

en del av ESG-due diligence-processen. Analyserna omfattar bedöm-

ning av både nuvarande exponering och framtida risker baserat på

vedertagna klimatscenarier. Klimatriskanalyser har även genomförts

för befintlig portfölj, i linje med EU-taxonomins krav och etablerade

branschverktyg.

Resultaten används för att identifiera behov av förebyggande åt -

gärder, tekniska anpassningar och prioritering av investeringar i port-

följen. De fysiska klimatrisker som bedöms vara mest relevanta för

verksamheten beskrivs mer ingående på s. 47-48 samt 59-66.

En samlad beskrivning av hur Eastnine identifierar, bedömer och

hanterar klimatrelaterade risker återfinns i avsnittet Framtidssäker

portfölj på s. 40.

126

Detta är Eastnine Vår verksamhet Framtidssäker portfölj Finansiell information och styrning Övrig information Årsredovisning 2025

EU-taxonomin

Eastnine omfattas inte av rapporteringskravet enligt EU:s taxonomi för hållbara

investeringar. Bolaget har ändå valt att lämna upplysningar om hur verksamheten

bidrar till att uppfylla EU:s miljömål i syfte att utveckla det interna miljöarbetet

och förbättra kommunikationen med olika intressenter.

EU-taxonomin

EU-taxonomin är ett klassificeringssystem som införts av EU för att

definiera vilka ekonomiska verksamheter som kan anses vara miljö-

mässigt hållbara. EU-taxonomin syftar till att skapa ett gemensamt

ramverk för investerare, företag och beslutsfattare för att identifiera

verksamheter som bidrar väsentligt till ett eller flera miljömål, utan

att orsaka betydande skada på övriga miljömål (DNSH¹), och samtidigt

uppfylla minimiskyddsåtgärder.

Eastnine omfattas inte av de obligatoriska rapporteringskraven

enligt EU-taxonomiförordningen. Bolaget har ändå valt att frivilligt

rapportera hur de ekonomiska verksamheterna förhåller sig till EU-

taxonomin, i syfte att öka transparensen, stödja välgrundade beslut

för intressenter samt stärka interna processer kopplade till hållbara

investeringar och förvaltning.

Nedanstående upplysningar beskriver hur Eastnines ekonomiska

verksamhet 7.7 Förvärv och ägande av byggnader förhåller sig till EU:s

miljömål, baserat på tillämpliga tekniska granskningskriterier.

EU-taxonomiförenlighet – miljömål

Eastnine har bedömt den ekonomiska verksamheten 7.7 Förvärv och

ägande av byggnader mot EU-taxonomins tekniska granskningskrite-

rier för miljömålen begränsning av klimatförändringar (CCM²) och, där

tillämpligt, anpassning till klimatförändringar (CCA³), inklusive kraven

på att inte orsaka betydande skada (DNSH) samt uppfyllelse av minimi-

skyddsåtgärder.

Begränsning av klimatförändringar (CCM)

För miljömålet begränsning av klimatförändringar anses byggnader

vara förenliga med EU-taxonomin om de uppfyller minst ett av föl-

jande kriterier, i enlighet med kommissionens delegerade förordning

(EU) 2021/2139:

(i) innehar ett energiprestandacertifikat (EPC) med energiklass A eller

högre, eller

(ii) tillhör de 15 procent mest energieffektiva byggnaderna på den

relevanta nationella marknaden, baserat på erkända nationella

eller branschspecifika metoder.

Anpassning till klimatförändringar (CCA)

För miljömålet anpassning till klimatförändringar bedöms förenlighet

separat och förutsätter dokumenterade klimatrelaterade risk- och sår-

barhetsanalyser som visar att väsentliga fysiska klimatrisker har iden-

tifierats och hanterats. Tillgångar redovisas endast som förenliga med

EU-taxonomin för anpassning till klimatförändringar när de tillämpliga

tekniska granskningskriterierna är uppfyllda.

DNSH och minimiskyddsåtgärder

För att klassificeras som förenliga med EU-taxonomin, oavsett miljö mål,

ska tillgångarna även uppfylla kraven på att inte orsaka betydande skada

(DNSH) samt minimiskyddsåtgärder. Eastnine genomför klimatrelaterade

riskanalyser för fastighetsportföljen och har bedömt att samtliga befint-

liga fastigheter uppfyller DNSH-kraven för ekonomisk verksamhet 7.7.

Efterlevnad av minimiskyddsåtgärder avseende mänskliga rättigheter,

antikorruption och transparens säkerställs genom interna uppförande-

koder, leverantörsbedömningar samt obligatoriska utbildningar.

Vackert sedumtak på fastigheten Nowy Rynek D i Poznan.

¹ DNSH (Do No Significant Harm) – Princip inom EU-taxonomin som innebär att

en ekonomisk verksamhet, samtidigt som den väsentligt bidrar till ett miljö mål,

inte får orsaka betydande skada på något av de övriga miljömålen.

² CCM (Climate Change Mitigation) – Avser begränsning av klimatförändringar

och omfattar verksamheter som väsentligt bidrar till att stabilisera eller minska

utsläppen av växthusgaser i enlighet med EU-taxonomins mål.

³ CCA (Climate Change Adaptation) – Avser anpassning till klimatförändringar

och omfattar verksamheter som väsentligt bidrar till att förebygga eller minska

negativa effekter av nuvarande eller förväntade framtida klimatförändringar,

inklusive genom klimatrelaterade risk- och sårbarhetsanalyser.

127

Detta är Eastnine Vår verksamhet Framtidssäker portfölj Finansiell information och styrning Övrig information Årsredovisning 2025

2025

KPI Totalt

Taxonomi-

berättigade

aktiviteter

Andel taxonomi -

berättigade

aktiviteter

Taxonomi förenliga

aktiviteter

Andel taxonomi-

förenliga

aktiviteter

Fördelning per miljömål för taxonomiförenliga

aktiviteter

Andel

möjlig görande

verksamhet

Andel övergångs-

verksamhet

Ej bedömda

aktiviteter (icke

väsentliga)

Taxonomifören-

liga aktiviteter

2024

Andel taxonomi-

förenliga

aktiviteter 2024

Begränsning av

klimat förändringar

Anpassning till

klimat förändringar

Hållbart nyttjande av vatten

och marina resurser

Omställning till en

cirkulär ekonomi

Förebyggande och begränsning

av föroreningar

Skydd och återställande av bio-

logisk mångfald och ekosystem

MEUR MEUR % MEUR % % % % % % % % % % MEUR %

Omsättning 61,7 61,7 100 59,7 97 82 14 0 0 0 0 N/A N/A N/A 33,9 82

CapEx 5,8 5,8 100 5,4 94 89 5 0 0 0 0 N/A N/A N/A 3,1 71

OpEx 21,0 21,0 100 20,4 97 82 15 0 0 0 0 N/A N/A N/A 10,2 81

Byggnader Bedömningsgrund

Begränsning av

klimatföränd-

ringar (CCM)

Anpassning

till klimat-

förändringar

(CCA)

Alojas Biroji;

Valdemara

Centrs

EPC klass A eller

högre Förenlig –

Zala 1

Nationellt tröskel-

värde för de 15 %

mest energieffektiva

byggnaderna

Förenlig –

Borodiņecs, A. (2024). Metod för att fastställa de 15 procent mest energieffek-

tiva bostads- och icke-bostadsbyggnaderna i Lettland, baserat på kraven i

EU-taxonomiförordningen (EU) 2020/852 och kommissionens delegerade för-

ordning (EU) 2021/2139. Riga.

Byggnader Bedömningsgrund

Begränsning av

klimatföränd-

ringar (CCM)

Anpassning

till klimat-

förändringar

(CCA)

3Bures-3;

S7-1; S7-2;

S7-3; Uniq;

Uptown Park

EPC klass A eller

högre Förenlig –

3Bures-1,2;

Vertas-1

Nationellt tröskel-

värde för de 15 %

mest energieffektiva

byggnaderna¹ Förenlig –

Vertas-2

EPC under taxonomins

tröskelvärde – –

Lithuanian Building Association. (2024). Metod för att fastställa de 15 procent

och 30 procent mest energieffektiva byggnaderna i Litauen, baserat på kraven i

EU-taxonomiförordningen (EU) 2020/852 och kommissionens delegerade för-

ordning (EU) 2021/2139. Vilnius.

Byggnader Bedömningsgrund

Begränsning av

klimatföränd-

ringar (CCM)

Anpassning

till klimat-

förändringar

(CCA)

Nowy Rynek E;

Warsaw Unit

Nationellt tröskel-

värde för de 15 %

mest energieffektiva

byggnaderna

Förenlig –

Nowy Rynek D

Nationellt tröskel-

värde för de 30 %

mest energieffektiva

byggnaderna – Förenlig

Ministerstwo Rozwoju i Technologii. (2023). Taxonomi för hållbar finansiering av

investeringar – byggnader, vägledning för tillämpning av EU-taxonomin för

byggnader, baserad på EU-taxonomiförordningen (EU) 2020/852 och kommissi-

onens delegerade förordning (EU) 2021/2139. Warszawa.

Lettland Litauen Polen

128

Detta är Eastnine Vår verksamhet Framtidssäker portfölj Finansiell information och styrning Övrig information Årsredovisning 2025

Omsättning

Ekonomiska

aktiviteter

Kod

Taxonomiberätti-

gad KPI (%f)

Taxonomiförenlig

KPI (MEUR)

Taxonomiförenlig

KPI (%)

CCM (%) CCA (%) WTR (%) CE (%) PPC (%) BIO (%) Möjliggörande

Övergångs-

verksamhet

Andel förenlig av

berättigad (%)

7.7 Förvärv

och ägande av

byggnader CCM 7.7, CCA 7.7. 100 59,7 97 82 14 0 0 0 0 N/A N/A 97

Totalt KPI 100 59,7 97

CapEx

Ekonomiska

aktiviteter

Kod

Taxonomiberätti-

gad KPI (%)

Taxonomiförenlig

KPI (MEUR)

Taxonomiförenlig

KPI (%)

CCM (%) CCA (%) WTR (%) CE (%) PPC (%) BIO (%) Möjliggörande

Övergångs-

verksamhet

Andel förenlig av

berättigad (%)

7.7 Förvärv

och ägande av

byggnader CCM 7.7, CCA 7.7. 100 5,4 94 89 5 0 0 0 0 N/A N/A 94

Totalt KPI 100 5,4 94

OpEx

Ekonomiska

aktiviteter

Kod

Taxonomiberätti-

gad KPI (%f)

Taxonomiförenlig

KPI (MEUR)

Taxonomiförenlig

KPI (%)

CCM (%) CCA (%) WTR (%) CE (%) PPC (%) BIO (%) Möjliggörande

Övergångs-

verksamhet

Andel förenlig av

berättigad (%)

7.7 Förvärv

och ägande av

byggnader CCM 7.7, CCA 7.7. 100 20,4 97 82 15 0 0 0 0 N/A N/A 97

Totalt KPI 100 20,4 97

129

Detta är Eastnine Vår verksamhet Framtidssäker portfölj Finansiell information och styrning Övrig information Årsredovisning 2025

Eastnine tillämpar ESMA:s riktlinjer om alternativa nyckeltal. Bolaget anser att dessa mått ger värdefull information

till investerare och Bolagets ledning då de möjliggör utvärdering och jämförelse av Bolagets finansiella ställning,

finansiella resultat och kassaflöden. Dessa finansiella mått och nyckeltal ska ses som ett komplement till mått som

definieras enligt IFRS. Nedanstående nyckeltal är inte definierade enligt IFRS, om det inte uttryckligen anges.

Definitioner

Fastighetsrelaterade nyckeltal

Direktavkastning, intjäningsförmåga

Driftnetto i förhållande till förvaltnings fastig-

heternas värde.

Direktavkastningskrav, fastigheter

Direktavkastningskravet används i värderingarna

och avser avkastningskrav vid kalkylperiodens slut.

Avkastningskravet baseras på förräntningskrav för

liknande objekt med tillägg för fastighetsrelaterad

risk såsom geografiskt läge, fastighetens skick och

framtida vakansrisk.

Genomsnittshyra

Kontrakterade hyresintäkter för lokaler i förhållande

till uthyrd lokal yta vid årets slut.

Hyresvärde

Kontrakterade årshyror som löper vid årets utgång

med tillägg för rabatter samt bedömd marknads-

hyra för vakanser.

Hållbarhetscertifierade fastigheter

Andelen certifierad (minst LEED Gold eller

BREEAM Excellent) fastighetsyta i förhållande till

total fastighetsyta exklusive fastigheter som väntas

bli föremål för omfattande projektutveckling.

Triple-net-avtal

Hyresavtal där hyresgästen, utöver bashyran,

betalar kostnader som belöper på förhyrd yta.

Dessa inkluderar bland annat drift- och underhålls-

kostnader, fastighetsskatt, tomträtts avgäld,

försäkring och fastighetsskötsel.

Uthyrningsbar yta

Total yta tillgänglig för uthyrning.

Uthyrningsgrad, yta

Uthyrd yta i förhållande till uthyrningsbar yta.

Uthyrningsgrad, ekonomisk

Kontrakterad årshyra vid årets utgång i förhållande

till hyres värdet. Nyckeltalet används för att under-

lätta bedömningen av hyresintäkter för vakanta

ytor och övriga ekonomiska vakanser.

Vakansgrad, ekonomisk

Årshyra för vakanta ytor vid årets utgång i

förhållande till hyresvärdet vid periodens utgång.

Vakansgrad, yta

Outhyrd yta i förhållande till uthyrningsbar yta.

WAULT

Genomsnittlig återstående avtalslängd för hyres-

avtalen vid periodens slut, viktat efter avtalade

hyresintäkter.

Nyckeltalet visar viktad tidsrisk för framtida vakanser.

Överskottsgrad

Periodens driftnetto i förhållande till periodens

hyresintäkter.

Finansiella nyckeltal

Avkastning på eget kapital

Årets resultat i förhållande till genomsnittligt

eget kapital.

Belåningsgrad

Räntebärande skulder efter avdrag för likvida medel

(inkl. spärrade) i förhållande till förvaltningsfastig-

heternas värde.

Driftnetto

Hyresintäkter minus fastighetskostnader.

Förvaltningsresultat

Resultat före värdeförändringar, erhållna

utdelningar och skatt.

Genomsnittlig räntenivå

Genomsnittlig ränta på räntebärande skulder

vid årets slut.

Hyresintäkter

Debiterade hyror, hyrestillägg och hyres garantier

minus hyresrabatter.

Kapitalbindningstid

Återstående genomsnittlig löptid för räntebärande

skulder vid årets slut.

Nettoskuld

Räntebärande skulder efter avdrag för likvida medel

(inkl. spärrade) vid årets slut.

Räntebindningstid

Återstående genomsnittlig räntebindningstid för

räntebärande skulder vid årets slut.

Räntetäckningsgrad

Förvaltningsresultat med återläggning av

räntekostnader i förhållande till räntekostnader.

Nyckeltalet visar hur väl kassaflödet räcker för att

täcka räntekostnaderna.

130

Detta är Eastnine Vår verksamhet Framtidssäker portfölj Finansiell information och styrning Övrig information Årsredovisning 2025

Skuldkvot

Räntebärande skulder efter avdrag för likvida medel

(inkl. spärrade) i förhållande till driftnettot efter

avdrag för centrala administrationskostnader.

Soliditet

Eget kapital i förhållande till totala tillgångar.

Aktierelaterade nyckeltal

Eget kapital per aktie

Summa eget kapital vid årets slut i relation till antal

utgivna aktier med avdrag för återköpta aktier vid

årets slut.

Förvaltningsresultat per aktie

Förvaltningsresultat dividerat med genomsnittligt

antal utgivna aktier med avdrag för återköpta aktier.

Kassaflöde per aktie

Årets kassaflöde dividerat med genomsnittligt antal

utgivna aktier med avdrag för återköpta aktier.

Kassaflöde per aktie från den löpande

verksamheten

Årets kassaflöde från den löpande verksamheten

dividerat med genomsnittligt antal utgivna aktier

med avdrag för återköpta akter.

Långsiktigt substansvärde

Eget kapital med återläggning av värdet för derivat

och uppskjuten skatt enligt balansräkningen.

Långsiktigt substansvärde per aktie

Långsiktigt substansvärde i relation till antal

utgivna aktier med avdrag för återköpta aktier.

Resultat per aktie (definition enligt IFRS)

Årets resultat hänförligt till moderbolagets ägare i

relation till genomsnittligt antal utgivna aktier med

avdrag för återköpta aktier.

Totalavkastning

Totalavkastning definieras som aktiekursutveckling

inklusive utdelning.

Ordlista

BEMS-system

Förkortning för Building Energy Management

System för kontinuerlig uppföljning och analys

av energianvändning i fastigheterna.

BMS-system

Förkortning för Building Management System.

Centraliserad styrnings- och övervakningsplattform

som används för att effektivisera och optimera

olika system inom en byggnad, såsom ventilation,

belysning, värme, kyla och säkerhet.

Break-option

En ensidig option för hyresgästen att avsluta hyres-

avtalet i förtid. Klau sulen innebär oftast en ensidig

rätt att avträda hyresavtalet utan till kommande

hyresbetalningar.

Bruttoarea

Bruttoarean är summan av alla våningsplans area

och begränsas av de omslutande byggnadsdelarnas

utsida. Begreppet används till exempel vid fastig-

hetvärderingar.

CBD

Med CBD (Central Business District) avses det

centrala affärsdistriktet för kontor.

EPC

Förkortning för Energy Performance Certificate.

Denna typ av energideklaration används bland

annat inom de tekniska granskningskriterierna för

avgörande om en byggnad anses vara förenlig med

EU-taxonomin.

Fastighet

Avser fastighet som innehas med äganderätt eller

genom tomträttsavtal.

GRESB

Förkortning för Global Real Estate Sustainability

Benchmark.

Gröna hyresavtal

Hyresavtal där Eastnine och hyresgästen fastslår att

aktivt arbeta för att främja och förbättra fastighe-

tens/lokalens miljöprestanda.

Hållbarhetscertifieringssystem

BREEAM, är en förkortning för Building Research

Establishment Environmental Assessment Method.

LEED, är en förkortning för Leadership in Energy and

Environmental Design.

WELL och Fitwel, är internationella system för

certifiering av byggnader som främjar människors

hälsa och välmående på arbetsplatsen.

ICT

Förkortning för informations- och kommunikations-

teknik (Information and Communication

Technology).

IFRS

Förkortning för International Financial Reporting

Standard. IFRS är en Internationell redovisnings-

standard för upprättande av koncern redo visningar.

Nettouthyrning

Årliga hyresintäkter från nytecknade minus

uppsagda hyresavtal under året.

Räntederivat

Avtal om köp och försäljning av räntor vars pris och

villkor påverkas av faktorer såsom tid, inflation och

marknad. Derivatavtal ingås normalt för att säker-

ställa förutsägbara räntenivåer för hela eller delar

av de räntebärande lånen. Ränteswap är ett derivat

vars värde på förfallodagen är noll och avtalet upp-

hör att gälla utan ytterligare betalnings flöden.

Spärrade likvida medel

Spärrade likvida medel är likvida medel på eget

konto som säkerhet för banklån eller hyresgästers

inbetalda depositioner.

Substansrabatt/premie

Skillnaden mellan substansvärde och börsvärde.

Om börsvärdet är lägre än substansvärdet handlas

aktien med en substansrabatt, om börsvärdet är

högre handlas aktien med premie.

Verkligt värde

Verkligt värde är det pris till vilket en överlåtelse

kan ske mellan oberoende och kunniga parter som

har ett intresse av att transaktionen genomförs. Det

verkliga värdet anses vara lika med anskaffnings-

värdet vid anskaffnings tillfället och därefter kan det

verkliga värdet förändras över tiden.

WACC

Förkortning för genomsnittlig vägd kapitalkostnad

(Weighted Average Cost of Capital).

Återköp av egna aktier

Förvärv av egna aktier på börsen. Svenska företag

kan äga upp till tio procent av utgivna aktier, förut-

satt bolagsstämmas godkännande.

131

Detta är Eastnine Vår verksamhet Framtidssäker portfölj Finansiell information och styrning Övrig information Årsredovisning 2025

Övrigt

Årsstämma 2026

Årsstämman i Eastnine AB äger rum onsdagen den 29 april 2026

kl. 15.00 på IVA Konferenscenter, Grev Turegatan 16 i Stockholm.

Anmälan

Aktieägare som önskar delta i årsstämman ska dels vara införd som

aktieägare i den utskrift av aktieboken som görs av Euroclear Sweden

AB per tisdagen den 21 april 2026 eller, om aktierna är förvaltar-

registrerade, begära att förvaltaren rösträttsregistrerar aktierna

hos Euroclear Sweden AB i sådan tid att registreringen är verkställd

torsdagen den 23 april 2026, dels anmält sin avsikt att delta i års-

stämman senast torsdagen den 23 april 2026 enligt följande alternativ:

• per telefon, 08-505 977 00

• via e-post, agm@eastnine.com

• eller per post till: Eastnine AB (publ),

”Årsstämma”, Birger Jarlsgatan 25, 111 45 Stockholm.

Ombud

Om aktieägare företräds genom ombud ska en skriftlig och daterad

fullmakt undertecknad av aktieägaren sändas till Eastnine i god tid

före stämman. Fullmaktsformulär finns tillgängligt på Eastnines

webbsida, www.eastnine.com. Om aktieägaren är en juridisk person

ska registreringsbevis eller annan behörighetshandling biläggas.

Fullständig kallelse

Fullständig kallelse till årsstämman 2026 finns på www.eastnine.com.

Kontakt

Huvudkontor, Stockholm

Eastnine AB (publ)

Birger Jarlsgatan 25, 111 45

Stockholm, Sverige

Tel: 08-505 977 00

E-post: info@eastnine.com

Lettland

Eastnine Latvia

Kr. Valdemara iela 21-9

Riga LV-1010, Lettland

Litauen

Eastnine Lithuania

Lvivo g.25-701

LT-09320 Vilnius, Litauen

Polen

Eastnine Polen

Rondo Daszynskiego 1

00-846 Warszawa, Polen

Kalendarium

• Delårsrapport januari‒mars 2026: 28 april 2026

• Årsstämma 2026: 29 april 2026

• Delårsrapport januari‒juni 2026: 7 juli 2026

• Delårsrapport januari‒september 2026: 22 oktober 2026

• Bokslutskommuniké 2026: 9 februari 2027

132

Detta är Eastnine Vår verksamhet Framtidssäker portfölj Finansiell information och styrning Övrig information Årsredovisning 2025

ESEF-information

Namn på det rapporterande företaget

Eastnine AB (publ)

Företagets hemvist

Stockholm

Registreringsland

Sverige

Adress till företagets huvudkontor

Birger Jarlsgatan 25, 111 45

Stockholm

Huvudsakliga verksamhetsorter

Polen . Litauen . Lettland

Beskrivning av verksamhetens karaktär

Fastighetsbolag

Namn på moderföretag

Eastnine AB (publ)

Företagets rättsliga form

Aktiebolag

Namn på yttersta moderföretag

för koncernen

Eastnine AB (publ)

Omslagets framsida: Fastigheten Uptown Park i Vilnius

Omslagets baksida Fastighet Nowy Rynek D i Poznan

Lobby i fastighet Nowy Rynek E i Poznan.

133

Detta är Eastnine Vår verksamhet Framtidssäker portfölj Finansiell information och styrning Övrig information Årsredovisning 2025

Eastnine AB (publ)

Birger Jarlsgatan 25, 111 45 Stockholm

Telefon: +46 8 505 97 700

E-post: info@eastnine.com